房地产未来十年前景分析（四）

马欣 毛星海

摘要：依据党的十九大报告确立的新时代国家战略，从四大方面针对房地产行业进行前景分析研究。一是党的十九大报告对房地产行业未来发展的影响;二是从经济人口、婚姻状况变更、城镇化率、中心城市引领作用及三、四线城市互补作用进行分析;三是从房地产行业的现状进行分析;四是对商业地产、产业地产未来十年的发展前景预测分析。

关键词：房地产;未来十年;前景分析

中图分类号：F293

文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）12-0025-30

收稿日期：2019-07-10

第二个维度是从防范金融风险、新时代的战略要求分析房地产行业之变局，未来房地产金融的变革方向及房企代建的实质。

自1998年我国住房制度改革以来房地产市场进入长达20年的黄金时代，除去中间偶尔因为国际金融危机与经济下行等因素出现短暂性微调整外，房价几乎一路上行，随着十九大适时提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，随之而来全国范围出台诸多史无前例的行业调控政策，当房地产不再作为短期刺激经济手段，行业各类长效调控机制的出台与落实，同时在“坚持结构性去杠杆”的背景下，房地产各类融资收紧政策密集出台。市场资金进入房地产开发领域已经是难上加难。

在过去的20年发展过程中，我国的经济发展主要以投资驱动型发展为主，在此背景下，房地产行业高速发展，房地产市场整体呈现市场过热、房地产行业呈现过度扩张的局面。在这些现象的背后是房企通过以银行为主的融资渠道进行高负债滚动开发，随着时间的推移这种高负债开发模式成为今天房企负债高企的根源所在。在这种运行模式下，高负债导致高周转，而高周转又进一步加剧高负债，形成了恶性循环。随着供给侧结构性改革提出了“三去一降一补”，其中第三个“去”就是去杠杆。从一定意义上说，房地产金融风险的源头就在于高杠杆。党的十九大和中央经济工作会议都把新时代以投资驱动型发展转变为创新型驱动发展为主，特别是把防范金融系统性风险作为今后改革的重要国策。防范金融风险，去杠杆作为三大攻坚战之一，位列三大攻坚战之首，因此防范房地产金融风险去高杠杆成为刻不容缓的首要任务。

根據市场公开披露的信息估算，2018年下半年房企融资渠道仅增量规模就超过1万亿元，也就是意味着全国各类房企有息负债已经超过20万亿元。根据不完全统计，较2017年底，2018年全国房地产行业新增融资规模超过2.5万亿元，另外全行业全口径融资成本也由2017年不到8%飙升至10%以上，高负债、高成本融资使房地产企业竞相寻找新的融资渠道。据统计资料显示，2018年，在房企高达2.5万亿元的增量融资规模中，银行贷款与信托融资分列第一、二位，两者合计依旧占据融资规模的半壁江山，第三梯队是信用债券和资产支持证券等资本市场融资渠道，其他诸如房地产私募基金、房地产股权投资、海外股权融资和银团贷款、融资租赁、不良资产重组等融资渠道也占据一定份额。

从融资成本进行不完全统计，2018年上半年TOP100房企（不含央企或者国企性质房企）融资年化综合成本约在8%-9%，而2018年下半年则飙升至12%以上，部分房企甚至接近20%。

正如银保监会主席郭树清在2019年6月陆家嘴论坛上指出，全国“新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重”。随后，信托、海外债、银行贷款、保险等渠道陆续开始收紧。

从当下的融资环境以及房地产行业严控的大背景来看，房企的高负债所带来的高风险性促使“开发企业必须去杠杆”，尤其是净负债率过高的房企需要采取更为坚定的去杠杆措施。目前，在房地产市场调控以及房地产开发行业“去产能”化两轮驱动下，房企极难在长期维持高负债的情况下保证自身平稳发展。

基于目前房地产企业高负债、高杠杆的开发现状可能造成的金融风险，中央相关部门出台一系列多措并举的组合拳及去杠杆措施，核心目的不是为了打压房地产行业，而是通过这些政策与措施规避金融风险，并在“房住不炒”的总基调下坚决遏制土地市场与房地产市场过热。同时也控制居民部门杠杆率，防范系统性金融风险，促进资金向制造业流动。

防范金融风险不可能一蹴而就，政策的实施有其连贯性、持续性。但由此认为行业从此进入融资难、发展难的悲观思想，这也是片面的、错误的理解。房地产行业目前正处于一个调整期，处在一个“结构性改革”时代。由于房地产行业已高速运转二十多年，一方面为国家的经济发展做出了重大贡献，但在高速的发展过程中也暴露出许多先天与后天的问题，目前相关行业政策措施更多的体现是“矫枉过正”，使房地产行业由投资型驱动发展模式转为创新型驱动发展模式、行业内部又处于结构性改革的双重变革背景下，同时在近期的中央经济工作会议中进一步强调做好“六稳”——稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。作为房地产行业以稳发展、抗风险为主，房地产金融领域既要防止货币条件过紧引发风险，也要防止大水漫灌加剧扭曲和继续累积风险，由此要清醒地认识到无论是防范金融风险出台的相关政策、措施还是高负债去杠杆亦或增加资金流动性而加杠杆，都要站在宏观的经济层面去理解分析，对于房地产金融风险，即要有措施防范于未然，但不能因此因噎废食，止步不前。发展住房金融支持住房消费仍面临有利的政策和市场形势。同时，中国房地产市场发展到今天，无论是开发商还是消费者都对银行的服务提出了更高的要求，还要结合各行的自身特点，找准市场定位，合理确定业务发展空间。因此，金融机构信贷资金既要支持房地产市场发展，为全面建设小康社会做出积极贡献，又要切实加强房地产信贷风险管理，警惕房地产泡沫的出现，保障信贷资金安全，维护金融体系稳定，要严格按照中国人民银行等国家主管部门的一系列要求，规范房地产金融业务发展。

金融的属性是以投资获利，做为银行获利的方式主要是通过储蓄与放贷之间的利差进行获利。目前我国经济正处于供给侧深化改革阶段，房地产业处于防范金融风险及行业结构性调整阶段，随着供给侧改革不断深入及国家战略实施的成效，金融领域必将规范的回归其金融属性，未来房地产领域将会有更为健全的金融制度来保障、促进房地产健康发展。

房地产“代建”是由拥有土地的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种合作开发模式。代建方通常是品牌房企，其在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面积累的成熟的经验，可为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。其实质也是融资的一种手段。一直以来，房地产都被视为重资产行业。如今，金融机构的涉足把重资产部分转移，而传统的开发商则逐步向轻资产道路迈进。由此，不参与投资，仅负责开发、运营、营销、服务的代建市场开始兴起。代建公司通过整合的资源可以最大限度地为企业节省建设成本，为终端客户提供更令人放心的高品质房产。同时品牌溢价可以让项目价格高于当地品牌价格，提高企业收益。

据最新数据显示，2016年房地产代建的销售额达932亿元，近三年，房地产代建累计合约总建筑面积超过7000万平方米，净利润水平持续高于20%，销售额逼近千亿。未来房地产代建有望占据地产行业10%以上的市场份额，或将诞生千亿收入的代建企业。目前包括绿城、万科、建业、中海、滨江、富力、旭辉等全国19家房企均已抢入其中。

“轻资产”已经成为行业细分的标志，而“代建”更是房地产行业典型的轻资产模式。房企基于自身品牌与专业能力在不投入自有资金的前提下实现规模扩张与战略转型，且利润稳定;而委托方可以借助代建方良好的品牌及专业能力实现预期收益。可见，任何企业都有自己的最优规模，不同的战略路径决定了企业的“远景”是否触手可及。

第三个维度是从房地产的调控角度进行解读，房地产业是我国国民经济中的重要行业，不仅本身体量较大，还关联了其它相关四十多个产业的发展，可谓“牵一发而动全身”。因此，建立长效调控机制对于房地产行业能够实现长期、健康发展是非常重要的。

房地产调控长效机制的关键在于人地挂钩、金融稳定和因城施策。2019年4月19日中共中央政治局召开的会议中再次要求要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。可见房地产的调控目的是明确的，核心作用是为建立房地产的长效管控机制，防范房地产风险与金融风险。按照“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，建立居住导向的新住房制度和长效机制，通过人地挂钩和金融稳定，推行新增常住人口与土地供应挂钩，保持房地产金融政策长期稳定，从开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给，推进房地产税改革，抑制投机型需求。

房地产长效机制主要包括两个方面，一方面“房住不炒”不仅是国策也是我国房地产行业的长效机制的核心内容，通过房地产税收政策、金融政策、土地政策等，使其每一項均成为长效机制的组成部分。另外就是因城施策，每个城市的发展情况是有差异性的，不搞一刀切，根据所在城市的房地产情况进行有效调节，从而建立起城市政府主体责任的长效调控机制。

因城施策必须把“房住不炒”定位放在前头，并以此作为判断所在城市的楼市形势、出台或调整相关政策的依据，认真评估各项调控措施，审慎出台调整政策，不向市场发出错误信号。

综上所述，通过对房地产行业3个维度的分析解读，第一个维度供需关系中涉及的库存情况知晓并非所有城市都库存高企，具体还是要根据不同城市区别看待这个问题，从人均住宅面积需求来看未来房地产的需求量是不容小觑的，市场需求是客观存在的：从空置率来看不同区域、不同城市级别也要区别看待。从未来城市群发展脉络来分析其所引发的新增量需求，从城市住房质量的改善需求量来看未来改善型需求占比将逐年递增。从租赁市场中看到一方面目前的市场仍缺乏规范性，相关制度还有待建立与完善，另外也要看到租赁市场未来蕴藏的巨大商机。第二个维度是从房地产防范金融风险的角度对金融高杠杆现状及融资难度进行分析，阐述了包括代建核心本质及房地产金融去高杠杆的迫切性，让读者能清晰了解国家为何如此重视防范房地产金融风险。第三个维度是从政府对房地产行业进行调控的维度来看，长效机制、因城施策并不是要打压房地产业，恰恰相反是让整个行业更加健康的发展、更加良好的发挥其担负的作用与使命。由此从供需关系、从长效调控机制中解读分析看出，未来中国的房地产业在中国新一轮经济增长周期中必将保持健康发展的趋势。房地产业仍将作为中国经济的重要行业发挥着应有的不可替代的作用。

5 商业地产、产业地产未来十年的发展前景预测分析

5.1商业地产

作为房地产领域的组成部分商办类地产，如果从行业本质看，商业地产行业就是对地产和商业这两种最核心资源的整合。经历了30年的发展，从1990年销售面积近409万平方米（当时没有商办用房名称，住宅用地之外的用房统称工商用房）销售金额为13.5亿元，到2018年商办用房1.6334亿平方米销售面积，销售金额达到19626亿元，从另一个侧面见证了改革开放40年，特别是近30年来我国由单一的计划经济变为繁荣昌盛的社会主义市场经济的发展历程，对社会主义市场经济的贡献起到了其它产业不可替代的作用。

在当下，高速发展的商业地产也有绕不开的3个层面的问题需要说明，第一是回顾当下商业地产现状，并由此阐述未来发展前景的问题;第二是以淘宝为代表的电商对传统商业地产模式的冲击问题;第三是未来商业地产的发展方向问题。首先分析第一层面商业地产目前的库存。

第一是目前的商业地产库存主要体现在办公与商业用房上。据国家统计局对2019年一季度商品房待售面积统计，到3月底全国办公楼待售面积为3650万平方米，商业营业用房待售面积为13421万平方米，对比2018年全年办公产品销售面积为4363万平方米，商业用房销售面积为11971万平方米相比，而2018年全年办公产品增量为3884万平方米，商业用房增量在11259万平方米，由此计算办公用房与商业用房在不增加增量的情况下去化年限均在一年左右，从2018年办公用房与商业用房的销售量与增量相比，基本相吻合，也就是说在有增量的情况下商办地产基本上是保持一年的库存量，由此说明商办市场上的库存总体量还是可控的，况且作为商办项目保持一定数量的库存是正常的，商办项目库存有着与住宅库存一样的问题，就是分布不均，比如部分弱三、四线城市由于之前对商业项目盲目开发，致使商业用房库存的去化周期要达到5-6年之久。未来这类萎缩的三、四线城市商业库存更加是雪上加霜，可能造成永久性的资产闲置，这类问题也反映在一、二线城市中盲目选址的商办项目，所以对于商业地产的库存来讲，从数据上看并不太高，总体上讲一、二线城市去化库存的机会远远大于三、四线城市，同时作为商业地产适当的库存也是这个行业正常现象。从人口结构来看，2018年末，我国总人口为139538万人，全年出生人口1523万人，按出生人口与死亡人口数量对比，人口总量仍然处于相对平稳的增长期。2018年末，我国城镇常住人口达到83137万人，比2017年末增加1790万人;乡村常住人口56401万人，减少1260万人。2018年末，全国0-15岁人口为24860万人，占总人口的17.8%;16-59岁人口为89729万人，占64.3%;60岁及以上人口为24949万人，占17.9%，劳动年龄人口总量仍近9亿人，就业人口总量仍达7.8亿人，劳动力资源仍然丰富。从以上国家统计局人口和就业统计司统计的数据可以看出两个重要信息，一是通过国家制定的城镇化率目标城镇人口数量将会持续增加，二是目前我国的劳动力占总人口的64%，这部分人是消费的主力军，由此从人口结构来看，未来十年间商业地产的消费主力人数仍占我国人口总人数的64%，由此从消费者的人口基数保证了商办地产持续发展的趋势。

第二是城镇化率。国家的目标是到2030年城镇化率要达到70%，目前为59%，由此每年还要增加1%左右，一个百分点就是1400万人口进入城镇，随着国家制定了未来发展的7个城市中心群，那么这1400万人将主要流向7个城市中心群的城市中，这对商业地产的发展又是一个利好作用。

第三是中心城市的产业协同发展对商业地产起到的作用。人随产业走是一个定式，国家之所以制定7个城市中心群的目的也是从产业协同发展的角度考量，将相关资源聚集在这7个城市中心群，中心城市群之间产业互相协作发展，而且未来的城市群将通过日渐成熟的AI技术走向智能城市化发展道路，城市群发展与提升其核心目的就是最大可能的释放生产力，提升社会生产效能。商业地产在弱三、四线城市将不再是发展方向，而是主要回归到7个城市中心群进行新的一轮布局，以满足未来城市群对商办的需求。

第四是所在地的经济发展和经济战略规划，主要关注所在城市的未来发展潜力及城市活力度。比如南京市从2018年新年伊始，对建设具有全球影响力的创新名城進行全面动员部署，政府颁布了新年1号文《关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策措施》，引起各方高度关注。这份文件指明了未来南京的发展方向、并制定了发展目标及具体的工作内容，对于南京而言这是一份大战略格局发展规划文件，由此南京拉开了创建创新名城的序幕，明确了南京将以创新为核心打造新时代名城。南京曾经作为传统工业城市，面对产业升级的压力，勇于开拓、勇于自我革新，利用南京大院大所及高校云集的资源进行整合以创新为主线重塑全市产业格局。作为承载经济活动空间的商业地产，无论是商业载体还是办公载体相信在这样的背景下必然大有可为。

第五是双创政策的落实与开展。双创的意思即“大众创业、万众创新”，出自2014年9月夏季达沃斯论坛上李克强总理的讲话，李克强提出，要在960万平方公里土地上掀起“大众创业、草根创业”的新浪潮，形成“万众创新、人人创新”的新势态。此项政策与商业地产有着直接关系，从政府层面要求发挥大众的创业精神、创新意识，但从商业地产来讲，这将会直接带来大量的办公载体需求，所以作为商业地产到所在城市布局时对其“双创”方面的开展情况也要作为一项重要指标进行考量。

第六是企业工商注册增长率，从国家市场监督管理总局的数据统计看出，从2016年全国新注册企业为552.8万户，2017年全国新注册企业为607万户，2018年全国新注册企业为670万户，2017年比2016年新增9.8%，2018年比2017年新增10.37%，依据数据显示我国新增企业呈每年10%的递增速度，这也是经济总体上行从另一个侧面的体现。此数据所体现的向好面将是作为商业地产对前景分析重要参考依据。

第七是城镇居民消费水平。通过2008年到2017年的消费水平数据统计，2008年我国城镇居民消费水平为14061元，截至2017年已达到31032元，消费水平对比2008年年增长率达到22%，强劲的消费增长率是商办地产发展的动力所在。

第八是城镇居民人均可支配收入。2008年全国城镇居民人均可支配收入为绝对数为15549.4元，2018年城镇居民人均可支配收入39251元，比上年增长7.8%，扣除价格因素影响，实际增长5.6%。近十年来城镇居民可支配收入以高增长率增加，居民人均可支配收入实际增速高于人均国内生产总值增速，居民收入增长与经济增长实现基本同步。这对消费起直接作用，对城市的商业繁荣起到基础作用。

第九是城镇居民人均消费支出。2018年城镇居民人均消费支出26112元，比上年增长6.8%;随着居民收入稳定增长、减税降费及促消费政策逐步显效，居民消费需求将进一步释放，消费领域新动能不断累积，消费转型升级态势将会延续，消费市场总体上有望继续保持平稳增长。

第十是第三产业就业人员与第三产业占GDP比率两项数数据。2008年我国第三产业就业人数为25087万人，到了2017年就业人数达到了34872万人次。第三产业就业人数逐年递增，年平均增幅达到39%，第三产业占GDP比率2018年全年国内生产总值900309亿元，比上年增长6.6%。其中，第三产业增加值469575亿元，增长7.6%。第三产业增加值比重为52.2%。全年最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为76.2%，人均国内生产总值64644元，比上年增长6.1%。国民总收入896915亿元，比上年增长6.5%。从此项数据说明我国的第三产业发展速度是比较快的，从另一个侧面反映了商业地产的发展及生存环境呈良好态势。

第十一是社会消费品零售总额。2018年全年社会消费品零售总额380987亿元，比上年增长9.0%，保持较快增长。其中，限额以上单位消费品零售额145311亿元，增长5.7%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额325637亿元，增长8.8%;乡村消费品零售额55350亿元，增长10.1%。按消费类型分，餐饮收入42716亿元，增长9.5%;商品零售338271亿元，增长8.9%。消费升级类商品较快增长，全年限额以上单位化妆品类、家用电器和音像器材类、通讯器材类商品零售额增速分别比限额以上社会消费品零售额增速高3.9、3.2和1.4个百分点。12月份，社会消费品零售总额同比增长8.2%，环比增长0.55%。

2018年全国网上零售额90065亿元，比上年增长23.9%。其中，实物商品网上零售额70198亿元，增长25.4%，占社会消费品零售总额的比重为18.4%，比上年提高3.4个百分点;非实物商品网上零售额19867亿元，增长18.7%。从三驾马车（投资、消费、出口）对经济增长的贡献情况来看，消费依旧是拉动经济增长的主要动力。一季度，最终消费支出对GDP增长的贡献率为65.1%。从住户调查数据看，居民人均消费支出实际增长5.4%，增速与上年同期持平;与政府消费支出相关的一般公共服务、外交、国防和公共安全等财政支出名义增长11.3%，比上年同期提高0.4个百分点。同时，消费结构不断优化升级。一季度，居民消费支出中的服务消费占比为47.7%，比上年同期提高了1.4个百分点。通过以上的数据反映消费市场每年呈稳步上升趋势，消费仍是经济增长主引擎，服务消费占比提升，未来中国经济将会渐渐摆脱以外向型出口贸易的经济增长单一方式，而将主要依靠拉动内需来实现经济新一轮的增长，所以我国的零售消费市场将会进一步扩大增长比重。（未完待续）

作者简介：马欣、毛星海，南京玻璃纤维研究设计院有限公司地产运营事业部。