老旧小区“变形记”

宋龙艳

老旧小区的改造，是关系到千千万万市民生活质量的大事。北京市委市政府历来重视老旧小区的改造，将其作为一项重要的民生工程加以推进，从2013年就开始施行老旧小区综合整治改造工程，到今年已经持续了6个年头，取得了显著成效。仅“十二五”期间，市规划国土委就已经完成了全市1582项老旧小区的综合整治工作，建筑面积达到5850万平方米。去年年初，市政府印发了《北京市人民政府关于组织开展“疏解整治促提升”专项行动（2017-2020年）的实施意见》，其中将中心城区老旧小区综合整治列为十大专项行动之一。今年，随着“疏整促”专项行动的持续推进，全市共100个老旧小区启动综合整治，通过“菜单式”改造，补短板、强设施、优功能，来改善老旧小区内的居住环境，提高居民的生活质量。

被锁定的“老大难”

“十二五”以来，北京市开展了以抗震节能为主、环境治理为辅的老旧小区综合整治工作，有效推动了抗震加固和节能改造等基础项目的实施。然而，对于增设电梯、补建停车位、增加公共服务设施和拆除重建等提升项目，由于老旧小区历史情况复杂、空间资源紧张等原因，在确定改造内容时，不易平衡基层各方利益，规划设计方案也难以满足相关法律法规要求，以致工作推进比较困难。为此，结合《北京城市总体规划（2016年—2035年）》中“完善社区治理机制，建立社区公共事务准入制度，推广参与型社区协商模式，增强居民社区归属感”的相关要求，市规划和国土委提出了将规划管理权限下放与社会治理模式创新、社会治理重心下移相结合的思路，1月29日印发了《关于加快推进老旧小区综合整治规划建设试点工作的指导意见》，提出“区政府统筹负责、街道办事处组织实施、人民群众充分参与、主管部门监督指导”的方式，多方形成合力，共同推动老旧小区综合整治工作。

根据《指导意见》，3月4日北京市政府办公厅印发《老旧小区综合整治工作方案（2018-2020年）》，对改造老旧小区的范围、内容、具体实施办法等做出详细规定。根据《方案》，对1990年以前建成、尚未完成抗震节能改造的小区，1990年以后建成、住宅楼房性能或节能效果未达到民用建筑节能标准50%的小区，以及经鉴定部分住宅楼房已成为危房且没有责任单位承担改造工作的小区将优先实施整治。另外，“十二五”期间已完成抗震节能改造，但基础设施、基本功能仍存在不足，或物业管理不完善的小区，同样也将纳入整治范围。

针对老旧小区的环境、空间、配套设施等多方面都面临着突出问题，《方案》把综合整治具体内容概括为“六治七补三规范”。所谓“六治”，就是要治危房、治违法建设、治开墙打洞、治群租、治地下空间违规使用、治乱搭架空线；“七补”主要包括，补抗震节能、补市政基础设施、补居民上下楼设施、补停车设施、补社区综合服务设施、补小区治理体系、补小区信息化应用能力；“三规范”，主要是规范小区自治管理、规范物业管理、规范地下空间利用。值得注意的是，由于小区条件各不相同，面临的问题也是各异，难以推行一套统一的改造标准。针对这种情况，《方案》在具体整治内容上，就提出采用“菜单式”办法，也就是说，把改造内容分为基础类和自选类。所谓基础类，就是必须改造整治的内容，自选类是在已实施基础类改造整治的前提下，根据居民意愿确定的改造内容。比如，对老旧小区楼体本身，楼内水、电、通信、光纤入户、完善无障碍设施等，属于基础类；而像加装电梯、阳台加固、太阳能应用等，则属于自选类。按照《方案》，今年北京全市共100个老旧小区启动综合整治，如今大半年已经过去，多项老旧小区改造项目取得明显进展。

让老旧小区重拾温暖

北方的冬季室内离不开供暖设备，但老旧小区的供热设备由于年久，都已呈老化状态，小区供热质量不佳，严重影响居民的生活。自2008年以来，北京市开始对老旧小区供热管网分期、分批实施改造，到目前已累计改造1950个老旧小区的供热管网，管线达4200公里。根据规定，市区两级财政承担改造费用的50%，供热单位承担改造费用的50%。改造后，切实解决了小区冬季供热跑冒滴漏的问题，消除了安全隐患，可以达到节能率10%左右，提升了供热质量，解决了老旧小区常年温度不达标问题。今年，北京市计划对100个老旧小区的供热管网进行改造，提高供热质量，降低能耗。

据了解，管线老化是导致老旧小区供热质量不高的重要原因。北京市城市管理委供热办副主任孙作亮说，老旧小区的供热管线超期服役、老化严重，管线存在跑冒滴漏等问题，管线失水量大，输送能力明显下降。这样既浪费了能源，也影响了供热效果，还存在安全隐患。西城区百万庄小区是上世纪50年代建设的老旧小区，供热管线老化破损严重。该小区内23号 、24号换热站供热范围内多是建于上个世纪五六十年代的老建筑，供热管网老化。今年的老旧小区的供热管网改造百万庄小区被列入其中，改造范围包括百万庄辰巳午未区所有三层、六层楼及平房和子丑寅卯区所有楼宇，共涉及196座建筑物、2166户，供暖面积16.8万平方米，管线3995米。

具体负责改造的北京热力集团西城分公司相关技术人员表示，换下来的旧管线，完全都锈穿了，冬天打压试水肯定要爆。新换上的管线不但用钢支架架起来，而且层层包裹。钢管是承压层，外边是保温层，类似棉被，保证温度减少在不必要的地方丧失，外边的保护壳减少腐蚀。今年该小区所有的二次管线将全部更换，楼底盘管也在改造。换上新管后，供热季居民家中温度可以提高2至3摄氏度。家住百万庄午区的张大爷告诉记者：“去年供暖季，小区的供热管总得进行抢修。尽管如此，在家还是得穿羽绒服，实在太冷了。这次改造完冬天家里更暖和了！”

北京市城管委供熱办副主任胡荻表示，到2018年底，北京2000年以前建成的老旧小区的供热管网将基本改造完毕。改造完成后，不仅解决了老旧小区常年供热季温度不达标的问题，同时也消除了安全隐患，提高了能源利用效率。9月14日，北京市召开2018—2019年采暖季供热工作部署大会，提前动员和部署今冬采暖季供热准备各项工作。今年全市城镇地区供热面积预计达到8.97亿平方米，基本实现清洁取暖。目前，老旧小区供热管网改造、城市热网一次性消除安全隐患改造等供热保障工程已进入收尾阶段。按照大会部署，所有工程将于10月底前全部完成。届时，所有供热准备工作要全部就绪，具备随时启动供热条件。

从自备井到自来水

在北京有些老旧小区的居民家里还没有接入自来水，喝水还要到自备井里挑水。2015年以来，北京市加大政府支持力度，推进自备井置换和老旧小区供水管网改造，从根本上改善了一批老旧小区居民的用水条件，今年这一进程将继续加快推进。根据去年市政府印发的《加快推进自备井置换和老旧小区供水管网改造工作方案》，2020年底前，在中心城及其周边公共供水管网覆盖范围内和城市副中心，将基本实现生活用自备井供水全部置换为市政供水，基本完成老旧小区内部供水管网改造并实行专业化管理，而市政供水则有望全部安装远传水表，不再入户查水表。《供水管网改造工作方案》具体建设任务包括1033个单位的自备井置换和1223个老旧小区内部供水管网改造，共计改造小区内部管线约1000公里。其中，2017年已完成200个单位的自备井置换、75个老旧小区的内部供水改造；今年计划完成269个单位和小区的自备井置换，379个老旧小区的内部供水管网改造，预计将至少有15万居民改喝市政供水；其余任务将在2019年、2020年分批完成。

市发改委相关负责人介绍，目前破损、爆管事故的管线多为小口径的老旧管线。本次计划改造的小区内部供水管网存在年久失修、管材落后等问题，是造成用户终端供水水质、水压等问题的重要原因。大兴区育龙小区建成于2000年，共有24栋居民楼，用水人口约2600人，年用水量12万立方米。长期以来，小区居民用水全靠一眼自备井。水质较差，水压不稳，居民深受其苦。尤其是近几年，由于长期抽采水自备井井壁塌陷，水质更是难以保證。居民平时吃水，或是买矿泉水或到小区净水机去买净化水。在今年的老旧小区内部供水管网改造任务中，育龙小区被列入其中。4月底，小区开始进行自备井置换，经过两个月紧锣密鼓的改造，到6月底，居民饮水的水源成功切换为市政供水。

家住育龙小区10号楼的小阮告诉记者，小区东门附近泵房里，300米深的自备井，被抽采了近20年，早已不堪重负，井壁塌陷，水抽上来，一直有断断续续的水充满杂质和发黄，虽经三道过滤，水质还是不行。“含沙量太高了，再怎么过滤也无济于事。现在可好了，打开水龙头流出的水干干净净，终于喝上了清澈的自来水！”

北京市自来水集团自备井置换办公室副主任张海祥介绍，原来育龙小区自备井供水钙镁离子大概在430毫升/立方米，这回置换为市政供水，硬度指标大约在150毫升/立方米，水质明显提高。原来不光水质差，供水也很不稳定。主要原因是入户管线布设落后，管线分支闸门很少，一旦某处漏水要维修，就得把整个小区停水。这个老大难问题，随着自备井置换全都迎刃而解。现在供水主管线用的是球墨铸铁管，跟目前新机场供水管线材质相同，寿命至少50年，抗腐蚀、抗冲击性能大大提高。小区管线入口处都安装了流量计，相当于形成了一个独立计量小区，可实时监测用水量和管网运行状态，及时发现可能存在的管网漏损隐患，对小区用水实施精细化管理。居民家中也更换了新型远传电力水表，可以做到查表不入户，数据自动回传到信息终端，用户再通过客户端、微信、支付宝或网上银行轻松交水费。

市发改委基础设施处相关负责人表示，自备井置换，一方面要解决老旧小区居民用水的水质问题，另一方面要通过对供水水源的调整，解决地下水无序开采的顽疾。随着本市供水覆盖范围不断扩大，供水能力不断提升，特别是南水北调水进京后，水资源状况大大改善，已具备加快自备井置换的条件。目前，东西城、大兴区自备井和老旧小区水管网改造项目已经开工改造，昌平、朝阳、海淀区和城市副中心正在完善设计报告。

“悬空”老人遛弯不犯愁

近几年，随着北京市人口老龄化程度不断加深，居住在无电梯老楼中的居民增设电梯的愿望越来越迫切。在老城区，有不少建成数十年但没有电梯的老楼，上上下下五六层楼，对年轻人来说可能毫不费力，但对那些居住在高楼层的年迈、腿脚不便的老人来说，上下楼却成了难题。因此，为老楼加装电梯就成了北京老旧小区综合整治中的重要一环。

其实早在2010年，北京市住建委等部门联合发布《关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见》对既有多层住宅增设电梯提出要求。2016年市住建委联合市发改委等10各委办局联合印发《北京市2016年既有多层住宅增设电梯试点工作实施方案》，方案要求住建、发改、国土、规划、质监、公安消防等多部门简政放权，简化报审流程，为老楼装电梯亮起“绿灯”。虽然有了政策依据，老楼小区加装电梯并没有想象中推进得那么快，在实际操作中，加装电梯仍十分艰难，如何筹集资金，如何让单元内居民达成共识，是其中症结所在。因此给老楼加装电梯的建议提了多年，却迟迟未见效果。在清华大学社会科学学院院长李强看来，居民对老旧小区加装电梯的意见不一致，与自身利益有关，不同的楼层利益差异很大，加大了老楼加装电梯的难度。

为推动工作，北京市出台了增设电梯的财政补贴政策，对电梯购置及安装费用按照每台24万元给予补贴，对因安装电梯产生的管线改移费用根据实际情况再给予补贴，这就为经费筹措减轻了压力。同时，去年2月，租赁式电梯落户海淀区北下关大柳树5号院，成为北京市老楼加装电梯的首例，得到了市民的普遍认可，迅速推动了加装电梯在全市展开。目前北京老楼加装电梯主要有三种模式：业主自筹，企业代建、居民租赁，单位或集体出资。除了单位或集体出资是由产权单位或集体出资加装，其它两种都需要居民付费。但相较于业主自筹，代建租赁的模式，由业主委托第三方作为实施主体，负责出资增设电梯和后续维护，业主按月或按年缴纳使用费，降低了加装电梯的门槛，居民不再需要一次性支付高额的安装费用。

“我家住在6层的老楼装电梯了！以后出门遛弯儿再也不犯愁了，生活的范围明显扩大了。”家住石景山区八角南路社区的刘阿姨高兴地对记者说，“安装的电梯是免费的，想用可以租。一次性交完租金就只管用了。不用操心其他事，维护保养全由人家公司负责。”刘阿姨居住的楼建于1990年，是一座典型的老旧楼，今年3月，石景山区将八角南路社区22号楼2单元作为试点，为该小区老旧楼房增设外挂式电梯，这是石景山区首台采取租赁模式安装的电梯，也是全北京第二台。不同于以往全部由单位拨款或居民自筹资金，此次安装电梯采取了“业主自愿、免费安装、有偿使用”的服务模式，电梯设计为一梯两户，二层住户暂时未收费用，其他楼层均交费使用，楼层越高费用越高，首次租期为12年。这种模式极大降低了居民的一次性支出。市住建委相关负责人披露，去年北京市完成安装的274部电梯中，81.8%都是依靠单位或集体出资建设的；而在今年开工的588部电梯中，代建租赁已经占到70%。

截至目前，北京市今年老楼加装电梯已开工588部、运行72部，超额完成了全年开工400部的计划。到2020年北京市将力争老楼增设电梯的总量达到1000部以上。据市住建委披露，未来，北京市还拟采取政府购买服务或者政府补贴的方式，吸引科技创新企业参与上下楼设施的改造创新，多方合力继续推进电梯增设工作。

搭建全要素宜居生态圈

在北京有不少老旧社区，在小区环境、生活设施等多方面滞后，给居民生活带来不少麻烦。朝阳区在全市率先提出打造“全要素小区”，让人们生活的家园环境得到全面升级。朝阳区社会办相关负责人介绍，“全要素小区”就是从设施与功能、空间与交往、生活与生态等多角度、全方位满足居民全生命周期和谐宜居需要的小区。自2017年開始，朝阳区在朝外、东湖、亚运村、六里屯等街道探索全要素小区建设。今年5月，朝阳区出台了《朝阳区全要素小区设计导则》，从10个方面57个细项对小区建设给予指导，如加强设施建设，特别是在基础设施、健身设施、安全设施等方面，进行“点对点”的系统化改造升级。这份导则中还明确，这类小区在建设中要更关注补短板、补欠账，包括注重公共活动广场的维护、地下空间的改造；把环境改善作为重中之重，在沿街墙体、门头、雨水管线、门窗等沿街建设中彰显文化底蕴，注重自然生态与人文生态平衡。

小区面貌一年一个变化，是不少朝阳百姓的感受。作为朝阳区全要素小区建设的首个试点，朝外街道通过整合环境、安全、出行、服务等要素，解决了一批如道路堵、乱停车等长期困扰居民的难题，从多方面对小区进行整体的有机改建。吉庆里社区便是其中的一个，对于“全要素小区”的变化，该小区的居民颇有感触，生活在吉庆里社区的小魏告诉记者：“小区全面升级后，现在生活里处处都能感受到智能和便捷的生活方式，比如有智能门禁，有客人来拜访，通过手机App远程就能开门锁，再比如小区内的智能车库，刷一下卡，就能打开大门，再刷一下卡，就能找到车位，特别方便。车库停车的价位也比较亲民，普通自行车每月5元，电动自行车每月15元，电动三轮车每月30元。小区生活环境也越来越好，除了特殊的情况，如接送老人、病人等，小区内禁止机动车进出。”

今年，朝阳区计划将“全要素小区”建设与社区宜居生态圈建设有机融合，扩大到43个街乡、57个小区，目前已有20个小区基本完成全要素小区改造，还有37个小区将陆续完成，实现老旧小区有机更新。朝外街道相关负责人表示，下一步“全要素小区”还将充分利用“互联网 ”管理模式，结合智慧物业建设，大力推进老旧小区的智能化建设，推广自行车棚改造升级经验，增加快递收发室、废品回收机、自助售餐机等智能终端，让更多居民享受到智慧服务。

市委书记蔡奇8月初到城市副中心调研老旧小区后召开座谈会指出，要着手开展老城区城市体检，制定老城区提升工作方案。老城区不搞大拆大建，人口与建筑规模都要算好账，做好“细活”，构建疏密有序的城市空间秩序，为老旧小区的改造进一步明确了方向。不可忽视的是，老旧小区的改造是一项大的民生工程，需要一年年不断探索与累积，虽然近几年的治理取得了一定的成绩，但事关千千万万市民生活质量的大事，实施的过程中面临众多的挑战和困难需要克服，改造之路任重而道远。