违约方导致交易失败怎么守约方反成被告

□裴通笑

按理说，房屋交易应按合同来履行，谁违约谁担责，守约方不应承担任何费用。可是黄先生说啥也没想到，自己是无过错的守约方，却莫名其妙成为被告，要求承担违约中介费。这究竟是怎么回事呢？

意想不到的传票

2017年11月初的上海，秋高气爽。可是生活在上海市普陀区的黄先生心情却一点也不爽，他刚刚收到法院传票，纳闷自己为何成了被告。告他的是房屋中介——上海搜房房天下房地产经纪有限公司（下称“搜房”）。经回忆，黄先生想起自己确实与“搜房”打过交道，但已经过去近两年了……

2015年年底，黄先生“看中”郑女士名下一套标价150万元、位于嘉定区铜川路2288弄（嘉美坊）、建筑面积为48.31平方米的一室一厅二手房。买卖双方一拍即合，决定找一中介平台，以保障交易履行，所以就主动联系上“搜房”。

当时，“搜房”业务员付小姐喜出望外，这可是一笔“送上门”的业务呀，既省却了带人看房，又免去协调双方讨价还价，无异于天上掉馅饼！她当即掏出公司印制的格式合同，让买卖双方于2016年1月15日在郑女士家中签署了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》。由于房主郑女士提出“要150万元净到手价”，所以原本应双方分担的中介费，总房价的0.5%，即7500元将由买方黄先生全部承担。黄先生当即支付5万元作为定金，并签署《佣金确认书》。

在落笔的前一刻，黄先生忽然提出两个条件。第一，支付佣金须待房屋买卖圆满完成；第二，房屋交易过程中，谁违约谁将负担佣金。黄先生说，这两点应在《佣金确认书》中注明。

付小姐解释：“您尽管放心，对于第一点我们公司历来都这么操作的，《合同法》就有这个规定。至于第二点，我们刚才签署的《房屋买卖合同》第十二条‘签约承诺’中已经明确这一点了。”说着，她拿起《房屋买卖合同》读了起来：“导致本合同无法生效或无法履行的，该签署人应向居间方支付总房价款的0.5%作为补偿金，并向交易对方承担定金责任。”

“怎么样，您该放心了吧！”付小姐递过桌边的那份《佣金确认书》给黄先生：“您就直接签，没错。再说这打印的固定格式《佣金确认书》也没地方添加‘备注’啊！”

黄先生仍不够放心，指出：“没地方加‘备注’，那你这就算代表贵公司‘口头承诺’了？”看到付小姐频频点头应诺，黄先生便不再多说，拿起笔签了《佣金确认书》。

三方按合同约定，于1月31日前往嘉定区房地产交易中心签署国家统一的房屋交易示范合同（俗称“网签”合同）。

意料之外的翻盘

可到1月31日那天，三方“网签”却没签成。原因是郑女士出售的房屋天井里有违章搭建，交易受限。于是三方只好再拟定一个《补充协议》，将“网签”日期推到3月31日。

天有不测风云。就在春节前后，作为一线城市的上海房价飞涨。黄先生唯恐交易有变，筹足了所有款项，连连催促对方尽早去“网签”。

可是往往怕什么就来什么。3月10日，卖方口头通知黄先生“房不卖了”。3月16日，卖方给黄先生发来短信，重申不卖房了。并给违约找了个理由：因他们换购房的上家变卦不卖给他们了，所以他们也不能卖房给黄先生了。

既然不卖房了，就该按契约“退一赔一”吧！可是郑女士及代理人徐先生不但不赔钱，就连黄先生的5万元定金也不退了。理由是，中介“搜房”正在向他们索要7500元违约中介费，而他们为了应对“搜房”的追讨，索性扣押黄先生的定金，让黄先生去摆平“搜房”，由此转嫁矛盾。

5万元定金是支付给郑女士的，黄先生手中握有郑女士的收款收据，当然不可能出面去找“搜房”。不过，他从中介履约行为已看到，“搜房”确实在兑现“谁违约谁承担中介费”的口头承诺。

谁知这一扣押，半年多过去了，无论黄先生怎么向郑女士解释，她坚持不还款，还一个劲儿叫板：“有理到法院去讲。”这是逼着黄先生走司法途径的节奏，他只好去找律师咨询。

黄先生向律师提出两个问题：在这起房屋买卖案例中，中介该不该收费？如果收费，该由守约方黄先生支付还是由违约方郑女士支付？

律师告知，根据《合同法》第四百二十七条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”房屋中介在法律定性上属于居间合同，由于这笔房屋买卖并没有成交，交易活动尚在“网签”之前，基本不产生必要费用。所以中介机构无权要求支付报酬。这是第一个问题。至于第二个问题，即使三方签署相关协议要求向中介支付费用，那么因为该费用作为违约损失最终也应该由违约方承担，而不能由守约方承担。

听完律师的解答，黄先生有了底气，决定到法院起诉。

司法维权的尝试

打官司要靠证据说话，首先要突破的是取证难。黄先生要求“搜房”出张证明，实事求是反映买卖双方的交易过程及中止原因。“搜房”有关人员说，他们没这权也没公章，要找上海公司法务部解决。可是黄先生找到公司法务部，法务人员又以“只对公司内部，不对外”为由，拒绝接待。无奈，黄先生多次找“搜房”的北京总部投诉，经过两个多月的反反复复折腾，总算由投诉处理专员牵线，让法务部门接待黄先生，勉强开具一份“明确卖方郑女士在交易中的违约过程和应当承担违约中介费责任”的情况说明。

随后，备齐证据材料的黄先生来到法院立案起诉。2016年10月，上海市嘉定区人民法院开庭审理了此案。在一项项证据面前，郑女士和诉讼代理人徐先生虽百般抵赖但难以自圆其说，结果只好按合约退一赔一，支付给黄先生10万元，法院要求在一周内给付完毕，并且承担全部起诉受理费。这个以扣押黄先生定金来对抗中介费的筹码，郑女士彻底丧失。

黄先生虽然失去了房价上涨所带来的收益，但是能按合约获得一份赔偿，也算聊胜于无。至于“搜房”此后是否再去追讨郑女士的违约中介费，黄先生便没再关心。

成被告如何维权

这样平静而安宁地度过一年多时间，正当黄先生渐渐忘却那次不愉快的购房经历时，突然又接到“搜房”中介起诉他未缴中介费的法院传票。黄先生百思不得其解，在心中嘀咕：不是“搜房”承诺过违约方交中介费吗？明知我是无过错的守约方，凭啥要我交？之前“搜房”从未向我要过“中介费”，怎么突然把我告上法庭呢？他甚至怀疑对方会不会告错了？可是，他收到的原告起诉书上，却真真切切写明他的信息。法院还要求他在一周内寄回答辩状。

入夜，黄先生辗转反侧，难以入眠，他思来想去，觉得问题应该出在《佣金确认书》上，如果“搜房”赖掉“口头承诺”，我岂不空口无凭，哑巴吃黄连了？虽说我是守约方，可只有我签署了《佣金确认书》，违约方压根儿没签。

第二天，黄先生立刻从微信上联系到“搜房”业务员付小姐，付小姐仍记得自己代表公司的口头承诺，认为无论从哪个角度，都不该由黄先生来交这笔中介费。但是最后，付小姐告诉黄先生，她现已离职去了其它公司，无法管这件事了。于是黄先生将这些微信对话打印了出来，留证备用。

2017年12月7日，上海嘉定区人民法院开庭审理了该案。原告“搜房”公司由委托代理人、法务部职员杨先生出庭诉讼。黄先生作为被告到庭。

原告杨先生以黄先生亲笔签名的《房地产买卖居间协议》和《佣金确认书》为证，要求法院依法判决黄先生支付佣金7500元。

被告黄先生当然不同意。他把购房的来龙去脉叙述一遍后，坚定地表示，“搜房”有过“违约方交佣金”的承诺，虽是“口头承诺”，但“搜房”也认真履行过。为此，他提交了以下证据：一、录音。黄先生向郑女士追索5万元定金时，郑女士要求黄先生先去“摆平”中介向她催讨违约中介费的电话录音，旁证“搜房”曾经履约。二、微信。代表“搜房”承诺的业务员付小姐至今“认账”：不该由守约方黄先生来交中介费的微信对话截屏。证明“口头承诺”是真实存在的。三、证明。由“搜房”开出的明确违约方郑女士应担负违约中介费责任的情况说明，以证明“搜房”现在的做法与当时说法是出尔反尔、违背诚信。

黄先生认为，以上三项已形成“有承诺”的证据链，他虽然签署了《佣金确认书》，但作为守约方不具有交中介费的责任。请求法院驳回原告的诉请。

原告杨先生表示不认可黄先生的说法。其理由是：业务员离职往往会带有不满情绪，所以微信不可信。在出具的情况说明中，“搜房”虽然主张了向违约方索要佣金，但没承诺过不收取守约方的佣金呀。

黄先生立刻反驳：“7500元是总房价的佣金，‘搜房’既向违约方索要，又向守约方再要，难道想重复收费不成？中介在未促成合同成立的，无权要求支付报酬，该合同理应包括没签成的‘网签’。因为这笔交易是主动送上门的，所以也不存在中介活动支出的必要费用。”

法院经过审理认为，“搜房”居间已促成签订了《房屋买卖合同》，且该合同具备房地产买卖合同的主要条款，即双方对房屋买卖的主要事项达成了一致。后因卖方郑女士不愿继续履行合同，目前买卖双方已通过诉讼解决了纠纷。至于居间费用，本应由黄先生负担，但黄先生出具的情况说明反映，“搜房”是认可应由违约方负担的，而且“搜房”也认为郑女士就是违约方，此系“搜房”的真实意思表示。现在突然又要求作为买方的黄先生来承担佣金，有违诚信，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回上海搜房房天下房地产经纪有限公司要求被告黄先生支付佣金人民币7500元的诉讼请求，且负担案件受理费。

“搜房”不服，随即向上海市第二中级人民法院提起上诉。2018年4月2日，上海市第二中级人民法院开庭审理。法庭认为一审判决并无不当，“搜房”确实违背诚信。本次“搜房”上诉二审又提供不出新证据，所以上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。在2018年5月上旬送达的判决书中，上海市第二中级人民法院依据《诉讼法》第一百七十条第一款之规定：驳回上诉，维持原判。上诉费由“搜房”负担。本判决为终审判决。至此，黄先生因购房频遭失信而引发的三场官司终于尘埃落定。虽历时四年，但正义终未缺席。