山西房地产企业管理会计应用研究——之山西房地产企业投融资分析

□高瑾瑛

由于地域资源特点、经济发展和文化环境等诸多因素的影响，山西省上市公司相对较少，我们走访了部分房地产行业上市公司在山西境内的子公司。这些上市公司从规模上来说，子公司遍布全国甚至海外市场；从业务类型来说，其业务必须紧跟市场风向；从管理人员结构来说，其雄厚的资金实力吸引了众多高端业务人员和财务人员，所以这些公司管理会计应用情况较为普遍。其财务核算工作内容仅占到日常财务工作的20%左右，管理会计占到大约46%，财务管理占到近22%。管理会计在这些上市公司的应用遍及战略管理、预算管理、成本管理、营运管理、投融资管理、绩效管理、风险管理等方方面面，只是程度有所不同而已。下面以山西房地产公司的背景资料为依据，从投融资管理角度介绍一下管理会计在山西境内的上市房地产公司的应用情况。

一、房地产企业面临的经营风险

在持续的调控措施影响下，房地产业进入了博弈相对平衡期。传统的“金九银十”也失去了往日雄风，房地产市场逐渐走向理性与成熟。理论上来说，收益与风险对等，任何投资都面临着风险，高收益对应高风险，反之亦然。然而，目前房地产企业面临的风险越来越高，收益却越来越低，与获取超额利润的年代相去甚远。原因主要有以下几方面：

（一）房屋功能扭曲

“房子是用来住的”，房地产的基本功能是居住。土地属于不可再生资源，其供给的稀缺性与城镇化、居民收入增长等对房屋的需求原本已是不可调和的矛盾，然而货币超发和宽松的货币政策等派生出房地产保值增值的特性，使得房地产的投资功能多于居住功能。

（二）“土地财政"问题

地方政府以地生财的途径有三：一是通过出让土地使用权获取土地出让金，二是通过大力发展建筑业、房地产业获取大量税收收入，三是通过抵押土地使用权获取贷款。土地出让金是地方政府预算外收入的主要来源，土地出让金是若干年土地使用权的地租之和，无节制的卖地行为其实质是政府对土地收益的透支。在政绩的刺激下，催生了一系列的政绩工程、形象工程，一定程度上催生了建筑业和房地产业的膨胀。另外，从土地出让到房地产开发、出售、保有等环节涉及的税种有11个之多，而分税制的设计只有企业所得税与个人所得税中央与地方分成外其余均归地方，从而刺激了地方政府的税收冲动。地方政府通过征用农用地扩大城市规模、或通过旧城改造、城中村改造之名大兴土木，刺激建筑业和房地产业的快速发展以带来税收收入。

“土地财政”扭曲了资源配置，加速了房价的上涨。在房地产行业的上升期，行业暴利导致很多行业的资金挤入房地产业。受影响最大的应属制造业，资金被大量转移，生产经营举步维艰。同时，在土地财政催生了土地价格暴涨，导致制造业经营成本不断攀升，制造业在一片萧条的情况下干脆彻底进军房地产，从而业进一步加大了房地产企业所面临的经营风险。

（三）房地产行业融资渠道收紧，资金成本上升

自2014年房地产投资增速持续下滑，很多二三线城市销售增长率持续下降，土地出让的火爆场面不再，二三线城市甚至出现为数不少的土地流拍现象，过度依赖土地财政的地方政府债台高筑，房地产投资成为影响宏观经济增长的关键点。加之限购等一系列政策出台，多重政策叠加的效果不断释放，传统融资渠道收紧，房地产企业银行贷款和债券融资举步维艰，中小房企再次转向高成本信托。在这样的背景之下，非标融资逆势增长，2018一季度信托产品的井喷也表明当前房企资金需求量较大，作为房企为数不多的资金输血通道，信托规模的扩大进一步提高了中小房企的资金成本。

以上诸多因素导致房地产企业面临的风险日益增加，加之越来越多的参与者都加入到房地产行业来，共同切分这块有限的蛋糕。在这样的形势之下，房地产企业确定投融资模式时，应着重对参与各方的企业信誉状况和企业财务状况进行评估，以降低或避免投融资风险。

二、房地产企业面临的内外部融资环境分析

（一）融资渠道与方式

房地产企业资金来源主要依赖金融机构贷款。一般而言，项目开发过程中50%以上的资金源于金融机构贷款。较为单一的融资渠道决定了房地产业对银行的依赖性较高。而银行也要规避自身风险，往往会出台一系列限制措施。同时，国有银行作为国家经济命脉，在房地产过度膨胀的情况下，国家也会政策干预以避免房地产企业泡沫带给银行风险，这也一定程度上加大了房地产融资的压力。

（二）信用风险

房地产业属于资金密集型行业，具有资金占用量大、循环周期长、资金回笼慢等特点，对资金的依赖性比其他行业更强。受国家经济周期等宏观政策及国际国内货币市场货币政策影响，房地产企业在进行融资时对于融资结构的安排与未来还款节奏是否能够协调一致，成为其面临的十分紧要的问题。随着房地产调控政策密集出台，房企未来的收入难以预测，还款压力日益凸显，信用风险使得企业下一步的融资活动举步维艰。

（三）国际资本市场

在融资渠道收紧、融资困难重重的情况下，部分房企将融资视角转向境外，通过海外上市及发行美元债券来融资。低廉的海外融资成本以及完善的评级体系确实曾为房企海外融资大开方便之门。在过去的几年间，由于国外融资资金成本低，万科、保利地产、恒大、碧桂园等海外融资比例一度达到50%-70%。但2015年下半年开始这种局面发生了逆转，特别是进入2017年美联储开始加息，受到美元加息、人民币贬值等因素影响，海外融资成本明显上升。面对以上各方面的风险与压力，房企积极调动管理人员的积极性主动性，结合自身特点创新资金管理模式，将筹资步骤与方式和投资环节紧密结合，充分提高了资金的使用效率。

三、山西房地产公司项目资金管理模式

（一）企业融资步骤与项目投资环节紧密结合模式

第一，融资准备阶段。财务人员在项目开发的买地阶段便跟进项目，了解项目概况，撰写可行性研究报告，为筹资做好前期准备。

第二，融资洽谈阶段。在投资项目开发的规划报建阶段，财务人员便开始接洽银行有关人员，了解银行的政策及银行内部审批流程，企业就贷款期限、方式等提出要求，就合作框架、操作思路等达成统一意见，与银行高层之间达成合作意向。

第三，融资跟进阶段。在投资项目开发的招投标至开工阶段，提供银行贷款申请清单所列资料，就银行贷款资料调查阶段的询问进行解答，不能解决的问题及时上报，研究解决方案。

第四，贷款操办阶段。在投资项目开发的动工阶段，审批后跟进及落实限制性条款，配合银行做好放款的各种手续。

第五，贷后管理。在投资项目开发的动工至销售阶段，持续跟进贷款资金的使用，提供贷后检查资料，落实还款所需资金。

（二）创新融资方式，保证资金供应

通过企业融资步骤与项目投资环节紧密结合模式取得项目所需大宗贷款之外，还通过保理业务、贴现、封闭贷款和三旧改造贷款等融资方式合理安排投资支出，以增强资产的流动性和收益性。

第一，保理业务。中国银监会于2014年公布的《商业银行保理业务管理暂行办法》中将保理业务定义为：保理业务是以债权人转让其应收账款为前提，集应收账款催收、管理、坏账担保及融资于一体的综合性金融服务。债权人将其应收账款转让给商业银行，由商业银行向其提供下列服务中至少一项的，即为保理业务。其主要工作内容有：

（1）应收账款催收：商业银行根据应收账款账期，主动或应债权人要求，采取电话、函件、上门等方式或运用法律手段等对债务人进行催收。

（2）应收账款管理：商业银行根据债权人的要求，定期或不定期向其提供关于应收账款的回收情况、逾期账款情况、对账单等财务和统计报表，协助其进行应收账款管理。

（3）坏账担保：商业银行与债权人签订保理协议后，为债务人核定信用额度，并在核准额度内，对债权人无商业纠纷的应收账款，提供约定的付款担保。

（4）保理融资：以应收账款合法、有效转让为前提的银行融资服务。2014《商业银行保理业务管理暂行办法》。

房地产企业利用保理业务融资流程：

供应商（建筑材料销售方）发货后将发票、运单等原始凭证交采购商（房地产公司），同时将有关资料复印件交保理银行请款。保理银行在收到采购商的应付账款确认函（或供应商的应收账款确认函）后，按照发票金额的80%放款。待信用期满，采购商付款，保理商向供应商支付余款。

保理业务流程图

房地产企业利用国内保理业务采购原材料可以取得信用期内的采购成本和相关税费之和的信用额度：利用远期付款条件，一方面减少资金占用，使有限的资金创造更高的收益。同时，由于取得了一笔隐性的流动资金贷款，从而美化了资产负债表。另外，相对于采用银行承兑汇票、信用证等结算方式而言，节约了开立银行承兑汇票、信用证等结算票据的手续费。尤其是房地产公司其产品单位价值高、生产周期长，因此，利用保理业务融资既解决了资金困难又美化了企业财务状况，为之后的银行贷款创造了有利之机。

第二，贴现。贴现是指商业票据的持票人，为了提前取得资金，在商业票据到期日之前，支付一定的贴现利息，将票据所有权利转让给银行的一种融资行为。房地产公司在资金紧张的情况下，票据贴现不失为一种快速融资的方式。其实质是通过质押商业票据取得了一笔短期借款，但是并不影响企业的信用额度。

第三，封闭贷款。封闭贷款是指把项目的工程全部包给一家或两家实力较强的承建商，项目公司本身不申请开发贷款，由承建商向银行直接贷款，承建商用贷款支持项目建设过程的费用，到项目开始预售有资金回笼的时候再把相应的工程进度款与银行利息支付给承建商。

第四，三旧改造贷款。三旧改造贷款主要是支持三旧项目改造者用于支付或实际用于三旧改造项目拆迁阶段的拆迁费、补偿费（含拆迁保证金）、安置费（含安置房建设费用）、复建房建设费用、土地综合开发费用等相关费用。只要能提供与政府签订三旧改造项目协议或与国土部门签署三旧改造项目用地出让合同，以及提供合法有效的担保，就可以申请三旧改造贷款。贷款期限最长可达到5年。

四、山西房地产企业项目资金管理模式的有益借鉴

将企业融资步骤与项目投资环节紧密结合的投融资管理模式，不仅保障了项目资金及时到位，而且通过各环节紧密相连的规划控制，降低了资金占用水平，提高了资金使用效率。由于资金配套及时，使得项目投资周期相应降低，资金回笼在同行业中处于领先水平；通过“创新融资方式”增加资金供应同时减少资金占用，从而使得建设项目得以铺开，使用有限的资金为企业创造了更高的利润空间。如：太原恒大利用施工方（或供应商）作为贷款主体，向银行等金融机构申请融资。利用施工方（或供应商）转让应收账款，以节约资金支出。待收到工程款（或材料款）时再归还银行。太原恒大通过保理业务解决了自身融资难的问题并绕开了房地产开发贷款的政策问题，从较难融资的民营房地产企业转而利用国企背景的建筑公司融资；并且额度灵活，一次审批，多次使用。同时，优化了集团资产负债表，保理业务不属于集团的负债，可以降低集团的负债率；利息通过建筑发票转嫁，做大成本，可以抵扣土地增值税，较银行开发贷款优惠。通过保理业务既解决了资金周转问题又美化了企业财务状况。