国际著名步行街的建设经验

文│ 陈丽芬

步行街发展源远流长。唐代时期，长安街就有著名的东市和西市，清明上河图反映了宋代繁华的步行街街景。现代的步行街伴随着我国经济的发展，由单一的购物场所转变为观光、旅游、休闲、餐饮、娱乐、文化、医疗、金融等多种服务的集合地，满足了消费者多元化的需求，成为商业创新的载体、城市形象的扉页、消费升级的前沿。但也面临发展瓶颈，存在环境不佳、档次不高、功能不完善、特色不突出等问题。他山之石可以攻玉，把目光转向国外，国际著名步行街的建设经验可为我国建设高品位步行街建设提供经验借鉴。

一、起源于欧洲，为复兴中心商业区而建

商业步行街源于欧洲。工业革命以来，特别是20世纪50、60年代，欧美城市中心区的道路不断被机动车蚕食，交通混乱、空气质量下降、环境污染，商业步行街区被割裂。同时，以汽车为主的交通方式的普及，大面积的停车场地所提供的便利条件，市郊购物中心由此得到迅速发展。受郊区购物中心的挑战，中心城区的传统商业零售业陷入困境，商业步行街面临衰败的危险。城市中心不断衰落所引发的城市社会和环境的巨大危机引起了人们关注，重振旧城中心成为刻不容缓的使命。为复兴中心区商业，改善中心区交通环境，德国等欧洲国家尝试建立“无车辆交通区”（Traffic Free Zone），在人口密集的老城区实施人车分流，步行商业步行街应运而生。此后，欧美国家的许多城市都建设了商业步行街，并取得巨大成功。近半个世纪以来，发展商业步行街已经成为城市管理者复兴城市中心区的良策，商业步行街的改造和再开发，也已成为城市发展的举足轻重的热点，担负起了带动城市繁荣的重任。随着市场需求变化、城市发展建设，各国在升级传统步行街、打造新兴商业步行街等方面取得了许多成功经验。

二、业态业种多元，知名和特色品牌云集

传统商业步行街可分为复合型与专业型。随着经济发展，消费需求一直朝着多样性方向变化，步行街逐步从单一的商业购物功能向购物、娱乐、休闲、交往等多功能集合体演变，表现在业态愈加丰富和多元。复合型的商业步行街居多，服装、餐饮、奢侈品、百货、零售、娱乐等是主要业态。近年来，一些独特业态正在涌现，如德国柏林库达姆大街的私人定制、奢侈品二手店等。

从品牌构成看，著名商业步行街都有一个共同特征，就是全球知名品牌和本地特色品牌云集。目前，知名商业步行街内汇聚最多的全球知名品牌主要有LV、Tiffany、Cartier、Gucci、Prada、Chanel、Omega、Zara、Ferragamo、ADIDAS、CHANEL、GAP、BOSS、LAGOSTE、LANCEL、H&M、Bel Air、IKKS、奔驰、宝马、星巴克等。在本地品牌方面，各商业步行街内本国特色餐饮和产品集聚，如俄罗斯莫斯科阿尔巴特步行街本土特色餐饮连锁企业“Shokoladnica”、“MUMU”、“VARENICNAIA No.1”、“Domasned”等扎堆，其销售的商品也主要是本地特色的琥珀纪念品、俄罗斯套娃、油画、红金手饰、本土玉制品、木雕制品、亚麻及民族特色纺织品等。韩国注重发挥其本土化妆品优势，在首尔明洞商业步行街，化妆品85.9%为韩国品牌，主要有 Nature Republic、Tony Moly、兰芝、Clio、菲诗小铺、悦诗风吟等，服装45%为韩国品牌。此外，本地手工艺品和纪念品在各知名商业步行街也占有重要地位，吸引了大量国外游客的消费。如奥地利维也纳克恩顿大街除了拥有全球所有最顶级的品牌店外，同时也有众多本国手工艺品和纪念品店。

从品牌层次看，各商业步行街差异化发展特点明显。在高消费国家和旅游大国，商业步行街多主打高端奢侈品，如美国纽约第五大道、德国柏林库达姆大街、法国巴黎香榭丽舍大街等以奢侈品牌为主。但大多数商业步行街均兼顾各种消费层次的人群，如苏黎世班霍夫大街上现有136家商店，其中123家为连锁店，店铺不仅有奢侈品牌，也有面向一般消费者的大众品牌。在品牌布局上，该大街分为三段，高端品牌集中在靠近苏黎世湖和阅兵广场的南段（按照利马特河走向为上游），大众品牌集中在靠近火车站的北段（下游），大街的中段（中游）属于品牌混合区。

表1：国际著名商业步行街主要业态及品牌构成

三、历史烙印明显，自然人文景观凸显地域特色

商业步行街的历史、发展和现状，代表着一个城市的进步和气质，代表着城市综合竞争力和经济繁荣度。国际上，许多城市的商业步行街都历经百年沧桑，有着厚重的历史烙印。在全球经济快速发展、城市空间结构不断变化的今天，著名商业步行街均加强传统风貌保护和利用，使其蕴含的历史文化韵味更加浓郁。如美国纽约第五大道沿街有帝国大厦、纽约公共图书馆、洛克菲勒中心、圣帕特里克教堂、广场饭店、中央公园、大都会艺术博物馆、纽约城市博物馆、所罗门·古根海姆美术馆、犹太人博物馆等历史建筑；法国巴黎香榭丽舍大街虽几经整修，但仍保存了拿破仑三世统治时期建设的的路灯、花园，而新加种的梧桐树、设计的候车亭、卖报亭等，也旨在恢复二百年前老香街散步大道的风格；英国伦敦牛津街保留了13栋有着上百年前原貌的二级保护建筑，突出了牛津街的历史文化底蕴；俄罗斯莫斯科阿尔巴特步行街运用沙俄和原苏联时期的历史名人和典故，将整条街打造成“历史博物馆”，历史文化氛围浓厚；奥地利维也纳克恩顿大街北起维也纳著名景点斯蒂芬广场，南至维也纳国家歌剧院，毗邻众多维也纳地标性景点和文化场所，歌剧特色文化氛围浓郁；意大利米兰艾曼纽二世步行街，从设计之初就着重表现其历史、文化和艺术的特点，其建筑所表现出的历史文化特性十分明显；澳大利亚悉尼皮特街的The Strand Arcade购物中心，设计成具有维多利亚时代风格的拱廊。走进这些步行街，久负盛名的老店，古色古香的传统建筑，使消费者宛如走进了历史画卷。

表2：国际著名商业步行街依托的历史文化景观

文化氛围的营造可以依托历史建筑，也可以依托自然风景与人文景观。很多商业步行街结合国家特色自然风光和特色景观，凸显其地域特色文化。如加拿大蒙特利尔地下城建设在皇家山脉与圣劳伦斯河之间，设计风格充分兼顾了城市的自然风光与人文风情。阿联酋迪拜迪拜购物中心紧邻世界第一高塔哈利法塔，将购物与旅游有机融合，使消费者能充分感受到商业步行街的多功能性带来的乐趣。

四、基础设施注入科技元素，服务功能不断完善

为了提高对顾客的吸引力和提升消费者的满意度，各大商业步行街不断增加基础设施，完善各种服务功能。如巴黎市政府多次对香榭丽舍大街进行整建，重装路灯、长椅，加种梧桐树，新设计候车亭、卖报亭等。为了使街上的建筑物在高度上保持协调和美观，在现有的框架下进行多项扩展和改造工程，并在楼顶增设餐厅、咖啡厅及文化娱乐场所。

知名商业步行街在基础设施建设方面除了考虑商业因素外，还注重引入科技元素，以增加商业步行街吸引力和生命力。如巴黎香榭丽舍大街利用WIFI提供的数字频道，连接建立多种语言信息亭，开展虚拟影像展示、电子旅游服务等一系列文化性质的活动，形成一条互联网科技森林带，便捷的数字化服务增加了消费者的粘性。澳大利亚悉尼皮特街则运用环保技术，将通过认证的翻新木材和铜件等回收材料用于商业步行街的改造，并应用智能传感器确保商店门面照明关闭时才开启公共照明，在打造时尚文明的同时宣扬了绿色环保文化。

在交通方面，多数商业步行街采用步行、分段步行或是限制车辆通行的方式，也有一些街道采用人车混行的方式，如美国纽约第五大道、法国

巴黎香榭丽舍大街、英国伦敦牛津街、日本东京新宿大街、新加坡乌节路等。由于商业步行街的人流、车流较多，各城市主要通过改进交通规划、增加交通设施等方式解决交通拥堵。如英国伦敦政府在牛津广场开设新对角线通道，使路口通行能力加倍，有效解决交通事故频发的问题。伦敦市计划将牛津街西段改造为步行街，将主要道路的路面提升至与步行街道同样的高度，增加无障碍设施，为轮椅使用者提供便利。法国巴黎香榭丽舍大街通过增加车道数量，拓宽人行道宽度，解决汽车侵占人行道等问题。

五、城市客厅象征，接待游客数量可观

著名步行街在全球具有很高的美誉度，是游客的必去之所，年接待量可观。如阿联酋迪拜购物中心2017年接待游客达8000万人；法国巴黎香榭丽舍大街每天通行的行人数量达到30万人，每年约为一亿人次；韩国首尔明洞商业步行街工作日人流量平均为 150 万人／天，周末可达 200万人／天。步行街的游客主要分为本地游客和外国游客。在15条国际知名步行街中，旅游游客占比普遍较高。如法国巴黎香榭丽舍大街每年约有25%的游客为外国游客；英国伦敦牛津街每年吸引来自全球3千万游客到此观光购物；俄罗斯莫斯科阿尔巴特步行街正在逐步由面向本国人转向面向外国旅游者，目前已成为每个外国旅游者的必到之处；韩国首尔明洞商业步行街外国客流量占总人流量的三分之一。在吸引国际游客的同时，部分步行街也定位为本地顾客的购物场所。如奥地利维也纳克恩顿大街不仅吸引了世界各地游客在此旅游和购物，也是本地居民休闲、逛街、聚会的好去处。

六、租金回报较高，经营效益突出

2012年德国库达姆大街的销售额为110亿欧元，每平方米销售面积的最高销售额达5300欧元左右，较排名第二的城堡大街多出了将近一倍（城堡大街当年的销售额为61亿欧元）。维也纳克恩顿大街经营面积约53400平方米，年销售额40亿欧元。

表3：国际著名商业步行街的基础设施

表4：游客情况

表5 ：商业步行街租金情况

表6 ：步行街管理机构一览表

七、管理运营模式多样，注重行业自律

在商业步行街的管理运营方面，国际上主要有三种方式。一种是由政府直接管理。政府作为直接管理部门，对商业步行街进行统一规划、设计和运营管理。如俄罗斯莫斯科阿尔巴特步行街由莫斯科市中央行政区阿尔巴特区管理局管理，加拿大蒙特利尔地下城由蒙特利尔市政府管理，奥地利维也纳克恩顿大街由维也纳一区政府管理，意大利米兰艾曼纽二世步行街由米兰市政府管理。米兰市政府作为艾曼纽二世长廊的所有者，负责物业出租、品牌引进、日常维护等。为了保持商业步行街的历史面貌，市政府要求所有进驻长廊企业的广告牌一律使用黑底黄字，所有品牌均不例外。此外，所有店铺均采用公开竞标方式获得租赁权，在市政府网站上会发布公告，告知各项细节。一种由商业协会或公司进行管理和运营。如日本东京银座大街由9个商业振兴组合联合会共同管理，日本东京新宿大街由新宿区商店会联合会管理，韩国首尔明洞商业步行街由明洞观光特区协议会管理，阿联酋迪拜购物中心由伊玛尔地产管理，瑞士苏黎世世班霍夫大街由苏黎世班霍夫大街联合会管理，新加坡乌节路由乌节路商联会管理。新加坡乌节路各商家大多为私营企业拥有，政府未设“管委会”一类的机构，而是由各商家组成的“乌节路商联会”负责协调相关事宜。乌节路商联会（Orchard Road Business Association）成立于1998年，是由乌节路商家和利益相关方组成的非盈利商会组织，由新加坡旅游局归口协调，执行委员会由会员选举产生，是商联会的最高决策机构。商联会设有一个5人的办公室，负责商联会日常工作。目前有会员121家，主要为商场的业主或知名零售商、酒店和餐馆的管理层。商联会的宗旨是改善乌节路的商业环境，并通过举办各种推广和营销活动，促进沿线商家的业务发展，把乌节路建成一条“伟大的街道（Great Street）”。商联会同时也是乌节路的“地方经理（Place Manager）”，代表会员商家，与政府相关部门就规划开发、举办活动等公共事务进行协调，解决乌节路发展遇到的问题。还有一种管理方式是由政府和协会、公司共同进行管理。如美国纽约第五大道由第五大道协会（商家）、第五大道商业改善区组织（业主）与纽约市政府协作共同管理，法国巴黎香榭丽舍大街由巴黎市政府与香榭丽舍大街管理协会共同管理，英国伦敦牛津街由新西区公司管理，但政府部门会派员参与决策过程。美国纽约第五大道的商家和业主分别于1907和1993年成立了第五大道协会和第五大道商业改善区组织，通过自筹资金，改善第五大道商业步行街的治安、卫生和购物环境，为商业步行街提供政府无法提供的服务，并推动纽约市政府出台有利于商业步行街发展的区划法案。巴黎香街由巴黎市政府直接管理，重大事项都须经过市政委员会投票决定。成立于1916年的“香榭丽舍大街管理协会”作为香街的另外一个管理组织，其成员主要由商户构成。该管理协会属于民间性质的非盈利组织，主要宗旨是通过良好的管理保持香街高端、有魅力的形象。管理协会和市政府合作致力于香街的发展和国际化影响力的扩展，保持和改善香街的整体形象，组织香街的重大活动，如每年一度的圣诞彩灯、电影周、马拉松比赛等活动。协会也负责帮助新店家融入香街，同时负责对其进行监督，保证这些店家的所为符合香街的风格。管理协会还负责商家的照明、室内、外装潢等是否与整条大街相融合的监督管理。伦敦新西区公司（The New West End Company）前身为牛津街商业协会。新西区公司是与伦敦威斯敏斯特区政府合作的担保责任有限公司（Company limited by guarantee），负责牛津街、邦德街及摄政街的商铺和道路的管理、商业宣传、商业环境改善等事务。新西区公司的决策董事会由至少4家零售商、4家不动产所有权人、1家宾馆等组成。另外，威斯敏斯特政府、伦敦交通局和伦敦市场办公室也会派员作为观察员参与决策过程。

尽管国内外步行街发展基础和环境存在差异，但可通过总结步行街发展的一般规律，借鉴成功的经验，为推动我国高品位步行街建设提供路径参考。