集体建设用地入市对商业银行个贷业务影响分析

◇李顺强

随着我国经济的高速发展，国有建设用地市场供需关系愈发紧张，国家发展不得不寻求农村集体建设用地的土地资源支持。集体经营性建设用地的入市工作已提上国家政策议程，极大地激发了国家经济发展的内需动力，可有效改变农村发展形势，也会为商业银行贷款市场注入新的活力，本文通过简要介绍入市政策要点和土地供应背景，为商业银行在经营性建设用地入市背景下的个人信贷业务发展提出策略性建议。

一、集体经营性建设用地入市政策分析

1.集体经营性建设用地的概念。集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。所有权性质为集体所有、利用现状为工矿仓储、商服等经营性用途。“集体”包含村民小组、村集体和乡镇集体三个层级。根据2017年GB/T 2010～2017《土地利用现状分类》，商服用地指主要用于商业、服务业的土地；工矿仓储用地指主要用于工业生产、物资存放场所的土地。

2.坚持同等入市、同权同价。在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，实行与国有建设用地使用权“同等入市、同权同价”。“同等入市”意味着农村集体经营性建设用地可以与国有建设用地以平等的地位进入市场，可以在更多的市场主体间、在更宽的范围内、在更广的用途中进行市场交易，不再局限于兴办乡镇企业和村民建设住宅或者修建乡（镇）村公共设施和公益事业建设等。“同权同价”表示集体经营性建设用地可以与国有建设用地使用权同等入市，无须经过国有土地征收。也意味着在一级市场中可以出让、租赁、入股；在二级市场中可以租赁、转让、抵押等。

3.建立城乡统一的建设用地市场。统一的建设用地市场将统筹城镇建设用地与农村集体建设用地，统筹增量建设用地与存量建设用地，实行统一规划，遵循统一规则，建设统一平台，强化统一管理，形成统一、开放、竞争、有序的建设用地市场体系，实现农村集体经营性建设用地市场的招拍挂交易。

4.入市管理主体改革。调整实施土地管理法第四十四条、第六十二条关于宅基地审批权限的规定，明确使用存量建设用地的，下放至乡(镇)人民政府审批，使用新增建设用地的，下放至县级人民政府审批。

二、集体经营性建设用地入市改革背景分析

商业银行个人信贷业务主要以房地产担保融资为主，通过分析集体建设用地入市试点改革的国有建设用地市场背景，可以更清晰地理解集体经营性建设用地入市改革的主旨和目标。

1.土地供应持续减少。我国建设用地从2009年至2013年供应量稳步提升，而从2014年开始国有建设用地供应量开始下降，尤其是支撑房地产建设的住宅用地和商服用地供给，自2014年起出现大幅度下降，2016、2017年供给量与2009年持平，仅为2013年的一半。

图1 2009～2017年全国建设用地供应表

图2 2000～2017年全国分用途地价指数

2.国有建设用地地价水平不断上升。从图2可知全国地价水平自2009年以来在不断上升，其中住宅用地价格上涨最快，2017年地价指数为2009年的1.87倍。在2017年，住宅、商服、工业和综合地价指数分别为347、277、213和281。

综合图1、图2可知，我国土市场中供需失衡，导致土地价格不断上升。近年来，中国政府强调集约利用土地，主动减量供给，提高使用水平，但主要是受土地征收成本上升和城市土地规模限制等原因被动所致。集体建设用地入市就是“从源头上疏通、在供给上想办法”，通过将土地整理上市管理职能下沉至乡镇政府，并充分发挥土地所有权主体的集体作用，均衡开发成本和投资收益，解决城中村改造、工矿厂房改造等问题，提高土地利用水平，加大土地供给。商业银行依赖国有建设用地使用权抵押发展个人信贷的模式将会受到限制，而建设用地结构的调整会造成融资需求和可抵押物从城市向新型城镇的转移，进而扩大抵押融资担保范围，拓展个人信贷业务市场、优化个人信贷业务结构。

三、商业银行发展机遇分析

1.信贷抵押模式变革。长期以来，我国农村集体经营性建设用地受《土地管理法》限制，不能抵押融资，阻碍了小微企业发展。近年来，地方政府对农村集体建设用地抵押融资进行了试点。2013年1月，北京市住建委颁发了《关于开展市集体建设用地范围内房屋登记试点工作的通知》，在海淀、平谷、大兴三区开展集体建设用地范围内的房屋登记试点工作。2014年8月，东升展博公司完成了其名下集体建设用地房屋抵押登记，获得了民生银行10年期5亿元经营性物业抵押贷款。伴随着我国经营性建设用地入市改革的推进，集体经营性建设用地融资抵押模式将会得到完善，现有银行融资抵押种类将会更加多样化，促进农村业态多样化、促进工商业发展，同时为商业银行个人信贷产品创新创造了机遇。

2.个人信贷业务市场扩大。伴随着经营性建设用地入市政策的推进，我国新型城镇化改革会进一步发展。不同于国有建设用地的入市，集体经营性建设用地的入市有着严格的用途管制和用地规划，入市土地可用来兴办企业、发展与土地规划相吻合的产业地产，而不能进行住宅房地产开发，表明未来新型城镇化将不仅仅是住房城镇化和人口城镇化，而且是农村产业化。农民可以根据地域特色，发展旅游休闲业、假日农业和精细化农业等新兴产业，这将会催生出一批优秀的民营企业和最求更高品质消费需求的新型城镇市场，为商业银行提供了广阔的个人信贷市场。

3.个人信贷方式多样化。当前我国商业银行的融资主要是抵押融资方式，抵押限制于国有建设用地的抵押。在城市病急剧爆发的时代，城市空心化促使经济发展向外围农村转移，在一定程度上会提高抵押个人贷款的风险。开发集体经营性建设用地个人抵押贷款，商业银行的抵押物结构将会扁平化，融资方式也会多样化，进而分散银行风险。

四、商业银行个人信贷业务对策分析

1.充分准备，创新服务。集体经营性建设用地入市意味着以抵押为基础的个人信贷业务将会出现重大变革，商业银行应该做好与入市主管部门之间的业务往来关系，合理布局本行业务网点，做好集体经营建设用地拆迁、土地整理和土地交易中资金结算业务，服务政府、服务企业，熟悉集体经营性建设用地入市试点工作，了解集体经营性用地入市中风险因素，为以后大力发展信贷业务做好铺垫和准备工作。

2.创新产品，稳健试点。密切关注相关宏观政策动向，积极寻找适应新型城镇化市场特点的产品和信贷政策，制定相应的行业政策指引，加强个人信贷产品创新。在小范围内稳健地创新个人信贷担保方式，紧紧围绕以稳健发展为中心，小范围试点探索集体经营性建设用地抵押个人信贷业务。随着集体经营性建设用地入市和城镇化产业的发展，新型城镇个体经营者将会大量增加，将会带动经营性贷款需求，商业银行必须同时做好个人经营融资政策优化工作，适应市场需求。

3.稳健发展，管控风险。集体经营性建设用地入市处在试点阶段，其改革存在风险不明确性，许多法律行为与现行法律可能相抵触。商业银行在制定相关规定和开展试点工作时应谨慎稳健，选择优质个人信贷客户，减少违约风险；加强与政府沟通，降低法律风险。集体经营性建设用地的入市将对建设用地供应市场形成重大的冲击，造成房地产市场价格的波动，尤其是产业转移造成的对商服地产市场的冲击，商业银行应关注现有抵押物风险，防范产生系统性风险。