城市规模、城镇化水平对房地产开发影响机制研究

王志宪　王猛

[摘 要]以山东省17市为研究对象，对城市规模、城镇化水平与房地产开发三者间的逻辑关系及影响机制进行研究。研究结果显示：在短期内，日照市、莱芜市的房地产开发总体增长率最高，枣庄市、威海市最低，城市规模及城镇化水平均对房地产开发产生影响，城市规模与工资水平变动交互作用于房地产开发，城镇化水平与就业结构交互作用于房地产开发。因此，在房地产开发过程中，应把握其中规律，有效扩大城市规模，创建多渠道创业就业机制，提高工资水平，推进城镇化向纵深发展，以有效促进城市经济发展。

[关键词]城镇化；房地产开发；城市规模

[中图分类号]F061.5 [文献标识码]A [文章编号]1671-8372（2018）03-0009-07

一、引言

房地产行业在我国国民经济发展中占据着重要地位，房地产开发投资驱动经济发展与经济增长，而经济增长又反向促进了房地产开发[1]。房地产开发投资要素配置来自于三大因素，即土地、劳动和资本。长期以来的土地财政政策推动了地方房地产业的蓬勃发展，促进了地方经济的快速发展，但在房地产快速发展的同时，也带来房地产开发过热问题，造成了房地产业过高的通货膨胀。劳动是房地产开发过程中必不可少的要素，房地产开发造就了大批与房地产行业相关的就业机会，包括建筑、房地产销售及咨询等业务。同时，大量资本金融机构纷纷涌入房地产市场，致使房地产市场热度不减。

房地产开发是规划建筑环境的重要因素，塑造了人们的生活工作方式，影响着社会、经济、环境等诸多方面的发展[2]。党的十九大报告指出：“房子是用来住的，不是用来炒的”。自2014年以来，房地产市场出现了短期收缩，但近年又呈上扬趋势。房地产开发与城市规模及城镇化间呈现何种关系，是否受到了就业结构和工资水平变动的影响，其中原理如何？本文引入就业结构、工资水平变动等控制变量，以山东省17市2014—2016年数据作为研究样本数据，对城市规模、城镇化水平及房地产开发三者间的关系进行剖析，探讨三者之间的影响机制，提出促进经济发展的建议。

二、文献综述

长期以来，我国的房地产市场投资热度高居不下，学者对此也做了多方面研究：

第一，房地产市场在经济发展中占有相当大的比重，房地产发展对经济发展具有重要的推动作用。有学者认为，房地产开发在城市建设过程中影响商业周期、工业体制化、城市扩张及城市持续发展等诸多问题[3]。城市发展离不开房地产投资等。一方面，城市规划对房地产开发具有引导作用，另一方面，房地产开发又对城市规划具有反馈作用。房地产开发对城市空间发展、城市产业发展及人口聚集等都有强大作用[4]。房地产开发投资存在的问题、诱发房地产投资的原因及政府如何管理和规划房地产市场一直为房地产开发的研究重点[5]。一些学者也注意到，房地产发展对经济增长具有显著作用，但房地产发展在推动经济增长的同时，会导致一定的通货膨胀，房价对房地产开发投资和通货膨胀具有较大影响，房价的不断攀升又带来房地产开发的增长，造成了过热投资[6]。在房地产与经济发展中，房地产开发投资、房地产生产和房地产消费对经济发展具有较大影响，房产经济变动速度与经济增速关联大[7]。不少学者也研究了房地产发展的原因，多数学者认为土地财政是影响中国房地产业持续过热和房价节节攀升的首要因素。雷根强、钱日帆[8]测算了地方财力对土地出让金的实际依赖度，运用动态面板数据模型及广义矩方法，实证得出土地出让金对房地产开发具有显著影响。

第二，城市规模和房地产开发之间存在相关关系。城镇化进程往往伴随着人口变迁，从而人口结构、产业结构等发生变化，不同群体变化导致需求结构也发生变动。郝国彩研究发现，非农人口比重和国内生产总值对房地产投资影响较大[9]。张立新、秦俊将空间城市化与资本城市化引入房地产开发投资区域配置及其差异模型中，认为在全国范围内，空间城市化和资本城市化对房地产开发区域配置具有显著作用，人口城市化对房地产开发影响较小[10]。城市规模的扩大伴随着城市制造业的需求，城市经济效益发生先增长后下降的倒U型变化，我国大部分地级市制造业的实际规模仍然小于最优规模，因此在经济发达的大城市经济转型的同时，应该推动中小规模城市制造业发展及人口集聚[11]。Hassan G. and Tajul A.研究发现，人口集聚对外商房地产投资具有重要影响，从而外商房地产投资会推动房地产开发，外商房地产投资对房地产开发形成冲击[12]。

城镇化、房地产投资与经济增长之间存在相关关系。虽然经济增长促进了房地产开发，但房地产开发对经济持续增长拉力较弱。因此，合理高效的房地产开发对推动经济向好向快发展意义重大[13]。高健、吴佩林研究认为，在东部地区，城市人口规模集聚经济效应对经济增长产生较大影响，而中、西部地区尚未显现[14]。房地产开发投资也呈现不同的区域性特征，中国房地产开发投资总体规模扩张和区域结构发展不协调形成了非均衡空间集聚现象。房地产开发投资莫兰指数表明了这一现象。张立新、肖斌认为，中国房地产投资存在“羊群效应”，并且由此最终导致了房地产行业“结构性失衡”[15]。房地产行业区域性差异，可以从地理区位进行探究，房地产经济发展分布与空间地理位置大体相同，由东部地区至西部地区发展水平依次递减，但差异系数逐渐减小，房地产经济发展水平也在逐步趋同。由此，可以判断中国区域房地产经济发展水平已形成较稳定空间格局[16]。部分城市房价等资源要素价格高涨，城市规模非均衡增长造成了这种态势，“极化”与“分散化”对其影响巨大，东部城市“分散”与“集中”并存，中西部地区还处于“集中导向”式发展[17]。

第三，城镇化与房地产开发之间关系较强，房地产开发投资对城镇化存在挤出效应，这在一、二线城市中更显著[18]。房地产投资波动与城市化之间存在关联性。赵朋通过建立一般均衡模型论证了房地产开发与城镇化正相关，城市人口数量影响城镇化进程[19]。城镇化水平提高也是导致中国房地产价格上升的原因，房地产价格与城镇化水平长期呈现协同相关关系[20]。当前我国城镇化进程已经向城市群阶段发展，在区域内人口出现了一定流动，大城市人口开始向郊区延伸，或者是向周边卫星城市流入，人口向大城市涌入并非导致“大城市病”，反倒加强了城市经济发展活力与动力。加强城市群内人口和房地产的科学规划，有助于城市发展[21]。人口结构在空间上的变化，也成为影响住房价格变动的关键因素。人口老年化加剧会使房地产下滑，而城镇化则会使房地产价格上涨。因此，人口在房地产市场中占据着重要地位，对房地产開发调控和城镇化过程规划具有政策启示意义[22]。

城镇化进程中的城市可持续性定位及城市的主导产业有助于房地产业正常发展[23]。城镇化建设过程必然会面临如何对待房地产开发的问题，城镇化水平提高促进了房地产需求和供给，带动了房地产行业相关就业。因此，房地产市场的健康协调发展需要从市场主体、要素优化及住房供需均衡三个路径来实现[24]。

由上述相关文献可见，一方面，城市规模的扩大，伴随着人口的迁入。人口大量流动及自身人口的增长会促进城市人口增加，城市人口增加则会有大量人口落户城市，会进一步增加城市开发，与之配套的城市基础性投资增加。另一方面，城镇化的发展促进了相关固定资产投资及房地产开发，城镇化的进程既是人口城市化或城镇化的过程，也是农业人口向非农业产业人口转化的过程。尽管学者们研究了房地产市场发展的原因及其对经济增长的影响，也阐述了城镇化与房地产开发间的关系，但将城市规模、城镇化程度及房地产开发三者结合在一起，对城镇化的城乡就业结构与房地产开发是否具有相关关系，工资水平变动对城市规模及城镇化的影响、与房地产开发的关系等问题没有做过多阐述，研究文献比较缺乏。

三、问题提出及研究假设

户籍制度改革要全面放开小城镇和小城市落户限制， 有序放开中等城市落户限制， 逐步放宽大城市落户条件， 合理设定特大城市落户条件， 逐步把符合条件的农业人口转为城镇居民[25]。城市规模变化，常住人口逐步增加，城市需求结构将发生变动，从而房地产开发规模也将发生变化，这种关系是否存在着线性关系？近年来城镇化建设不断加快，城镇化程度不断改变，大量农村人口转移到城市，特别是以青壮年为主的农村新一代加入了城镇队伍，城镇建设不断加快，老城区旧城改造扩建，新城区大开发等需求旺盛，房地产开发进程也随之加快。同时，城市规模变化及城镇化程度是否受到了就业结构及工资水平变动影响？由此，本文通过软件stata12，运用多元回归分析方法，进行相关性分析。

作如下假设：

假设1：城市规模与房地产开发相关；

假设2：城镇化程度与房地产开发相关；

假设3：城市规模及城镇化程度与房地产开发相关；

假设4：城市规模分别受就业结构及工资水平变动影响，同时作用于房地产开发；

假设5：城镇化程度分别受就业结构与工资水平变动影响，同时作用于房地产开发。

四、数据说明及模型构建

（一）数据来源

本文数据来自2015—2017年《山东省统计年鉴》，包含样本为2014、2015及2016年的济南市、青岛市、淄博市、枣庄市、东营市、烟台市、潍坊市、济宁市、泰安市、威海市、日照市、莱芜市、临沂市、德州市、聊城市、滨州市及菏泽市17市的城市数据。

（二）指标确定及说明

1.指标选择

（1）被解释变量

房地产开发：指各种登记注册类型的房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位和附属于其他法人单位实际从事房地产开发或经营活动的单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程（如道路、给水、排水、供电、供热、通讯、平整场地等基础设施工程）的投资；不包括单纯的土地交易活动。本文取房地产开发报告期年度投资完成额指标。

（2）解释变量

城市规模：城市规模的通常衡量指标为土地面积及人口数量，本文依据人口数量来衡量。

城镇化水平：城镇化指一个地区（本文指代地级及以上城市）社会生产力的发展、科学技术的进步以及产业结构的调整，其社会由以农业为主的传统乡村型社会向以工业（第二产业）和服务业（第三产业）等非农产业为主的现代城市型社会逐渐转变的历史过程。衡量城镇化水平有多种指标，诸如人口、产业结构、就业人口、土地面积变化等，本文采用人口指标，以城镇常住人口与地区人口之比来衡量城镇化水平。

（3）控制变量

城市规模及城镇化水平受所在地区的就业变动及工资影响，因此，本文引入控制变量，以此分析各变量间的相互作用机制及其对房地产开发的影响。

就业结构：就业结构有多种分类方法，包括产业就业结构、城乡就业结构等多方面，本文采用城乡就业结构，引入城乡就业结构变量，通过分析城镇就业结构对城市规模及城镇化的影响，分析就业结构对房地产开发的影响。

工资水平变动：反映工资变动情况的相对数，表明职工工资水平提高或降低的程度，本文以工资指数作为控制变量，用报告期职工平均工资与基期职工平均工资的比率来表示，这一比率是反映不同时期职工货币工资水平变动情况的相对数。

（4）指标变量综合表

指标变量由被解释变量、解释变量及控制变量构成，指标汇总及缩写名称见表1。

2.数据说明

（1）变量整体描述

为对各变量做详细表述，对房地产开发、城市规模、城镇化水平、就业结构及工资水平变动变量进行统计性描述（见表2）。

由表2可见，整体而言，房地产开发远超城市规模，房地产开发整体波动较大；不同城市的城市规模不同，最小值仅134.53人，最大值1044.3万人，人口的变化和房地产开发差距较大；近三年以来，城镇化水平也在不断提升，最小的城市城镇化为43%，最大的达72%，达到了国内先进城市水平。

（2）房地产开发增长率比较

为了在空间上更直观地展现房地产开发的区域特征，制作分级设色图对房地产开发做比较（见图1）。

注：设色地图由浅至深表示房地产增长率由低到高，分别表示最低、中低、中等、中高、最高

图1为2014—2016年房地产开发增长率（2014年为基期，2016年为报告期），分别将山东省17市划分为五个区间（见图1图例部分）。其中，房地产开发增长率最高的城市分别为日照市、莱芜市，中高城市为聊城市，中等城市为济南市、泰安市、菏泽市、青岛市和东营市，中低城市为德州市、滨州市、济宁市、临沂市、潍坊市、淄博市、烟台市，最低城市为枣庄市、威海市。房地产增长率高于平均数的城市为日照市、莱芜市、聊城市、济南市、泰安市、菏泽市及青岛市。房地产开发增长率表明房地产开发增长经济强市增长放缓，与其他较发达城市比增速下降。同时，部分城市出现负增长。房地产开发增速发展的区域分布由經济强市向经济发展较发达或者欠发达城市转移。

（三）模型构建

房地产开发受到诸多因素影响，并且对经济发展具有促进作用，房地产开发投资与城市规模及城镇化水平存在一定关系，而就业结构及工资水平变动是否与城市规模及城镇化水平交互影响，同时作用于房地产开发还有待验证。据前文的分析，可建立如下模型：

五、实证结果与分析

（一）相关性分析

相关性分析是对两个及两个以上变量元素进行相关性检验，以展示不同变量元素的相关密切程度，而且相关元素间需要存在相关联系及概率才可以进行相关关系分析。因此，下文对房地产开发、城市规模、城镇化水平、就业结构和工资水平变动进行相关性分析，以探讨各变量间存在的关联性及相关程度。

由表3可见，城市规模与房地产开发相关性值为0.9817，显著性P值为0，在0.05以下，说明城市规模与房地产开发具有较强关联性。城鎮化水平与房地产开发相关性值为0.1068，关联性较小，但就业结构与城镇化水平相关性值为0.8224，证明关联性较强。就业结构与房地产开发间相关性值为0.2873，P值为0.0352，较为显著，说明就业结构与房地产开发存在相关关系，就业结构对房地产开发存在影响。

（二）回归模型分析

为了进一步探究假设问题及变量间存在的相关关系，对变量数据进行多元回归分析，引入控制变量，探讨交叉变量对房地产开发的影响。以此分析近年来房地产开发是否受益于城市规模和城镇化水平的变化。

由表4可见，模型1中，通过对各变量进行多元回归，城市规模、城镇化水平、就业结构及工资水平的回归系数均为正数，说明城市规模、城镇化水平、就业结构及工资水平对房地产开发具有正向促进作用。其中城市规模、城镇化水平、工资水平变动显著性水平均在0.01以下，就业结构显著性水平仍然在有效范围内，模型1的F值显著，表明回归方程被解释变量与解释变量之间的线性关系总体显著。拟合优度R为0.9233，修正后的R值也达到了0.9171，说明解释变量对被解释变量的联合影响程度较大，模型对样本的模拟效果很好。因此认为城市规模、城镇化水平、就业结构与工资水平呈现正向关系。

引入控制变量就业结构与城市规模交叉项后，模型2分析被解释变量与解释变量间相关关系，房地产开发与城市规模回归系数为1.575199，说明城市规模与房地产开发间具有正向促进作用，且结果显著。房地产开发与就业结构和城市规模交叉项回归结果表明，三者具有负向关系，但相关关系结果并不显著。房地产开发与城镇化程度回归结果说明，城镇化水平与房地产开发间具有正向相关关系，相关关系结果在0.01以下，显著性好。房地产开发与就业结构回归系数表明，就业结构与房地产开发间具有正向关系，相关关系结果在0.1以下显著水平，显著水平较差。房地产开发与工资水平变动回归系数表明工资水平变动与房地产开发具有正向关系，且显著性好。模型2的F值显著，表明回归方程被解释变量与解释变量间线性关系总体显著，且拟合优度R为0.9273，修正后R值为0.9197，说明模型对样本模拟很好。

模型3引入控制变量工资水平变动与城市规模交叉项，由于城市规模和工资水平数据和其他变量差距较大，因而取对数衡量。房地产开发与城市规模回归系数为0.0774935，但不显著。房地产开发与交叉项回归系数及显著性水平表明城市规模和工资水平变动相互影响，并且共同作用促进房地产开发。房地产开发与城镇化水平回归及显著性表明城镇化程度与房地产开发间具有正向关系。房地产开发与就业结构回归系数及显著性表明就业结构与房地产开发具有正向关系。房地产开发与工资水平变动回归系数为1.430695，结果不显著。F值显著性在0.01以下，表明回归方程被解释变量与解释变量间线性关系总体显著，且拟合优度R为0.9304，修正R为0.9232，说明模型对样本模拟很好。

引入控制变量就业结构与城镇化水平交叉项，对被解释变量与解释变量进行分析。模型4中，房地产开发与城市规模回归系数及显著性水平表明，城市规模对房地产开发具有正向促进作用。房地产开发与城镇化水平回归系数为-1.228153，结果不显著。房地产开发与交叉项回归系数及显著性水平表明，城镇化水平与就业结构共同对房地产开发有促进作用。房地产开发与就业结构回归系数及显著性水平表明，就业结构对房地产开发具有负向作用。房地产开发与工资水平变动回归系数及显著性水平表明，工资水平变动对房地产开发具有正向促进作用。模型4的F值显著，且拟合优度R为0.9302，修正R为0.9230，说明回归方程整体线性关系显著，且解释变量对被解释变量具有较好的解释性。

通过引入控制变量工资水平变动与城镇化水平交叉项，研究交叉项下被解释变量与解释变量关系。模型5中，房地产开发与城市规模回归系数及显著性水平表明，城市规模与房地产开发具有正向关系。房地产开发与就业结构间回归系数及显著性水平表明，就业结构对房地产开发具有一定促进作用。但城镇化水平与工资水平变动交叉项及工资水平变动相关关系并不显著。

六、结论与政策建议

2014—2016年，山东省的房地产开发增长区域分布正在从发达城市向较发达及欠发达城市转移，部分城市甚至出现负增长局面，表明山东省房地产开发由过去发展极大不均衡向发展较均衡转变。城市规模与房地产开发具有正向相关关系，城镇化水平单变量与房地产开发单变量不具有明显相关关系，结果并不显著。可见，山东省的城镇化进程并未对房地产开发产生较大影响。城市规模、城镇化水平及工资水平变动均对房地产开发具有较大影响，城市规模与工资水平变动交互影响并对房地产开发具有正向促进作用。就业结构与城镇化水平交互影响并对房地产开发具有正向促进作用。

现阶段房地产开发依然是经济发展的重要因素，根据城市规模、城镇化水平与房地产开发之间的影响机制，本文从以下方面提出建议，以期推进山东省新旧动能转换促进经济发展。

第一，紧抓新旧动能转换，合理高效地促进房地产开发。在供给侧结构性改革背景下，需求变动发展动能后劲不足，要素供给发展动能受约束[26]，因此，当前需要紧抓新旧动能转换，刺激合理需求，增强合理投资需求，做好产业结构转型升级，由以往的速度经济发展转向质量经济发展。同时，山东省城市房地产开发增长也发生了一定的区域性变化，通过强化融合、开放与改革体制机制，带来新需求体系、创新体系与现代规则体系。同时，合理高效促进房地产开发，为城市发展带来巨大推动力。

第二，有效扩大城市规模，积极推进城镇化向纵深发展，激发城市竞争潜力，促进城市发展。城市发展离不开城市规模扩张、人口集聚、产业集聚，而城镇化程度的推进促进了城乡人口结构变化，从而促使产业结构变化。另外，工资水平变动也会影响城市之间的人口流动，促进人口结构变化。城市规模与工资水平密切相关，城镇化程度与就业结构密切相关，同时城市规模与城镇化水平又深刻影响房地产开发，进一步激发城市竞争潜力、推动城市发展，从而推动经济发展。

第三，创建多渠道创业就业机制，努力提高工资水平。新旧动能转换阶段，动能使用和转换应着眼于需求、投资、消费和出口，从供给上实现产业结构和产业升级[27]。城市人口大规模增加，与之适应的产业结构转型升级，需要推动创业就业机制创新转变，努力提高工资水平，促进城市间交流互动，增强城市竞争力。同时，房地产开发等产业变化，将会促进城市房地产开发人员的转移，部分房地产开发人员从发达城市向较发达城市转移，因此，增加多渠道创业就业机制，努力提高工资水平，才能实现生产力与生产关系的协调。对于较发达和欠发达城市，增加城市人口、扩大就业渠道、促进投资将有利于其城市间由极大不均衡发展转向均衡发展。

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[责任编辑 张桂霞]