房产测量中常见测量技术及问题分析

杨乐结

鹰潭市房产测绘所 江西鹰潭 335000

随着房地产业发展，住房制度的进一步完善，对应的房地产价格的持续走高，房产测量也日益得到了广大业主的关注与肯定。因此测量技术在日益红火的房地产业的发展上，得到了一定的推进，也保证了房产测量业的迅速发展。

1 房产测量的作用

房产测量作为对房屋建筑面积测量的一种重要的测量形式，在当前的房地产业有着重要的控制意义，房地产业的测量工作不仅是对房产产权的法律控制重要依据，也是对所有者进行的保护，测量的结果是经房产管理部门进行确定后进行的，这样不仅测量的过程有所依据，还对房产产权中的个人利益构成了法律权限的控制[1]。

房产测量工作也是对城市建设和管理的重要依据。房屋的位置以及面积使用等情况制定房产测绘技术的相应调整工作，依据一定的信息或资料进行调整性工作的控制，从而能加强房屋产权管理中的依据性，这些测量数据还能对房屋所有权的调整以及房产档案等作为原始的资料进行保存。房产测量还是检验商品买卖实际面积是否缩水的重要的手段。

加强房产测量，对于房产销售或转让中的房屋面积问题保证使用方的权益，推广房产测量技术能有效地控制房产的买卖双方的利益，维护房地产的正常的市场秩序。

2 常见的测量技术

随着房地产业的不断发展，房屋测量技术也在不断的发展，房建测量技术经过几年的发展，主要采用的方法有：房产的数字化的测图法、坐标测图法、GPS测图法等主要的测量方法。在测量技术的运用中通过使用各个测量方法进行相应的分析比较，根据一定的房产测量经验进行分析，最终保证对于不同的房屋建筑面积，采用的测量的方法也不尽相同。

2.1 房产数字化测图技术

房产测量中的数字化测量的技术是采用一定的方法采集信息，并通过计算机对采集的数据进行处理，通过图形进行编辑，最终获得房产数字化的图形，在最后采用绘图仪或者其他的装备进行绘制，成为房产图。数字化测图的技术主要是从日本引进，在房地产、地籍测量等方面得到了广泛的应用。这种技术主要具有图形的形成和编辑，不用费太大的劳动强度。因此，数字化测土技术也是房产测量的主要发展方向。

2.2 坐标解析法

房产建筑面积的测算比较麻烦，一般来说，面积测算也分为房屋测量面积和地面面积的测算。在当中的房产建筑面积主要表现在房屋面积测算以及产权面积或者数字定位测量的控制情况，但在商品房销售中主要使用网上计算，而一些用地测量技术主要采用的是封闭的地块进行的，尤其是在房地产业的地址和房产的面积进行控制，运用一个科学而又神奇的方法将商品的销售过程进行数据的计算并进行准确定法的估算。

2.3 GPS技术在房产测量中的应用

GPS的测量技术是针对快速发展的数字测量技术进行分析，由于其技术含量相对较高，以及其卓越的性能，在目前的房产测绘上发挥着重要的作用，对于图形的定义以及图形的属性等情况进行控制，这样把房产的半段分摊的很清楚，并能自动进行繁琐的分层分户得到平面图，从而有效的将测绘技术更加精确化，并且看的做工都是一样的[2]。

3 房产测量中的问题分析

房产测量是随着房屋价格的日益上涨而备受广大社会成员的关注，在此意义上，不仅要加强房屋测量技术的研究，还要针对房屋的整体控制问题进行相应的调整工作，针对房产测量中的一些重要的测量部位进行控制。

3.1 共有建筑面积和公用面积

对于建筑面积的整体控制和公用面积的管理划分上都是房产测量无法回避的问题，根据国家质量监督局中所公布商品房的销售面积测量与计算调控进行分析，依据一定的国家计量技术的规定进行分析，将消费者购买商品房的建筑面积以及分摊的公共面积之间的关系搞清楚，建设部的建设用房曾明确的指出对于商品房的建筑面积主要是由商品房内部的建筑面积以及与分摊的公用面积之间的两部分面积组成。由于大多数人对房产的公有和共有的理解不足，而导致了所有的对房产的使用权益的计划性划分，最终将整体使用权进行处置，在房产测量中该公有的就只能为公共公用，而不能看成被公用人所共有。

3.2 测量结果存方系统管理不完善

由于在房产的测量技术运用中，对于房产测量的数据性的东西进行管理，不仅需要加强对于房产测量结果的处理，还要对房产测量的数据进行系统的控制，这样不仅能保证房产建筑面积数据的真实性，还能在日后的建筑面积计算时有一定依据。针对当前房产测量建筑面积的结果进行控制，保存一份最原始的房产测量也能有效地避免欺骗性的房屋信息的漏洞，因此，调控房产测量的技术性方式，避免因房产测量的结果而影响到用户与房地产之间的关系问题。

4 房产测量技术主要的改善措施

在加强房产测量中的所依据的基本的原则主要有：

4.1 加强同期的房产测量的建设

随着房产的规划进行同期的建设工作，而且房产的测量不仅仅是加强房产的相关调整，不同期的规划与调整，都要加强对房屋的方法。这样房产的测量结束，建设与投资项目也就直接结束，建筑与验收都可以单独的进行。

4.2 基础与结构应为统一体

在房屋的各个部分的结构相连，即在房建的各个部分的梁柱等相连接在一起，如果房屋的各个部分互不相连的话可以区分开来算，而若各个结构连接在一起，则按整体的一栋来算的。

4.3 房屋所占有的土地应为同一产权人

依据房产测量的相关规定，房屋的所有人与房产证明上的署名是一致的，属于同一个产权人，如果房屋的土地已经划分为多块的，且使用者是不同的权利人，则不能按照一幢处理。

4.4 共有的影响

若在整体的房产的测量中对没有共有的设施进行相应的调整，在测量中对共有的建筑面积分摊计算，影响大多忽略不计[3]。

5 结语

房产的测量是属于对房屋的相关的产权办理的基础，加强房产测量的方法性，针对当前的测量研究进行相应的控制性操作的实施，使房产测量技术能够在房地产业上发挥的更加广泛。