我国住宅地产平稳发展的政策建议

牛津超

（平顶山学院，河南平顶山467000）

一、我国住宅量现状

我国国家统计局公布的数据显示，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。另据2016年国民经济和社会发展统计公报，新开工住宅、施工住宅、竣工住宅面积之和65亿平方米，人均近5平方米，如果按城镇人口8亿人计算，人均8平方米多，这两项数据加在一起，我国人均住房建筑面积为46平方米。世界大多数国家人均住房建筑面积在20～40平方米之间。从中央要求房子是用来住的不是用来炒的角度说，从现在起不再建设任何住宅，我国住宅也够了。如果维持旧房破损更新，按房屋寿命七十年，城镇人口10亿人，人均30平方米计算，每年只要新建住宅4亿平方米就够了。

实际上，真正存在的住宅面积要比公布的数据多。因为我国存在大量国有企事业单位，还有军队所属各类机构单位，国家各种政治机构，这些单位在不同时期建的实际上给员工住的住宅由于各种原因并未作为私人住宅统计。从每年国家审计署向全国人大报告中可以看出，还有大量违规建设的实际用来居住的房子。所以，我国住宅产业目前最大的情况就是总供给够了，要保持未来此行业平稳发展只需要保证房子自然损耗即可，也就是每年大约4亿平方米。如果继续按目前情况，以后最好的情况是造成资源大量浪费，严重的话会造成房价暴跌，造成金融危机甚至社会危机。

当前首先要统计清楚住宅数量，不管有没有产权，不管是什么性质什么单位分配的还是其他任何种类，只要是住的就统计，这是关乎国家发展的大事。现实中很多人没有房子，问题就在于没有房子的人被很多投资房子的人给平均了。我国要立即采取措施坚决打掉投资房。不能任由投资房空置浪费，这还不仅仅是浪费的事情，凡是投资品就和股票是一样的性质，都会发生如历史上的郁金香泡沫、南海泡沫那样的结果，只是程度不同而已。投资品的价格走势归根结底取决于投资者的预期。一旦房价走下降趋势，一定会发生类似2015年我国股灾那样的灾难，直接导致经济和社会危机。

二、保持住宅地产平稳发展的政策建议

1.从供给方面，用经济手段促进房地产企业破产兼并，减少住宅开发量，可以运用以下手段。首先，增加房地产开发项目最低自由资金比例，目前，我国保障性住房和普通商品住房开发项目自有资金比例最低是20%，其他住房项目为25%，可以考虑调整为100%，不允许贷款开发项目，停止一切银行贷款和其他融资渠道，也不允许房地产开发企业预售住宅，用买房者在银行的贷款支持地产项目开发，彻底去杠杆。目前地产企业项目开发的杠杆相当于4—5倍，对投资来说已经是很高了，一旦房价下跌，住宅卖不出去，金融危机几乎不可避免。其次，停止供给土地，凡是住宅用地一律停止，直到每套房子都用来住，把投资房彻底挤出。房子都用来住以后，每年只需供给4亿平方米土地开发住宅，保持旧房更新即可。

2.从需求方面来说可以采取以下手段。首先，改变金融对购房者支持政策，比如可以研究对无房者购买首套房要降低首付，可以降到10%以内，英美发达国家就有先例，并且国家贴息，或大幅降息，从而鼓励无房户购房。对2套及以上购房者，停止一切贷款。其次，2套房或拥有2套房且个人超过40平方米部分立即开征高额房产税，对3套及以上或个人拥有的超过一定面积的房产限期卖掉，否则直接没收拍卖，坚决不允许炒房或浪费资源。再次，对刑法进行修正，设置浪费资源危害公共安全罪，对采取各种花样占用住宅资源并空置的人可以考虑判刑。

三、有关住宅发展的误区分析

目前有很多错误看法，比如认为不能轻易刺破地产泡沫，容易影响经济发展，又如有人还认为要大量供地，房子还少，房价上涨是因为供给不足，还有一些书呆子从法理上论述不该征收房产税。这些看法都是极其错误的，属于本末倒置，死搬硬套，危害非常严重。我们发展经济是为什么，绝不是只为表面数字，是要在合理利用资源基础上提高人民生活水平，不是让炒房，最终酿成社会危机。那些认为住宅供给不足的论调根本没了解目前用来投资的空置房有多少。最错误的就是对房产税的看法，错误说法五花八门，主要的有两个，一种是从法理上认为不该征收，另一种是认为不易征收，税务部门无法操作。第一种论调太书呆子，实践是检验真理的标准，社会不断发展，不能总是教条主义，法律可以改，理论也可以创新。第二种认为征收成本高的更错误。我们可以充分利用互联网，利用支付宝、微信等支付工具，利用水、电、燃气、有线、交通、移动等等收费系统代收，并不会有多难。对不主动交税的，直接采取停水、停电、停手机、停网络、吊销驾照、停止身份证购机票、火车票、禁止出境等措施。对欠税额度达到其拥有的房产价值的人，没收其房产进行拍卖，难道还有人敢不交税吗？在互联网大数据时代，征税没有那么难。

总之，我国必须马上采取有力措施保障房子是用来住的，不是用来炒的，否则遗患无穷。

参考文献：

[1] 张兵.统筹新型城镇化与房地产业协调发展[J].住宅与房地产，2017，(7).

[2] 申艳军.论我国房地产经济未来发展趋势探究[J].经贸实践，2017，(5).

[3] 李迅雷.房价如何看：从人口现象到货币现象[N].上海证券报，2016-02-16.