房地产企业所得税的汇算清缴问题分析

文/邓建华，安徽华昌置业发展有限公司

在企业经营活动中，企业所得税是必须要缴纳的重要税种。现如今我国的企业所得税的征收方法主要是按月、按季度进行预缴的，然后在年终时进行一次汇算清缴。在对企业所得税征收过程中，为保证税收金额是准确的，就必须要对企业应纳的所得税进行科学的核算。

1 房地产企业汇算清缴概述

企业的汇算清缴主要是纳税人对规定时间内的月预缴、季预缴的纳税额进行总结分析，结合相关法律，对这一时期内企业需要上缴的纳税额、补充和退还的纳税金额进行计算，最后依据国家法规要求将相关资料申报、提交给相关部门。房地产企业进行所得税汇算清缴工作，能够使税务管理工作更好的发展，有利于强化房地产企业的经营收入，实现企业的稳定快速进步。

2 房地产企业所得税的汇算清缴策略

2.1 明确汇算清缴主体，保留企业收支凭据

房地产企业的管理人员需要依据所得税汇算清缴的相关规定转换身份，明确所得税汇算清缴的主体。同时强化房地产企业纳税人的法律责任主体地位，在所得税汇算清缴的相关规定中，需要使企业这一纳税主体依据规定对企业应该纳税所得税等进行准确的计算，并对纳税申报的完整、准确以及真实性负法律责任。

结合相关规定，房地产企业在申报过程中需要将业务招待的费用扣除，满足税务主管机关的证明资料需要，使提供的资料凭证更加真实有效，进而开展扣除工作。通常而言，企业在对业务招待费进行申报时，其凭证主要涉及发票、收据、会计账目、销售账单、纳税人证明材料以及消费支票等。并将工会经费、审核工会经费作为依据[2]，企业纳税申报时需要依据相关规定，依法建立工会组织的企业、单位等，每月都需要依据职工工资数额的2%进行工会经费的缴纳，以此为基础利用工会组织的经费专用收据扣除税前所得税。

此外，还需要对房地产企业的房地产项目的完工时间进行明确，使口径更加科学准确。对于房地产企业而言，房地产项目的开发一般都是需要通过多个阶段进行的，分期结束后，开发的房地产项目在竣工验收合格之后进行出售。并且在房地产工程项目全部建设结束后还需要进行通过总体验收，这就使得房地产工程项目的时间跨度比较大。为此，对于房地产企业汇算清缴，税收政策也需要有明确的管理口径，依据单项工程验收合格时间，对房地产企业结转销售收入时间进行确定。单项工程验收合格之后，房地产企业将之前预收款进行及时结转，使其成为销售收入，并开具销售发票，房地产销售发票不能提前、也不能延迟开具。

2.2 调整所得税纳税，有序执行税收政策

房地产企业年度结账之后，若有税前应计但是没有计的扣除项目时，房地产企业需要调整相应的账务，补计企业税前应计未计、应提未提费用所得税税前扣除项目。结合企业的会计制度等对企业进行会计核算，会计处理时可以通过跨期的方法进行，依据预提费用、待摊费用核算跨期支出与费用。同时，房地产企业的纳税人还需要在年度、所得税预缴申报时进行计算，并弥补满足条件的年度亏损。如果企业之前年度有亏损但是没有完全弥补，并且没有超过5年的，可以利用当年应缴纳所得税弥补之前企业的年度亏损。

如今，我国的金融政策是有特殊性的，对于房地产企业而言，其流转资金主要是依靠关联企业进行银行借贷，银行借贷利息支出也是随着房地产企业经营开发、利润转移而出现的，房地产开发企业成为银行借贷的实际受益方。依据相关规定，如果房地产关联企业获得的银行借款金额达到房地产企业注册总资本的50%以上，对于超出部分的利息支出是不可以在税前进行扣除的，这一税收政策能够防止房地产企业依靠其他相关企业借款转移利润。为此，税收机关需要对房地产企业从关联企业借贷中产生的利息支出进行重点审核。

此外还需要科学提出涉税申请。结合我国所得税的相关税收政策，房地产企业的会计核算、明确企业应纳所得税收入时，都需要在特定程序完成之后进行，然后再进行税前扣除，并享受相应的税收优惠政策。若房地产企业没有依据相关程序申报所得税，可能会出现税收风险。为此房地产企业需要结合税收法律法规，明确税收的政策、时间，保证纳税程序能够依法开展。如果房地产企业出现固定资产、流动资产、无形资产等实质、永久性损失或者自然灾害损失等，就需要依据相关规定向税务机关报送相关资料，税务机关批复之后需要及时的进行税前扣除，避免出现所得税多缴纳的情况。

2.3 引进税收筹划、税务代理

对于房地产企业的财务管理人员，在管理所得税税收时，需要引进税收筹划、税务代理。税收筹划就是依据原有的税制约束，找到税收空间，对税收规则进行分析，从而实现科学的变通、转化。房地产企业作为纳税人需要依据科学的税收筹划，转化企业有扣除限额的费用，将其转变为没有扣除限额的费用，并且将不可以递延的费用转变为可以递延的费用，以此为基础减少应纳税所得税，使企业的纳税成本降低。通常而言，房地产企业对所得税汇算清缴时，会涉及很多税收政策法规，税收政策、会计制度间有交叉情况，因此技术难度增加，房地产企业需要及时准确的对年度所得税进行汇算清缴。同时，税务机关、财政部门需要出台法律法规以及政策，房地产企业若不能对这些政策技术准确的把握，会使所得税汇算清缴存在难度，导致出现不必要的损失。

3 结束语

总之，房地产企业的工程项目建设时间长，涉及的金额大，因此在所得税汇算清缴时容易出现问题，造成企业的财务安全受到影响。为此房地产企业税务人员需要对国家的相关政策法规进行把握，遇到不能解决的税务问题能够及时向税务机关寻求帮助，减少房地产企业所得税汇算清缴的风险，使房地产企业在市场竞争中能够实现持续稳定的发展。