营改增背景下房地产企业税务筹划分析

邝依汉

(贵州多彩贵州城建设经营有限公司，贵州 贵阳 550001)

1 引言

自1998年房改大幕拉开，结束福利分房制度以来，房地产行业一路高歌猛进；当2008年美国债务危机来袭，“4万亿刺激计划”虽备受争议，却以投资为主导，在经济增长结构调整层面上削弱了外需市场冰封带来的冲击，承载激增的M2并取得跨越式发展的也正是房地产行业；如今又跨过了十个年头，在新常态下，去杠杆、调结构势在必行，千呼万唤始出来的“营改增”政策，也间接翻开了各行业税务筹划新篇章，大热的房地产企业必须在税务筹划方面进行深入研究并适时调整，方能在挤压泡沫的长周期中步入良性发展新轨道。

随着我国改革开放进入下半场，税收制度也不断迭代完善，“营业税改增值税”(简称为“营改增”)已经在全国范围内展开，并且取得了良好的成效。在我国宏观财政调控政策的军备库里，“营改增”得到广泛深入应用，俨然已发展成为一项极其重要的税收利器。增值税相较营业税，最大的特点是减少了重复征收的环节，仅对产品或者服务的增值部分缴纳相应税费，这也是国家根据瞬息万变的社会发展趋势，跌宕起伏的经济周期，以深化改革总体部署，全面建成小康社会为出发点，拟定的重大决策。目的是加快我国的财税体制深化改革、进一步减轻各行业(尤其是高端服务业和高新科技行业)的税负，充分调动社会资源和企业生产积极性，催化产业升级和消费升级、深化供给侧结构性调整。此时此刻，房地产企业应当怎样在“营改增”的新形势下，合法合规地开展税务筹划工作，是摆在所有地产关联行业面前一项极富挑战的课题。本文就当前房地产企业在税务筹划过程中所存在的突出问题进行剖析，并在此基础上提出了应对之策。

2 “营改增”对于房地产企业的利好

(1)优化了税制结构，有效避免重复征税，让房地产企业纳税者的缴付压力得到有效地环节，并有效地激发出了项目建设者的热情以及积极性，有效推动房地产企业建设工作的开展。

(2)伴随“营改增”政策的颁布以及全面实施，现在主要是以增值税专用发票为主，过去的营业税发票被摒弃。此外，企业的相关支出费用都被统一的纳入到了进项税抵扣领域中，征税比例得到有效地减少，同时也有效地降低了税务部门的征收难度。

(3)房地产企业在以往缴纳营业税时，法规中可以享受的税收减免政策，在“营改增”实施后，还是可以享受有关优惠政策，不会使得企业的税负压力陡增。

3 “营改增”背景下房地产企业在税务筹划方面存在的问题

3.1 “营改增”政策实施后房地产企业开发成本和建设成本剧增

房地产企业所获取的利润在很大层面上取决于土地开发成本。若建造普通标准住宅，增值税应低于扣除项目数额的1/5，这和以往征收的土地增值税有很大区别，倘若增值额多于扣除项目数额的1/5，那么所有的增值额都将根据规定进行计税。对于很多地方政府放出的核心地块，房地产开发商若想竞拍拿下，除需支付高昂的土地出让金，还要承担不少税费。

在建设过程中，需要招采大批建筑材料。对于那些流动资金吃紧的甲方地产企业，为了降低采购成本，往往宁愿冒着无法获取增值税发票的风险，也要选择规模较小的建材公司。因此，缴纳相关税收款项时，就不能将这些增值税进行扣除，无形中就增加了建筑成本。对乙方施工单位而言同样有困惑，由于劳务市场人员流动等众多复杂特性，鲜有专业化的劳务公司对大量建筑施工人群进行派遣管理，那么施工单位在建筑劳务薪酬支出方面，也很难根据实际用工情况，开具正规的增值税发票，所以怎样扣除这部分人力成本也很令人犯愁。

3.2 “营改增”政策对房地产企业现金流的影响

为了快速回笼资金，房地产开发企业往往在拿地开发建设时便同步预售，这就需要将预销之后所获得的部分利润用来作为税款上缴。同时伴随着开发项目的推进，各种成本也会逐步地增加，使得房地产企业建站项目的现金流被禁锢。

3.3 房地产企业在过渡时期存在的税务风险

在项目开发建设初期，房地产企业采购施工材料所占的总体成本往往不会太高，更多资金会投入到市场营销以及广告策划，间接导致抵扣税款不高而税负过高。自我国开始颁布实施“营改增”政策，按照房地产企业的年均增长水平与总产值之间的比较，已将增值税调整到11%。而很多房地产企业在这个特殊的过渡时期，由于种种原因，未能及时地将积压的商品房销售出去，导致无法按时缴纳税款，不可避免的产生了税务风险。

4 “营改增”政策实施背景下房地产企业开展税务筹划的具体对策

4.1 土地增值税的筹划

(1)合理利用土地增值税税收优惠政策。在建造普通商品房时，权衡减免税额和高价销售获利间的零和博弈，避免一味追求高利润而承担的销售压力和税费减免方面的优惠，但该筹划策略仅适用于出售市郊地段的中、低端房产项目。(2)尽量增加扣除项目的金额。通过加大对公共配套设施及环境改善的资金投入，能够增加土地增值税的抵扣项目数额，合法合规的降低应缴纳土地增值税额，同时还能够极大的改善所建小区的环境品质，对于企业品牌形象塑造也大有裨益。(3)关于利息扣除标准的选择。在正确解读国家宏观货币调控政策前提下，合理撬动杠杆向银行贷款进行项目的开发建设，是房地产企业在经济周期波动中砥砺前行的不二法则，可以说借贷的利息支出成本是定然存在的。因此，房地产企业在进行税务筹划时，必须紧扣当下的开发节奏，选取利于推进项目开发的扣除方法来降低利息支出成本。遵循我国相关法规，但凡出具金融机构证明，并且依照转让房地产项目可以进行分摊的，都可依照实际情况参照标准进行扣除(剩余部分则依照银行同类同期贷款利率来计算)。这便为企业降低税务成本提供了一条醒目的路径。

4.2 房地产企业自身运营方面的筹划

(1)不断完善房地产企业的收入管理，尽可能规避各类操作失误以及收入分类方面的错误，防止多纳税款或少缴付的现象发生。(2)加强审计，深化对各类税率核算等方面的研究，理清房地产企业承揽的各类业务划分标准，全面把控各项会计核算工作。(3)在房地产企业内部管理中，不断建立健全成本核算相关制度，特别是要对可抵扣项方面的收入进行严格地管理。(4)对于乙方施工单位，应当尽量与正规的劳务派遣公司合作，凭借票据扣除增值税款，降低企业税负。

4.3 注重财务结算方式方面的筹划

依照相关规定，在“营改增”政策颁布实施之后，共有委托代销和收款、直接收款、赊销与分期付款、预收等几种货款货物与劳务结算方式。特别值得注意是每一种结算方式都有相对应的纳税义务形成时间。比如委托代销方式是以货物发出或提供服务的当天时间为准，当成纳税义务的形成时间；直接收款方式则不同，会将企业获取销售款凭据当天的时间，作为纳税义务形成时间……这便要求房地产企业在报税时，根据不同结算方式把控好时间节点，提升建设资金的周转使用效率。

4.4 合理运用房屋销售方面税收优惠政策减免税负

“营改增”政策实施之后，房地产企业的缴付税种也发生了较大变动，主要的纳税品种变成了土地增值税和增值税。而房屋的销售价格会直接影响增值税。比对其他开发商相关楼盘售价调整销售价格时，还应当综合考虑如何与相关税款抵扣优惠之间相的结合，以此降低企业的时间成本和经济成本，提高房地产企业的销售量和去存率。

4.5 加强对增值税发票的专项管理

以往房地产企业总是以相关合同规定及到款情况，开具营业税发票进项。在新政实施后，国家税务部门加强了对发票的核查工作，因而在日常财务管理中要注意科学划分各种发票，以此改善对税务部门的有关需求，降低征收和缴付成本。目前主要的增值税发票为专用型和普通型发票两大类，特别值得一提的是，增值税发票可以有效抵扣税额。介于此，房地产企业要严格按照税法规定，时刻铭记国家在《刑法》中对于处罚增值税专用发票违纪违规行为的相关条例，对增值税发票进行严格的专项管理。财务部或法务审计部需要招募专业人士，全面负责增值税发票的领用、核销和认证等系列工作。

5 结语

综上所述，在国家全面实施“营改增”的背景下，房地产企业在税收筹划方面还存在着很多问题，比方说对开发和建设成本的影响，针对土地增值税的税务筹划就显得尤为重要，还有对企业现金流的禁锢，过渡时期由于积压库存导致的税务风险等问题。只有及时有效的地解决这些问题，全面提升房地产企业税务筹划水平，才能让企业发展的步伐迈得更加坚定。