房地产融资渠道多元化及金融风险分析

一、引言

房地产行业具有前期投资大、资金回笼慢的特点，企业为了维持运转，不得不向银行等金融机构进行贷款。近年来，受到国家宏观政策调控的影响，房地产融资环境也在发生变化。在机遇与挑战并存的融资环境下，房地产企业如何把握机遇，应对挑战，防控金融风险，提高融资能力，也成为直接关系到企业生产和发展的关键因素。

二、房地产融资环境分析

1.有利因素

一方面是受到产业机构调整影响，各大城市将一些高能耗、高污染的大型企业拆除重建或合并重组。这样一来，从商业银行中贷款的企业数量就会大幅度减少，商业银行能够提供给房地产企业的资金变得更加充裕。另一方面，房地产企业可选择的融资渠道更加广泛，除了传统的商业银行、海外融资、股权融资外，像互联网金融、信托基金、资产证券化，也成为现阶段房地产企业比较青睐的融资模式。房地产企业应加强金融风险防控，根据自身发展的资金需求充分利用各种融资渠道筹资，提升自身市场竞争力。

2.不利因素

我国经济发展进入“新常态”后，从整体上看流动资金减少，房地产企业无论是在融资成本还是融资难度上，都有了一定幅度的增加。目前来说，国内房地产行业对于银行贷款的依赖程度仍然较高，随着金融去杠杆、去嵌套等调控，房地产企业如果不及时拓展新的融资渠道，将会面临更大的金融风险。此外，房地产行业内的其他融资渠道也不容乐观，例如房地产信托融资的难度提升，而海外融资的成本也从2010年以后连年上涨，这些因素都使得我国房地产融资难度增加。

三、现阶段房地产企业融资面临的问题

1.融资法律不完善

在房地产行业不断走向成熟的过程中，配套的融资法律却没有同步得到完善。特别是对于一些中小型的房地产企业，在激烈的市场竞争中，本身由于掌握的资源较少，处于劣势地位。这些企业在融资时，由于可抵押的资产较少，很难从正规渠道获得融资。在这种情况下，部分企业采用一些非常规手段融资，虽然短时间内解决了企业资金需求，但是也因为信息不对称、融资成本高，相关法律无法提供保障，带来了较高的潜在风险。

2.融资市场体系不健全

我国证券市场发展缓慢，房地产融资市场体系不健全导致了很多问题：融资渠道窄、监管机制不到位，缺乏信用保证，金融手段不够新颖，股权分立，政策引导效果不佳，这些问题使得许多金融产品无法充分得到利用。构架一个适合不同企业不同经济个体、符合我国国情的成熟融资体系势在必行。这样房地产企业才能不光依赖于银行，将市场风险分散到各个融资手段中，这才是完善的房地产融资体系建成的最大意义。

3.过度依赖银行贷款

银行贷款虽然是房地产企业融资的主要渠道之一，但是如果房地产企业过度依赖银行的资金支持，将会不利于房地产企业的健康发展。事实上，近年来受到国家宏观政策调控的影响，要求严防资金违规流入房地产行业，国内各大银行已经开始紧缩银根，控制信贷规模，银行为了降低坏账，贷款审批更加严格，房地产企业如果不及时调整发展战略，下一步的发展将会更加艰难。在这一方面，日本房地产业可以提供一些借鉴，20世纪末期，美元贬值导致日本房地产行业高速发展，但是由于中央银行金融监管不严，产生了严重的房地产泡沫。因此，房地产企业过度依赖银行贷款，无论是对企业自身还是整个行业，都存在较大的负面影响。

4.过度负债增加财务风险

在房地产行业中，负债经营确实给企业带来了一定的优势，特别是房地产企业的大股东，能够从杠杆经营中获取更大的规模和利润。但是负债经营也是一把“双刃剑”，当房地产企业过度负债时，一方面是增加了金融风险，房地产企业很有可能因为融资问题导致既定的项目无法顺利开展，另一方面是融资难度增加，商业银行等金融机构因为害怕承担风险而不愿意向房地产企业提供贷款。近年来，一些高负债经营的房地产企业均出现了不同程度的融资问题，部分大型企业由于财力雄厚，勉强能度过难关，而很多小型房地产企业因为资金链断裂，则面临生存危机。

四、房地产企业多元化融资模式

1.商业银行贷款

商业银行贷款目前仍然是房地产企业融资的主要渠道，根据专业机构的统计数据显示，仅2017年上半年，房地产行业从银行机构借款额就达到了6.4万亿元。房地产企业从商业银行贷款的优势在于贷款稳定，数额大，特别是在长期贷款方面优势更加明显。近年来，受到国家宏观调控政策影响，商业银行的信贷融资审核条件更加严格，加上房地产企业普遍存在负债较高的情况，商业银行贷款的优势不再明显，这也是近年来房地产企业对商业银行依赖度呈现出逐年下降的重要影响因素。

2.股权融资

股权融资表面上看起来比债权融资承担的风险高，需要的费用大，因为要承担一部分发行费用，需要更大的成本，看起来得不偿失。但是这里的成本只是一方面，是会计成本。涉及融资时，还应该考虑它的机会成本。机会成本才是真正决策者主导公司的行为依据。股权融资不同于债务融资，它可以降低企业的资产负债率，增强企业的融资能力，为房地产企业带来良好的声誉。此外，还可以通过股权融资，使自己的现金流更加稳定。

3.房地产信托

房地产信托就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。房地产信托化能够丰富资本市场的投资品种，为投资人提供一条稳定获利的投资渠道。特别是在当前，股市欺诈接连不断、股指一蹶不振，银行存款利率大幅度下降的背景下，大量的资金要寻找稳定的投资获利渠道，房地产信托化生逢其时，是满足投资者需要的一个很好的选择。

4.资产证券化

资产证券化可以帮助投资者扩大投资规模。不同档级证券具有不同的偿付次序，以“熨平”现金流波动。甚至将不同种类的证券组合在一起，形成合成证券，从而可以更好地满足不同投资者对期限、风险和利率的偏好。资产证券化技术可以提供无限证券品种和灵活的信用、到期日、偿付结构等，这样就可以“创造”出投资者需要的特定证券品种。这种的多样性与结构的灵活性是资产证券化的优良特性，也是投资者期最关注的性质。

5.互联网金融

近年来，互联网金融发展迅速，并逐渐成为中小规模房地产企业融资的一种理想渠道。与上述几种传统的融资渠道相比，互联网金融覆盖范围更广，并且贷款审批门槛较低，放款速度更快，在解决房地产企业资金紧缺问题方面有显著应用。但是互联网金融由于出现时间较短，自身也存在许多亟待完善的地方，例如在规模急剧膨胀的同时，管理却没有同步跟进，导致互联网金融存在一定的风险。这些也是房地产企业在进行融资时需要重点关注的因素。

五、房地产企业融资过程中应对金融风险的策略

1.尝试通过多种渠道进行融资

房地产企业对资金的需求量较大，充足的资金是维持房地产企业进行健康运营的基础。但是房地产行业本身又具有建设周期长、资金回笼慢的特点，如果流动资金不足，在遇到财务风险或其他紧急情况时，没有足够的流动资金进行周转，就会导致房地产企业因为资金链紧张，而出现运营危机。因此，房地产企业要尝试采用多种渠道进行融资，以应对金融风险。例如，以往房地产企业的融资渠道主要以银行贷款为主，今后可以尝试银行贷款与资产证券化相结合的方式，增加融资的灵活性。

2.不断提升房地产企业自身软实力

雄厚的实力是房地产企业融资的一种有效保证，特别是在行业竞争日益激烈的背景下，房地产企业既要从商品质量、人才队伍等方面提高自身的硬实力，又要通过建立健全财务管理制度，提升企业的软实力。特别是对于一些大中型的房地产企业，自身软实力也成为了一张“名牌”，具有较强软实力的企业，往往更容易受到投资者的青睐。通过完善售后服务、适当进行包装等方式，既可以提升企业商业形象，又能够增强用户对企业品牌的忠诚度，从而为房地产企业带来更多的经营利润。

3.做好与政府监管部门的协作配合

近年来，国家对房地产市场的调控力度越来越大，调控频率越来越高，为规范房地产市场的健康发展起到了积极作用。对于房地产企业来说，应当摆正心态，将政府监管机构当成是合作伙伴，而不是“敌人”。只有加强与本地监管部门的良性合作，才能切实提高房地产企业应对市场风险的能力。例如，政府通过履行监管职能，可以营造一个健康的民间融资环境，让房地产企业可以低风险进行融资，为业务拓展、人才引进等提供必要的资金支持。

4.提高自身的信用等级，塑造良好企业形象

在我国征信体系日益完善的大背景下，企业对于自身信用也越来越重视。那些屡次违约、形象不佳的房地产企业，不仅很难吸引到投资者，而且在向金融机构贷款时也会受到诸多限制，这些都会倒逼房地产企业重视自身的商业形象，提升自身的信用等级。例如，房地产企业无论采用哪种融资模式，都要注意按期归还本息。特别是同时采用多种金融渠道融资时，要注意加强现金管理，避免因为逾期而影响企业信用。

六、结语

房地产行业资金投入多、回笼速度慢和经营风险高的特点，决定了企业在融资过程中必须要提高金融风险的识别、防范和控制能力，以维护自身资金的安全。房地产企业可以尝试通过多种渠道进行融资，例如房地产信托、互联网金融等，一方面解决企业发展过程中资金紧张的问题，另一方面也为业务拓展提供必要支持。只有协调好多元融资和金融风险防控的关系，才能为房地产企业的发展提供源源不断的动力。