浅析万达集团对我国商业地产行业发展的借鉴意义

温梓康 金环

【摘要】中国的商业地产行业必须符合中国国情和市场发展情况，才能健康合理高效发展。其中万达集团作为国内商业地产行业的龙头企业其成功发展更是有其独到之处。此文以万达集团为例，浅析其在中国市场的大环境下，万达集团如何成功的在众多竞争者中建立自己的商业地产帝国；通过借鉴其成功的运营模式及产业偏重方向，具体分析其路线规划探索及如何合理利用国家政策扶持延伸发展商业地产产业链。望对其行业健康发展有所借鉴意义。

【关键词】商业地产 国家政策 运营模式

一、万达集团三代店的更新发展特色

万达集团自发展商业地产行业迄今为止一共经历了三代的变迁，由最开始的第一代商业地产产品到第三代产品，发生了非常明显的变化。第一代店主要发展以购物功能性为主的传统商业模式，业态较为单一，但步伐稳健也为后期的产品改革提供的资金保障。由于当时启动资金和发展经验的匮乏，只能以模仿国外的商业地产行业为主并开发地点都选择在二线三线城市。第一是考虑到当时的开发地价资金较少，企业的资金负担轻；第二是因为当时国内同等实力或者实力较强的商业地产企业较多，尽量选择避免与其正面交锋。但随着中国市场的进一步发展，传统的单一业态发展已经无法跟进时代的步伐。在2003年开始，万达集团开始第二代店的模式创新。二代店的业态功能更为丰富，从以前单个盒子式的建筑形态发展为组合式形态；由以前单一的生活购物功能发展为办公、购物、休闲为一体的综合性商业营销模式。随着行业的进一步探索发展，迄今为止的三代店形成了规模庞大、业态分布广泛、占据各大中小型城市的黄金地段的地标产业。与前两代相比，三代店更加注重中小投资者和零散的小商户的入驻，融资渠道更加广泛，产业的延伸使营收渠道种类不断增多，从全方位多角度同步发展。

二、万达商业地产特色“订单模式”的优势

“订单模式”是万达集团独创的一套特色商业地产发展模式。由于早期国内的商业地产开发行业的不完善，导致很多相关企业都面临着招商难的问题。前期投入成本高；后期收益慢，使很多商业地产企业的资金周转出现严重问题。风险性太大使很多企业对其望而却步。而万达广场的招商大部分在建立之前就确定了合作关系。以低价的租金吸引国际一线的品牌商入驻。最早期的合作企业有沃尔玛等零售巨头采用共同选址的方式，由万达集团负责开发项目和后期管理，其他品牌商租用的形式；第一可以通过品牌商的入驻来打造万达集团的文化品牌；第二大大减低了资金回流的风险性，同时启动资金的增多也减少了对银行的贷款金额，减轻了对银行的付息压力。万达集团创立了“订单模式”后，在不断完善的过程中，逐渐成为了中国商业地产行业的固定的运作模式。现有近30家国际和国内知名的品牌商家结成战略合作伙伴，其中12家是世界500强企业；同时把一些小商铺租售给一些中小型投资者，对主力店进驻形成超高的预期回报，接受极高的租售价格，构成实际盈利贡献的主体。

三、万达集团获得政府优惠政策扶持的途径

万达集团获得的扶持政策主要有两个方面：一方面是地价优惠、地价可分期支付；另一方面，在城市配套和项目建设工期上，政府最大限度的帮助和支持。而万达集团之所以能够取得高额的优惠政策取决于万达集团建立的四大商业项目工程；就业工程：万达集团的商业地产项目可大幅度的增加就业岗位，在发展企业自身经济的同时也改善了当地就业问题，履行了企业的社会义务。税收工程：万达集团旗下的各个大型商场、购物中心每年都为当地带来高额的税收，极大的拉动了地方经济发展。税收工程：万达集团旗下的各个大型商场、购物中心每年都为当地带来高额的税收，极大的拉动了地方经济发展。提升城市商业水准：万达集团“订单模式”的创立，使众多国际知名的品牌商入驻，很大程度上的提升了当地的商业水准，对于政府的招商引资提供了优越的便利条件。提升城市形象：万达集团建立的万达广场等商业地产工程，作为商业地产行业的领军企业，其所建的商务区建筑整体非常考究；不仅提升了城市的外观形象，同时也对打造城市品牌有很大的帮助。

四、总结

近年来，随着人们生活水平的日益增长，文化消费需求不断提高；我国的第三产业行业比重持续快速增长。商业地产行业正逐渐成为地产行业中最为突出的一环。区别于传统的住宅房地产及工业地产，商业地产与其相比范圍更广，商业发展模式更加复杂。只有与时俱进，不断的跟进时代的步伐；学习先驱者的成功经验，保证企业的血液不断完善周转，才能在众多竞争企业中立于不败之地，使企业健康合理发展。

参考文献

[1]金巍.我国商业地产开发运营模式研究[D].华中师范大学，2012.

[2]李典奇.浅析商业地产开发要点[J].商场现代化，2010，14：61-64.

[3]王健林.与“万达模式”[J].城市住宅，2010，10：59.

[4]邓鸿翔.万达发展研究及启示[J].经营管理者，2010，23：283-284.

作者简介：温梓康（1997-），男，沈阳工学院工商管理专业学生；金环（1980-），女，辽宁人，沈阳工学院副教授，企业管理专业硕士，研究方向：企业管理，为本文通讯作者。