关于住宅区公建配套设施权属及其管理问题的研究

文/冯巍 江苏省常州市金坛区住房和城乡建设委员会 江苏常州 213200

所谓住宅区公建配套设施主要是指为满足住宅区居民日常生活在商业、文化、教育、医疗及运动方面的需求，而设置的诸如超市、菜市场、银行、理发店、诊所、药店、书店、旅馆、学校及幼儿园等的设施或场地，要求必须具备功能性、经济和理性、实用性及环保协调性等属性。此类公用配套设施在房地产行业中一直存在着权属确定和管理问题，如若不合理解决，将会激化业主与房地产开发商之间的矛盾，甚至引发严重的社会纠纷。本文中笔者将以江苏省常州市金坛区为例，探究住宅区公建配套设施权属和相关管理问题的破解策略，望能够为广大同行业人员提供一定的借鉴和启示。

1、住宅区公建配套设施问题的呈现

笔者走访了江苏省常州市金坛区数个住宅区，总结其内部的公建配套建设、权属及管理方面存在的问题，主要包括这样几点：

首先，由于市场经济的发展和人们生活水平的日渐提高，传统的公建配套设施建设理念已经满足不了居民和市场的双重需求，其最为突出的表现就是设施的功能性不足、分布混乱、缺乏规划，建设过程中“设施”流失等情况严重。

其次，经济效益与社会效益的失衡所引发的开发商“失责”。房地产开发商从自身的利益出发，进行住宅区的建设及共建配套设施的完善。但是当住宅区本身面积不大，或者说其容量不足以负担起一套完整的设施时，开发商通常会在建与不建、完善与不完善之间选择否定的结果。再比如部分建筑用地过大，单独的开发商很难完成独自开发和建设的任务，因此该住宅区就会被割裂为几个部分分别进行建设，但在此过程中，在没有明确配套设施任务所属的情况下，住宅区内的公建配套设施很有可能成为开发商规划中的漏洞。

再次，住宅区公建配套规划建设脱离实际，以至于难以满足住宅区居民的实际需求。比如部分开发商在既定的用地范围内建设了一套共建设施，但是住宅区周边固有设施相对滞后，就会导致住宅区内外设施氛围的不统一，如此反而会引发配套过剩的问题。

最后，移交不到位所引发的管理混乱和困难。很多开发商在完成相关配套设施的建设后未能及时将其移交给相关管理部门或业主，就导致自用、自租、自利成为无法挽回的事实，此时再论开发商与业主之间的纠纷，已经升级为权益问题，难以处理和改善。

2、住宅区公建配套设施管理策略

2.1 权属清晰

根据常州市房产管理局、常州市发展计划委员会、常州市国土资源局、常州市规划局、常州市建设局及常州市物价局联合发布的《关于新建住宅小区公建配套设施权属界定与管理的有关规定》，目前金坛区的住宅公建设施主要分类两类：一是营业性公建配套设施，二是非营业性公建配套设施。

这样日后住宅区内的居民可以根据这个划分标准，自动将其权属归类，从此不需要为营业性配套用房以及社会公益属性的公共用房承担开支，一定程度上削减了购房负担和压力。另外需要注意的是，住宅区内的车库（包括机动车和非机动车）属于非营业性公建设施，建设成本列入住宅区建设成本，因而不得对外进行销售，在住宅区完成开发建设、并正式交付使用后，由物业管理公司统一管理；而超出住宅建筑停车位最低控制指标进行配套并得到规划建设许可、且没有列入建设成本的车库则可以作为营业性配套公建设施进行销售。

2.2 按规建设

首先，开发商要严格遵循地产项目开发建设所应秉承的各类规范、制度，从源头控制和保持建设质量。针对项目规划中所列出的各类公建配套，要在设计要点中予以明确，并将其作为国有建设用地使用权出让合同的重要补充。

其次，开发商在针对项目进行报批流程时，应对规划中的所有住宅、配套或其它类型的设施予以注明，包括名称、规模、位置、面积及权属。配套设施必须面积充分，纵然非营利性设施超出既定的建设面积也应无偿移交。在申请销售许可时，楼盘销售、物业服务单位招标时，开发商还应将住宅区内的各类配套予以公示。

2.3 移交到位

在住宅区内除却营业性配套公建归属投资者，不需要进行相关的产权移交外，其余非营业性和社会公益性的配套共建设施都需要在相应的房屋落成后，由开发商结合权属分类（如下文图表所示）进行移交。

结论：

总而言之，住宅区共建配套设施权属及其管理问题是关系到居民生活质量及社区体验的大事，为合理避免居民或相关设施的使用者、权属主体在应用过程中产生各类权益纠纷，需要开发商在项目建设之初便做好相应规划，对各类设施做好分类、明晰权属，按规建设，这样才能合理而有效地避免“意外”。与此同时，对于金坛区而言，其房地产市场不断开发的过程中还应充分从周边城市中汲取管理经验，以便我们的市场更为健康地成长。