某老年住宅项目成本管理绩效评价分析

贾 媛 媛

(陕西省土地工程建设集团有限责任公司延安分公司，陕西 延安 716000)

0 引言

老年宜居环境建设作为房地产行业中热门的地产发展形式。老年住宅项目的投资者要想在市场竞争中获得良好的经济收益，必须重视成本管理工作，切实提高成本管理绩效水平。RebeccaL.H.Chiu通过对亚洲城市老年人的收入、住宅环境和服务需求进行研究建模分析出养老住宅的市场效率[1]。John F.Ermisch和Stephen P.Jenkins通过研究老人重置房屋的成本，探讨了老年人在选择养老住宅的内在与外在原因[2]。邓大松[3]指出老年住宅产业是解决我国日益增长的养老需求的问题的有效途径之一，通过借鉴发达国家老年住宅产业发展的成功经验，可推动我国养老地产的发展。马智利等[4]提出将房地产信托投资基金引入养老地产运营模式中，并分析该模式的利弊，对于投资方也提出了相关建议。潘素侠[5]对我国养老的地产的融资模式做了综述及分析，表示养老地产在我国存在极大的发展机遇和挑战。盖国凤等[6]探讨了中国养老地产的运营模式，提出“以房养老”的实质是解决老年人的生存问题。

国内外虽然有老年住宅的实体案例，但较少对其成本管理绩效进行评价，而且现有的较少的评价体系不够完整。本文通过分析影响养老地产成本管理的因素，运用层次分析法建立老年住宅成本管理的指标体系，构建出老年住宅项目成本管理模糊综合绩效评价模型，以浙江省某一老年住宅为例，进行相关实证研究。

1 项目概况

本文以浙江省X基金会立项与浙江银发事业发展中心合作所开发的一个实际的老年公寓项目为研究对象。项目俯瞰图如图1所示。

J地块占地面积16 666.67 m2，地上建筑面积87 307.5 m2，地下建筑面积12 692.5 m2。容积率1.0，绿化率为60%，土地性质为土地出让，性质为福利用地，期限为50年。由3种类型的养老公寓组成，以居家服务公寓为主，少量度假公寓及护理式公寓为辅。建筑形态为4层～5层作业多层电梯房，单廊、套房、南向设计，在社区内辅助有2万多平方米大体量配套，餐饮体系、医疗体系、居家物业、娱乐文化体系一应俱全。

2 老年住宅项目成本管理绩效评价指标体系构建

在论文中，通过参考文献资料、做问卷调查等研究，用层次分析法对老年住宅项目成本管理影响因素进行筛选和划分。在老年住宅项目中，依据对老年住宅成本管理的影响因素作为对成本绩效管理的评价的指标，再加上相应的法律法规指标，将成本管理影响因素作为对老年住宅项目绩效成本管理绩效评价的指标；再根据老年住宅项目的成本构成要素决定一级评价指标，通过将每个一级指标进一步具化和分解得到二级指标，由此初步得到了老年住宅项目的成本管理绩效指标体系；最后通过访问专家学者的意见，对成本管理指标进行改进，并结合我国相关建设工程和固定资产投资法律法规，解释所选指标的量化评价因素，最终建立系统的指标体系(如图2所示)。

3 基于层次分析法的指标体系权重的确定

1)构造对比矩阵。

在层次分析法中，为了使决策判断定量化，形成上述数值判断矩阵，会根据一定的比率标度将判断定量化，常用1～9标度法。

2)对成本管理指标计算权重以及一致性检验。

检验各一级指标下设的二级指标判断矩阵A一致性，同时确定各二级指标权重，其各二级指标的判断矩阵A均满足一致性。

计算一级指标相对于老年住宅项目的成本管理绩效的权重，要根据各一级指标之间重要性比较表，构造判断矩阵A如下：

在确定一级指标特征向量后，再对判断矩阵A进行一致性检验，来确定其两两比较标度值是否合理。

当阶数n=5时，可知平均随机一致性指标RI=1.11，有：

随机一致性比率CR=CI/RI=0.104/1.11=0.092<0.1。

分析可知，当CR<0.1时，判断矩阵A满足一致性。故有特征向量：

W=(W1,W2,W3,W4,W5)T=(0.53,0.07,0.26,0.11,0.04)T。

W的5个分向量值为老年住宅项目的成本管理绩效评价的五个一级指标的对应权重。

4 用模糊综合评价法进行绩效评价

在确定好各层次评价指标权重后，对该老年住宅项目成本管理绩效进行综合评价，确定评价指标的模糊隶属度值。通过相关资料了解该老年住宅项目成本管理绩效评价各个指标领域的具体实施效果，结合已经确定的指标评价标准，制定各二级评价指标评分表，分析整理得到各二级指标隶属度值如表1所示。

通过表1可以得出由各一级指标下的二级指标对应的评价等级隶属度值所组成的模糊关系矩阵，从而可以确定出各一级指标的模糊评价向量，得到成本管理绩效的模糊综合评价矩阵，进而得出最终老年住宅项目成本管理绩效的模糊综合评价向量。计算结果如下。

表1 各级评价指标权重计算结果

土地获得费用成本管理模糊评价向量B1:

B1=W2×R2=(0.231,0.116,0.614,0.038)

根据以上计算结果，可以得到成本管理绩效评价的模糊综合评价矩阵为：

求得老年住宅项目成本管理绩效的模糊综合评价向量C:

C=W×B=(0.53,0.07,0.26,0.11,0.04)

我们用最大隶属度原则对目标的模糊综合等级评价矩阵进行分析得出：主体建安工程成本管理中模糊综合评价向量的最大值为0.313，对应等级为优，说明该指标的成本管理绩效为优。

模糊综合评价向量C=(0.204 0.217 0.284 0.248 0.055)为该老年住宅项目的成本管理绩效的模糊综合评价法集，它代表一级指标和二级综合绩效评价效果。

5 结语

本文以一个实际的老年住宅项目的成本管理绩效评价为研究对象，在分析了国内外关于养老地产现状的情况下，结合我国现有老年住宅项目的特点、运营模式和成本管理的现状和绩效评价的现状，找出主要影响因素，建立了其指标体系和评价体系，并具体阐述了评价指标体系的建立方法、评价标准的制定方法以及具体的评价过程的操作，对今后类似的老年住宅项目的成本绩效评级有十分有意义的借鉴作用。