房地产企业土地增值税的纳税筹划方法分析

魏海练

【摘 要】目前，随着我国社会经济的不断发展，我国房地产市场价格一直呈现上升的趋势，这就使得房地产企业的利润问题逐渐引起了社会的高度重视。针对这种现象，我国相关的政府部门对房地产企业经营制定出了一定的规范措施，其中税收属于一项非常重要的组成部分。结合实际情况可以了解到，在房地产企业的主要税种当中，土地税是一项非常重要的组成部分，如今也已经实现了进一步的规范。本文主要针对房地产企业土地增值税的纳税筹划方法进行了深入的分析，希望能为相关人员提供合理的参考依据。

【关键词】房地产企业；土地增值税；纳税筹划方法；分析

近年来，随着我国社会经济的不断发展，房地产市场价格一直呈现出了上升的趋势，房地产投资持续升温，这就使得房地产企业的利润增长速度逐渐的加快，从而使房地产市场迎来了更大的机遇和挑战。但是，房屋与民生之间存在非常大的联系，因为房价的不断增长，使工薪阶层所面临的生活压力不断的加大，这也是社会不公平弊端现象产生的主要原因。在新形势下，我国相关部门应该进一步加强对房地产市场的规范工作，对目前的房价做出合理的调控。

一、房地产企业进行土地增值税纳税筹划的重要性

企业在对税收法律进行利用的过程中，通过纳税筹划可以为过程中的合理性提供良好的保障，对企业经营业务实际情况，对生产销售活动作出相应的调整，从而可以获得到相应的节税、避税以及免税等利于方式。对于我国相关的房地产企业而言，在实际的经营过程中因为涉及到的税种具备一定的多样性，其中主要包括了营业税、城建税、教育费附加、土地增值税以及所得税等，其中土地增值税对于房地产企业纳税有着非常重要的影响。如今，我国先后制定了一个条例与两项通知，可以对目前的房地产市场情况作出相应的调整。如今，房地产市场价格一直呈现上升的趋势，而国家一直处于控制的过程当中，在土地增值税政策变化的基础上，对于房地产企业的纳税筹划形成了一定的压力，这就需要相关的房地产企业根据目前的形式以及政策变化，对土地增值税纳税筹划思路做出相应的调整，从而才能够满足时代的发展要求。

房地产企业只有在对土地增值税纳税筹划开发的基础上，才能够在一定程度上满足经营利润的客观需求，在国家税收宏观调控的政策下，房地产企业一定要对目前纳税筹划空间逐渐缩小的局面进行明确，要保证利润方面的实现，需要在目前的土地增值税基础上进行不断的筹划，在这一过程中需要逐渐改变纳税筹划思路，对纳税筹划方式进行不断的完善和优化，并对纳税筹划的方向和目标进行明确，以正确合法的纳税筹划来应对政府宏观调控形式，从而在最大程度上减少税收的开支，获取到相应的税收利益，并实现对经营风险的合理控制。

二、房地产企业土地增值税的纳税筹划方法分析

1.转变纳税统筹思想，树立全局统筹意识

房地产企業开展相应的土地增值税纳税筹划工作，主要是为了在最大程度上提升企业的利润。所以，在纳税筹划过程中一定要满足相关的法律规定要求，这样才能为企业的形象提供良好的保障。对于相关的房地产企业而言，一定要树立出合法的土地增值税纳税统筹思路，全面认识到统筹土地增值纳税工作的重要性。另外，还应该对政府政策导向引起高度的重视，对土地增值税调整的方向进行全面的掌握，在思想上树立出先进的土地增值税统筹战略意识，如果站在企业经营绩效整体的角度上进行分析，对土地增值税以及节税方案进行有效的规划和统筹，并对自身的业务经营现状进行全面的了解，在此基础上才能逐渐研究出符合目前经营活动现状的税务筹划总体策略。

2.调整纳税筹划方向，实现对土地增值税政策的合理使用

目前，随着我国社会经济的不断发展，土地增值税政策也因此发生了相应的改变，在整体的内容上主要是对房地产企业进行了严格的税务管理，尤其是在对相关政策进行调整的过程中，这些变化可能会使原本比较合理的纳税统筹方法发生相应的改变。因此，对于相关的房地产企业而言，一定要对纳税统筹方向做出相应的调整，对新的土地增值税政策进行不断的研究，从而才能满足企业新的节税避税方法和途径。另外，在对纳税进行统筹的过程中，一定要实现对各项方式的合理使用，在思想上树立出相应的平衡意识，从而才能不断降低土地增值税的税额。同时，房地产企业应该实现内部会计与财务等多个方面的有效结合，对相关的会计政策、税收政策之间的关系作出相应的调整，从而可以实现对税务筹划矛盾现象的合理控制。

3.根据利息支出的比重，合理选择利息支出的扣除方式

结合我国土地增值税暂行条例实施细则中的相关规定内容可以了解到，关于财务费用当中的利息支出，只要是能够按照房地产项目计算分摊并且提供金融机构证明的，可以允许根据实际情况进行扣除，但是最高不能超出按商业银行同类同期贷款利率对金额进行计算。其他房地产在对费用进行开发的过程中，需要按照土地使用所支付的进入和开发土地、新建房以及配套设施的成本金额之和的5%以内计算扣除。

如果是不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或者是不能提供金融机构证明的，房地产的开发费用按照土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房以及配套设施的成本金额之和的10%以内进行扣除。

因此，房地产企业在对项目进行经营和开发的过程中，如果只是依靠负债来进行，并且实际利息支出大于土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施的成本金额之和的5%，这时企业需要提供相应的金融机构证明，在对利息进行支出的过程中应该按照实际情况进行扣除。相反，如果企业的实际利息小于土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施的成本金额之和的5%。另外，房地产企业所涉及到的各项管理费用、销售奋勇以及财务费用等应该严格按照土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房以及配套设施的成本金额之和的10%以内进行扣除。

4.选择有利的增值额计算方式

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[19951048号）中规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定（即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20%的.免征增值税）。

5.增加纳税统筹风险的管理能力

在房地产企业土地曾止水税务筹划过程中，纳税筹划风险属于其中非常重要的一项组成部分，同时也需要相关的房地产企业引起高度的重视。因为纳税风险的来源具有非常明显的多样性，这就需要开展全面的统筹规划工作，具体可以通过以下几个方面来进行：第一，房地产企业应该根据实际情况构建出土地增值税纳税筹划风险的相关管理体系结合房地产企业土地增值税纳税的实际情况，然后对每一个业务环节开展相应的风险控制管理工作，并对合适的风险评测标准进行有效的选择，同时还应该对风险控制的具体范围进行明确，这样在各项业务活动开展的过程中，才能对纳税风险的分布情况以及大小进行准确的判定，然后结合实际情况对相应的风险防范措施进行合理的构建，从而制定出有目的性的风险处置与预警机制，从而在最大程度上控制纳税风险的发生。第二，房地产企业应该与纳税利益相关人员之间的关系进行合理的协调，不但要调整好与税收征收管理部门之间的关系，同时还应该加强与管理部门之间的沟通交流工作，这样在发现问题时才能及时采取有效的措施进行解决，从而避免因為误解等原因而造成纳税法律风险的产生。第三，房地产企业还应该对于内部工作人员之间的协调工作引起高度的重视，可以开展相应的培训工作，来提升纳税策划人员的综合素质水平，可以按照专门的工作人员开展相应的研究工作，并制定出完善的纳税统筹方案，加强对工作人员的管理，从而保证筹划方案可以在实施过程中发挥出真正的作用。

三、结语

综上所述，在我国社会经济不断发展的背景下，房地产市场价格逐渐呈现出了上升的趋势。针对这种现象，我国对相关的法律制度进行了不断的完善，并且得到了有效的落实和执行。对于相关的房地产企业而言，一定要在思想上树立出正确的纳税统筹意识，不仅要使企业的经济效益实现明显的提升，同时还应该对相关的税制进行完善，从而才能促进经济实现更加稳定的发展。

参考文献：

[1]财政部.关于土地增值税若干问题的通知（财税[2016]21号）[S].2016.

[2]财政部，国家税务总局.财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知（财税[2016]210号）[S].2016.

[3]国务院办公厅.国务院办公厅转发建设部等部门关于做好税收定位住房价格工作意见的通知（国办发[2015]26号）[S].2015.