对我国城市住宅品质提升实践及存在问题的思考*

索 健 周 倩 范 悦

0 引 言

2010年，我国城市住宅户均住宅套数已达约1.1套（据测算），住宅短缺时代基本结束[1]。随着我国城市住宅数量的不断增加，城市住宅品质也有了大幅度提高。从1986年我国第一部住宅设计规范颁布起（GBT96-86），五部与住宅建筑设计相关的规范陆续颁布，城市住宅设计从套型的组成与面积大小、厨卫设计、保温隔热、安全、无障碍设计以及物业等方面都得到了较全面的提高。

同时我们也看到，自1998年房改以来，由于贫富差距带来的居住水平的不平衡特别是计划经济时代建造的大量城市老旧住宅的住宅品质退化问题，已引起各方关注。据2010年第六次人口普查数据[2]，北京市1980—1999年的住宅存量占全部住宅存量的48%；上海市为54%；重庆市为46%；天津市为58%；辽宁（城市）为56%。可以看出，上述城市和地区中，大约50%的城市存量住宅房龄介于20～40年（按2019年计算）之间（图1）。调查发现，住宅品质恶化不仅影响了居民的正常生活，也形成了社会治安隐患，亟待国家与社会各方合力解决。

图1 辽宁及我国直辖市城市住宅存量按建造年代划分占比情况Fig.1 urban housing stock proportion of Liaoning province and the municipality by construction time

图2 国内与住宅品质相关的研究文献数量分布Fig.2 the quantitative distribution of studies related to the domestic housing quality

建国以来，我国一直按照“边建设边维护”的思路，采用日常维护和修缮的办法解决老旧既有住宅品质退化问题。除了日常维护，阶段性的集中品质提升大致有以下几种。一、安全类：抗震加固、加设防盗栏杆、单元楼梯间安装夜间感应灯、沿主要街道设置路灯等；二、卫生类：对垃圾点进行改造等；三、便利类：增设信报箱、单元楼梯门改造等；四、环境类：住宅单元道路铺装、无障碍化等。但由于资金的匮乏和制度的欠缺，提升住宅品质的做法多为临时性方法，加上住户不当使用和粗放的改造技术手段，品质问题日趋严重。我国从2006年起加大对城市住宅品质提升的研究和实践力度，从国家层面开展了城市住宅宜居更新技术研究。到2011年后的“十二五”时期，随着在全国范围内推广既有居住建筑节能改造，我国住宅品质提升工作开始步入实质性发展阶段。

2 中外住宅品质标准的差异及住宅品质提升的内涵

2.1 中外住宅品质标准的差异

住宅品质是居民生活品质的重要组成部分，它的标准随着社会的发展而变化。目前，我国对住宅品质的研究大多集中于新建住宅品质方面，对计划经济时期老旧住宅品质问题的研究，特别是对老旧住宅品质提升中品质标准的研究还很欠缺[3]（图2）。为了更好地理解住宅品质标准，有必要比较一下中外的差异，在表1中列举了英国（欧盟）[4]、美国对社会住宅品质标准[5]和中国对商品住宅品质性能的规定[6]。

英国的社会住宅品质标准简称“体面住宅标准”（decent homes standard），它必须满足以下四个标准：一、符合现行住房最低标准（《住房法》第1985条，修订，1989）；二、处于良好的维修状态（关键构件不需要立即更换或维修）；三、具有合理的现代化设施和空间（包括厨房、浴室、噪音的绝缘和公共区域）；四、良好的保温与隔热（有效绝缘和高效加热）。该标准于2006更新，其中包括住房健康和安全等级制度（HHSRS）的实施。

目前，英国（欧盟）的住宅品质标准多指住宅的物质特性，同时邻里环境品质也被纳入标准；物质特性主要指住宅空间、供暖或室内冲厕的可用性、维修状态和邻里特征等[7]。其中，住宅空间的问题主要包括空间拥挤或数量不足；室内空间是否太暗或光线不足，空间内是否有适当的电气装置、管道设施等；供暖（空调）的可用性指是否配备空调设备，以及冬季或夏季室温舒适性；室内冲厕的可用性指是否有浴盆和淋浴设施，以及可供家庭独立使用的冲厕等；维修状态指屋顶是否有渗漏、墙体与楼地面的潮湿程度，以及窗框和楼地面腐烂程度等；邻里环境品质指来自邻里与街道的噪音、环境污染和粉尘等其他环境问题，以及区域暴力犯罪和故意破坏等。

美国住宅与都市发展部（HUD）对社会住宅品质标准（HQS）的规定包含两部分：性能（performance requirements）参数和可接受性标准（acceptability criteria）。性能参数包括：卫生设施、食物准备和垃圾处理、供水、空间与安全、热环境、照明和电力、结构和材料、室内空气质量、铅基涂料（涂料）、烟雾探测器、入口通道、场地和邻里，以及卫生状况等。可接受性标准包括厨卫空间与设备的最低要求与认证等。

我国住宅品质主要是针对新建住宅的性能标准，兼顾改建住宅。该标准主要包括：适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能五个方面，各分为A和B两级。而对旧住宅的品质要求没有特别的规定。

表1 住宅品质标准的中外差异Tab.1 the Chinese and foreign differences of housing quality standard

图3 住宅品质提升需求与马斯洛需求理论的对照①Fig.3 the comparison of housing quality improvement demand and Maslow’s Needs-Hierarchy Theory

图4 我国住宅品质提升阶段性特征与目标Fig.4 housing quality improvement stage characteristics and objectives

可以看出，英（欧盟）和美国家对住宅品质中的卫生设施与空间的品质标准划定了底线，近年，它们又新增了舒适健康和环境等内容。英国和美国比我国更早进入存量型社会，它们的住宅品质标准能较好地指导存量住宅的品质。我国住宅品质内容涵盖全面，但从居住者角度看，标准的内涵仍缺乏针对性，对于老旧住宅的品质提升实践指导性不强。

2.2 住宅品质提升的内涵

为了全面科学地理解我国现阶段住宅品质提升内涵，我们将住宅品质提升需求与马斯洛的需求理论进行对照（图3）。马斯洛把人的需求分成生理需求（physiological needs）、安全需求（safety needs）、爱和归属感（love and belonging）、尊重（esteem）和自我实现（self-actualization）五类[8]，依次由较低层次到较高层次排列。相对应的住宅品质提升的需求也存在由低到高的层次变化。我们将其分成舒适健康需求—居住安全需求—环境品质需求—资产价值需求—诗意居住需求等阶段。其中，舒适健康需求涵盖了空间舒适性与卫生改善的内容；居住安全需求则涉及居住内部与外部环境的防灾害性能等；环境品质需求包括公共交往空间的配置水平的提升等；资产价值需求即美学和功能价值的提升；最高阶段的诗意居住需求则体现了个性化品质提升的诉求。

3 我国既有住宅品质提升的经验

3.1 北京和上海的经验

我国住宅品质提升的对象与国外有很大不同，国外的对象是社会住宅，空置率高，产权单一，社会问题突出；其结构主要是大板混凝土结构。我国的存量住宅是所谓的“老公房”，空置率很低，多为多层砖结构，高层则为混凝土大板结构。它们的相同点都是住宅品质远落后于时代、人口老龄化和低收入人群聚集等需求。

我国的城市住宅品质提升实践伴随着城市化进程与经济发展，经历了被忽视—被关注—开始改善—不断推进的过程。早期的住宅品质提升模式主要为立面粉刷和住区环境改善。从2007年开始，住区品质提升增加了节能改造，走向综合化改造的新模式。其中上海和北京两城市的住宅品质提升做法在全国起到了引领和示范作用。

上海市从1999—2000年起开始实施住宅品质提升计划——“平改坡工程”，内容为平屋顶改坡屋顶（保温、隔热和渗漏处理）、立面粉刷（统一设置空调滴水管等）、改善二次供水等。2003年起上海开始实施平改坡综合改造的计划，包括房屋整修、环境整治和配套设施完善等。到2006—2007年，又增加了节能改造的内容。目前，上海出台了《上海市旧住房综合改造管理办法》[9]，将成套改造、厨卫改造、屋面及相关设施改造等三类旧住房综合改造项目作为重点，增加了增设电梯的新内容。

北京市2007年为迎接奥运进行的老旧住区环境整治[10]是事件推动型的改造实践。同时，北京老旧住宅节能改造示范工程也在有序推进。而北京大规模的小区综合改造工程始于2011年，通过颁布《北京市房屋建筑抗震节能综合改造工作实施意见》，指导各区对1980年前建成的老旧房屋进行抗震节能改造。2018年3月，北京市政府又颁布了“老旧小区综合整治工作方案（2018—2020年）”，即优先实施整治1990年以前建成、尚未完成抗震节能改造的小区；1990年以后建成、住宅楼房性能或节能效果未达到民用建筑节能标准50%的小区，以及经鉴定部分住宅楼房已成为危房且没有责任单位承担改造工作的小区。另外，北京市将对“十二五”期间已完成抗震节能改造，但基础设施、基本功能仍不足的小区也纳入范围。采用菜单方式，分为基础类和自选类[11]。基础类是必须改造整治的内容，自选类是在已实施基础类改造整治的前提下，根据居民意愿确定的改造内容。另外，北京还开展了老旧居住小区适老化改造探索，解决老年住户的生活不便。

在现阶段实践中，北京和上海正在努力实现生存和归属层面的住宅品质提升需求，但尚未达到更高的个性化品质提升阶段。

从全国范围来看，住宅品质提升的实践发展很不均衡，其中资金来源是主要难题，阻碍了住宅品质提升的推进。全国性大规模的住宅品质提升实践主要以节能改造专项为主导，逐步增加综合改造的内容。大致有三种主要模式：专项改造、节能综合改造（节能+环境改造）、节能综合改造+宜居性选项。其主要特点是：政府推动，分阶段，不断增加综合改造内容。尽管各地区初始阶段目标不尽相同，但最终目标都是指向宜居性的提升（图4）。

3.2 现阶段我国三种主要住宅品质提升做法

我们对国内三种典型住宅品质提升案例进行了分析（图5-7）。

图5 节能单项改造：天津塘沽区 迎宾里、堰宾里、迎年里小区改造工程Fig.5 energy-saving single transformation: the renovation project of Yingbinli, Yanbinli, Yingnianli community in Tanggu District, Tianjin Municipality

图6 节能综合改造：哈尔滨河柏住宅小区改造Fig.6 energy-saving comprehensive transformation:Hebo residential community in Harbin City

图7 节能综合改造+宜居性选项：北京综合改造菜单内容Fig.7 energy-saving comprehensive transformation+livability transformation: the comprehensive transformation items in Beijing

第一种是单项改造案例，提取的是“天津塘沽区迎宾里、堰宾里小区改造工程”11项内容[12]，第二种是节能综合改造（节能+环境改造），提取的是“哈尔滨河柏住宅小区改造”35项内容[13]，第三种节能综合改造+宜居性选项提取的是“北京综合改造菜单”34项内容[10]。从图中可以看出，前两种品质提升主要针对外围护结构，均未涉及居住内部空间，综合性主要体现在增加环境品质提升的内容；第三种则大幅增加了居住内部空间品质提升项目，因此是较全面的提升需求的新类型。从实践的难度看，第三种类型不仅在资金上、技术上，而且在具体组织和实施上都有相当的难度。

4 我国住宅品质提升中存在的问题与思考（层级化②方法）

4.1 住宅品质提升中存在的问题

我国住宅品质提升实践从利益诉求来看，涉及地方政府、国家、个体居民以及产权单位等方面的利益。从目的性来看，地方政府更多关注城市形象，在住宅立面美化方面舍得投入；国家关注大生态环境的改善，注重提升住宅外维护节能性能。由于房改造成的产权私有化，住宅室内部分品质的改善多由住户自行解决。其中主要问题有：美化工程提升了沿街住宅的美学价值，但对居住环境改善不彻底，存在不公平现象；国家推行的节能改造工程由于资金的限制，会出现减项、简化等问题，标准做法实施得不彻底、不全面；而居民的自我改善的做法无法顾及立面的美学要求，同时，容易造成居住安全性隐患，削弱了节能和美化工程的实际效果。这些问题反映了住宅品质提升中各利益方所处的实际困境和对住宅品质提升认识的局限性。近年来，虽然有条件的城市逐步推行综合型的品质提升实践，试图将美化、节能和居民的实际需求相融合，但普遍缺乏对住宅品质提升的系统性认识和科学方法。

图8 住宅品质要素层级化模型Fig.8 the hierarchical model of housing quality elements

4.2 思考：层级化[14]方法

为了更好地梳理各利益方所关注的住宅品质提升的目标和内容，我们建立了层级化的住宅品质要素模型（图8）。将住宅品质要素分为四个层级，即外装层、隔离层和内装层和周边环境层。其中，外装层是地方政府的主要关注点；隔离层属于国家节能改造的主要部分；内装层属于住户私人领域；周边环境层是住户和地方政府共同关注的部分。

外装层是住宅的最外层，与住宅外围环境品质的关联性强于其与室内环境品质的关联性，与住户的个性化需求、资产价值提升需求相关，属于较高阶段需求；周边环境层与居民日常出行和活动相关，体现了住宅环境品质需求，属于下一级需求。外装层与内装层由隔离层连接，确保了住宅的物理性能和安全性能，属于基本需求；内装层与住户生活方式、卫生、健康等住宅品质密切相关，是实现舒适健康生活的关键，属于最基本的需求。

目前，对最基本需求和基本需求两层要素的品质提升实践尚处于摸索阶段，方法和手段亟待提高。主要问题集中在厨卫设施的空间与设施布局的矛盾；内部隔声问题；外维护墙体上的空间拓展需求等。

住宅品质要素层级化的优点在于有利于住宅品质提升方法的系统化思考与住宅品质提升的整体性方案的制定，为阶段性品质提升策略的制定提供依据。将各品质要素层级作为一个整体考虑，有利于分析和判断各层级品质要素的相互关联性，为构建相关知识库系统，丰富和个性化制定品质提升方案提供了可能。

5 结 语

我国城市老旧住宅存量占比过半，国家节能改造计划获得了居民的积极支持。尽管在全国范围内住宅品质提升实践有明显的差异，但北京上海的实践为全国相关工作的开展起到了带动作用，提高了人们对城市住宅品质的认识和理解。目前，为更好地协调各方利益诉求，科学把握住宅品质的内涵和特点，需要明确以下几点：一、住宅品质提升不能仅满足于城市的美化，而忽略居民的基本居住需求；二、住宅品质提升具有明显的阶段需求特点；三、需要在满足居民基本居住需求的前提下，制定分阶段品质提升目标和任务，赢得居民的有效参与。为了全面、科学地把握住宅品质提升各阶段的需求，建立系统的住宅品质要素层级化方法是实现品质提升的多样化和个性化的重要手段，有利于多学科协同合作，构建合理的品质提升工具箱，同时，对新技术的介入和规范化品质的提升有积极意义。

虽然此项工作目前还存在许多问题，如从政府层面是否应该制定统一的住宅品质标准，阶段性改造的技术接口与方法是否存在，多样化、市场化的品质提升方法是否可行等，尚待广大学者继续研究。

注释：

① 左侧三角形表示住宅品质提升的不同阶段需求图解，右侧是马斯洛需求理论图解。

② 本文中的层级化概念借鉴了开放住宅中的层级思想，具体分层方法则根据我国住宅品质提升实践中的实际情况。