浅析既有住宅加装电梯困境

翁钱余　凌雪儿　周嘉慧　林欣燕　马超

【摘 要】本文以南京市玄武区为研究对象，通过走访居民调查，总结出现阶段既有住宅加装电梯推进过程凸显的一系列问题，并有针对性地提出关于进一步推进“老大难”住户加装电梯的对策建议。

【关键词】既有住宅；加装电梯困境；对策建议

中图分类号： TU857 文献标识码： A 文章编号： 2095-2457（2018）17-0110-002

DOI：10.19694/j.cnki.issn2095-2457.2018.17.055

【Abstract】This article takes the Xuanwu District of Nanjing as the research object，through visits to the residents' surveys，summarizes a series of problems that have emerged during the stage of adding elevators to the existing residential buildings，and specifically proposes to further promote the installation of elevators for“older”occupants. Suggestions.

【Key words】Existing residential buildings；Install elevator dilemma；Suggestions

0 引言

據《2017年南京市老年人口信息和老龄事业发展状况报告》显示，2017年南京市60岁及以上户籍老年人口相比2016年增长5.67%，占户籍总人口比例约21%。随着人口老龄化趋势愈加明显，保障老年人生活质量成为政府营造和谐社会，加强民生建设的关键之一。

基于“9073”[1]养老模式现状，南京市绝大多数老人居住在无电梯多层既有住宅中，年龄增长引起的腿脚不便使上下楼梯成为老年人生活的沉重负担，也导致部分老人成为不愿或无法下楼的“悬空老人”，老年人生活质量以及身心健康因此受到了巨大影响。

加装电梯工作不仅能解决老年人的垂直交通问题，让“悬空老人”获得落地自由，而且还有利于改善旧房住户的居住环境和生活质量。此外，加装电梯有助于拉动内需。在近年建筑业主市场趋向低迷的情况下，为建材市场与建筑从业人员打开一个新的输出端口。

1 玄武区既有住宅加装电梯概况

2018年南京市“两会”中，既有住宅加装电梯再次被提上政府工作日程。据统计，截至今年2月10日，全市已签订增设1463部电梯的书面协议，303部进入施工阶段，206部竣工。其中，玄武区在推进加装电梯工作方面绩效突出。玄武区既有住宅增设电梯共收到签约委托953宗，已公示796宗，已取得规划许可证596个，已完成施工许可手续458个，已施工304部，已建成81部。

与2016年末只有4部电梯完成加装相比，2017年政府的加装电梯工作收效明显。现阶段进一步扩展加梯工作难点是：在政府、社区全面推动加梯工作的背景下，存在大量楼栋虽有部分住户想加装电梯但碍于多方阻力至今仍未成功，进而导致加梯“老大难”。基于此，本文以南京市玄武区为对象，分析加梯“老大难”中存在的问题及原因。

2 电梯加装推进过程的问题与原因分析

目前南京市玄武区加装电梯工作处于大力推广中，然而实地采访发现在电梯加装过程中仍存在各种问题：低层住户难以协调，“一票否决制”处于绝对地位，出资比例存在异议，楼栋住户众口难调，楼栋牵头人无人敢做、无人愿做，审批办证困难繁琐，楼栋硬性条件不达标无法加装电梯，电梯商承包商选择多样化，电梯加装施工过程中监管问题，人员安全问题以及电梯运营过程中物业管理、电梯修理和运营维护问题等。

通过实地走访玄武区锁金一村、南林二村、公教一村等小区，调查组发现在调查的有限个小区中，“低层住户与‘一票否决制”、“审批办证困难繁琐”和“楼栋牵头人选择困难”三个问题较为突出且具有普遍性。

“三分之二只是敲门砖，达到三分之二你才有资格去申请装电梯，申请之后还要公示，公示之后一二楼有意见你还要去协调，若达不成一致意见，还是没用。这个是老百姓的事情，你不可能跟他上纲上线，他说不装了，那就不让你装呗。”——南京市公教一村某主任

在实地调查走访中，课题组发现目前仍存在“一票否决制”即低层住户反对，加装电梯工作难以进行和实施。尽管在政府文件《南京市既有住宅增设电梯实施方法》中规定“既有住宅增设电梯应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意”，该规定在符合《物权法》前提下试图扭转“一票否决制”形势，改善加装电梯难加装现状，但在实际实施过程中，低层住户反对仍成为电梯加装难的最主要因素。

低层住户认为增梯后他们不仅会面临加装过程带来的各种环境直接影响，还可能会面临房价贬值的状况。他们不愿意在既得利益受损的情况下又承担风险。另外，在加梯协调过程中，部分高层住户协调态度强硬，各类舆论都倾向于高层住户，低层住户的利益却无处伸张，索性就将“坏人”做到底，坚持不同意加装。

“电梯的安装主要与土建有关，有可能你挖了一块下面就有很多电线，你就要去与相关部门协商。这个加装电梯时间很长，地基建设之后要水泥混凝土浇灌，凝固要21天，开挖和协调事情起码两个月，电梯出场又要两个月，出场弄过来还要吊桩。建完之后还得等检验合格才能正常运行。” ——南京市锁金二村王先生

电梯加装虽然是小工程，却必须按照完整的工作流程执行，过程中涉及水管、电路、天然气、消防、城建、质监等多个部门，须经相关职能部门审批同意，才能使工程如期进行，在审批和办证方面需要单位或物业配合投入相应的人力物力。若是遇到不定性困难更是加剧了加装电梯各方之间的协调沟通成本，比如说居民楼地下正好有人防工程，就需要报经人防部门审批，再制定具体的设计方案。

“之前四楼的那个小伙子主动请缨要做代表，我们老年人正好也乐个清闲，但后来由于要协调各方问题，加之他自己虽然有心但是太年轻了，又要忙工作，后来就不愿意做了。”

在政府文件中规定每幢或每单元要有一个代理人。然而在实际生活中，代理人往往承担着很多风险和责任，要在业主、物业和施工单位等多方间奔波，需要协调各方之间的问题，是个费时费力的工作。据相关规定，代理人应作为建设单位承担相应法律、法规规定的义务。[2]通常情况下，代理人缺乏相关的工程管理经验，在加装过程中感到力不從心，所以不愿意主动做代理人。

3 电梯加装推进过程的对策建议

3.1 打好牵头人这张牌

基于调研走访结果，本文难以给出从根本上解决“一票否决制”，但是本文建议社区可以从牵头人这方面入手。社区应通过耐心细致地观察和沟通工作来判断楼栋或单元内比较有声望或有经验地住户出面担任牵头人的工作。但也正如本文所提及的社区人情冷漠，故建议考虑善于沟通善于表达的住户，这也有利于后期楼栋邻里关系改善。另一方面，应积极采取有效措施来鼓励牵头人工作，可以使用外部激励手段，在充分详细考虑到牵头人和其他住户的想法和感受的基础上，精心设计奖励方法，调动牵头人的积极性。同时为了减少影响积极性的阻力，除简化审批手续外，还可以整合相关部门资源在行政服务中心设立既有住宅加装电梯行政审批绿色通道，并确定专人负责协助加装电梯申请人办理相关审批手续。

3.2 各环节积极引入第三方

在实际情况下，政府制定的费用分摊方法可能不适用于所有楼栋，对低层用户的补偿更是需要“量体裁衣”，但是这些经济标准该由哪一方来制定？本文建议引入独立的第三方评估机构，对情况特殊的楼栋制定有针对性的出资比例结构方案。另外，考察低层住户的切实损失并结合加梯后高层的物业增值，对低层住户进行补偿。

加装电梯从采购到施工费用在50万元左右，在投入使用前，该经费的收集、存放、支付缺少统一的管理办法。可以引入银行作为第三方平台，创建专门账户统一管理这笔资金。每个增梯步骤验收通过以后，经代表申请人签字确认后，由银行直接转账给建设单位，政府的财政补贴也直接转到该账户。最后银行应出示一份费用详细，既使居民放心，又使整个流程暴露在“阳光下”，更加安全、简便、透明。

同时，为了解决代理人选择问题，本文建议引入第三方指导辅助机构。本文出于成本角度考虑，认为该指导辅助机构应直接由各方自行派代表组织构成，主要致力于统一指导楼栋牵头人在加装电梯的全寿命周期中系统有序地完成各方协调工作包括加装电梯工程的审批和办证等工作，楼层住户间协调能力和代理人自身基础判断事件能力提高等。

3.3 推进新型电梯的安装和研发

现行加装电梯工作推广的是传统的垂直升降式电梯，意见不同、施工牵涉广、费用高昂一直是电梯加装难的症结。面对高层住户的迫切需求，在其它解决对策尚需考量的情况下，政府可以“换个思路找出路”，推广“接力式电梯”、“座椅式电梯”等新型电梯的安装，这类电梯占用空间小、成本较之传统电梯略低，更容易被住户接纳。同时，政府应继续鼓励相关部门研发更便捷、更安全、更实惠的加装方法和技术。

4 总结

2017年政府在加装电梯工作方面取得空前进展，这归因于各级工作人员尽职复责、相关政策落实到位、群众积极响应配合等诸多方面。对于加梯“老大难”，各方应该共同努力，不仅要从政策上找出口，还可以从新型组织模式、社会关系、以及创新技术等方面作为切入口。

【参考文献】

[1]章鸿燕.城市既有多层住宅增设电梯工程管理制度创新探析[N].工程经济，2018.3

[2]杨拓.”一票否决”现象下的既有住宅加装电梯困境思考——以《物权法》第七十八条为中心[N].交流平台，2017.11.