房地产企业会计核算中会计与税法差异分析

黄丽娟

我国房地产企业在历经狂热和低迷期后，已经进入健康理性发展的时代，在多年的探索和实践中完善了相关法规制度。房地产行业属于高风险、高收益的产业，其最大的特殊性在于开发与销售的同时性，在竞争激烈的房地产市场中，企业资金的有效运转与其内部的会计核算直接挂钩，即一个系统科学的会计核算体系是房地产企业立足市场的有效保障。然而多种多样的销售形式难免会对核算工作产生波动，造成会计准则与税法相关规定之间的差异，企业财务报表难以反应其企业的经营状况。因此，处理好会计核算中会计与税法之间的差异，是房地产企业实现自身长远发展的基础；是房地产相关行业健康发展的重要保障；是拉动国民经济增长的中坚力量。

一、房地产企业会计核算特点

房地产作为一项特殊的经济密集型行业，开发周期长，进行会计核算时需要对开发成本、收入、应缴税额和利息支出等多方面进行核算，核算范围广，细节多，是一项十分艰难儿重要的任务。“营改增”后，会计核算更是存在着一些需要注意的税务风险。目前我国房地产行业呈现出高杠杆化和高收益的特点，作为一项风险性较强的工作，没有足够充沛的资金是难以进行开发建设的，开发商必须手握足够密集的人才资源和土地资源。作为高收益行业，国家也在一直紧跟着进行宏观调控，用缩小企业融资渠道的方式控制持续增长的房价，严重制约了房地产行业的发展。房地产行业的特殊性提供了预收款项的核算项目，这对其会计核算人员是一个挑战，房地产行业在长期战线上就需要对开发建设、基础设施的设计建设、施工建设和旧建筑物拆迁等多方面进行考虑，以及最重要的房屋销售问题，这需要企业具备相应的全局观和完备系统的核算平台。国家相关政策也应适应房地产发展需要，出台一系列积极政策促进房地产市场化，缩减其会计与税务处理之间的差异，推动我国房地产行业良性发展。

二、房地产企业会计核算中会计与税法之间的差异

（一）预售账款差异分析

房地产企业会计核算与税法之间的差异主要为时间性差异，房地产是一项需要高额资金才能启动的开发项目，一般在建设同期就开始了业务销售，按照合同规定，房地产开发企业会对购房者收取一定的预收房款，在会计制度下，这笔预收款应当计入“预收账款”一项，建设完成后即确认产品完工后才能将预收款项计为收入。但是按照税法相关规定，企业预售收入应当先按预计计税毛利率按月计算应纳所得税额，至有发票的开发产品完成销售和收入结转后进行调整。房地产企业的特殊性的一个重要表现就是其开发周期长，若按照会计制度所规定的在产品完工时确认收入，税法上又必须在收到预收款项当月开始计算应纳税额，这样企业只能是处于亏损状态。因此税法在会计利润的基础考虑预收帐款对企业所得税的影响，对计算企业所得税进行纳税调整，只要企业在产品完工计入收入款项时将已作过纳税调增的预收帐款对所得税的影响额进行纳税调减，避免重复纳税现象的出现即可。

（二）配套设施费的差异

作为房地产企业，需要缴纳企业所得税、增值税、房产税等多种不同形式的税目，所有税目的缴纳情况是一个很复杂的操作系统。比如在房地产相关配套设施的购进中，根据会计准则的相关规定，房地产企业在一般情况下落后于商品房修建时间的配套设施，可以根据其预估的预算成本用借记或贷记的方式将其列为计划安排，这种情况下，往往在商品房售出后相关配套设施还没有进行建设，而在对商品房进行预售的环节，由于相关配套设施尚未完成，销售额中包含的相关配套设施的价格只能用估算的方式进行。按时根据税法相关规定，预售所得费用不能被计入开发产品的成本项，只有真实发生并完成的交易能被归集为实际成本，所以面对会计核算与税法在配套设施之间出现的差异，企业最好是在对年度所得税额进行汇算时预提费用，以便实际出现纳税支出时在计划内扣除。

（三）广告费、业务费方面的差异

在房地产开发商的角度，开发地产是一项投资金额大，生产周期长，资本收益高的风险性投资项目，在这项经营活动中，前期大量的广告费和业务宣传费等费用的投入都是在零收入的状态下进行的。根据会计准则，在仅取得部分预售款项情况下消耗的业务宣传费和招待费应当根据实际额度被计入“销售费用”的借方，计为当期损益，而根据税法，生产完成前的开发产品可以在年度后结转，但仅限于3个纳税年度之内。

（四）借款款项方面的差异

在会计制度的规定中，企业借款费用指得是那些因借款而产生的利息、借款折价或溢价的摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生的汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。房地产开发商企业在开发过程中产生的相关利息和手续费应计入有关开发成本，在这一点上与税法规定相同，生产完成后的借款利息支出为财务费用。相比之下，税法规定开发企业于融资机构借入使用的款项中，借入方能出具房开企业从融资机构取得借款的证明文件，其支付的利息可在税前扣除，另外，子公司向企业借入的自有资金金额不超过50%的利息可在税前扣除。

（五）会计与营业税和所得税之间的差异

在营业税方面，预售款项的出现使得会计准则和税收法在缴纳和计量上产生了差异，实际已缴纳的营业税和相关附加费用在会计核算中难以得到确认。在所得税上，根据税法规定，企业应缴纳所得税的计算以应纳税所得额为计量基础，也就是以会计核算中的利润总额为计算依据，但是根据会计准则，预收账款并非收入，也就是说无毛利润和净利润情况，这与税法规定下的无已确认收入的同时存在毛利润情况相矛盾，开发企业应当按照相关规定及时进行所得税申报。

现假设某房地产开发企业在2015年预收账款3000万元，还为进行交付使用，当地成本利润率为10%，所得税率为30%，下表为相关处理分。

毛利润核算方法毛利润 所得税额计算方法所得税额会计核算 营业收入-营业成本0（万元） 毛利润＊所得税率0（万元）税法核算 预售收入＊成本利润率300（万元）毛利润＊所得税率90（万元）差异 300（万元）90（万元）

如上表所示，不同核算方法之间产生的差异可以很直观地表现出来。

三、如何解决房地产企业会计核算中会计与税法间差异

（一）对差异情况进行调理

要同时满足会计准则与税法规定之间的差异，房地产企业会计核算人员最直接有效的处理方法就是不直接对预收账款进行会计处理，在缴纳处理营业税额时一同处理。处理的分录为借“应缴税费 - 相应科目名称”、贷银行存款（现金）”，但并不对该税金进行结转。年末时，将此类税费结转到递延所得税科目下，相关分录为借“递延税费 - 营业税金及附加”、贷“应缴税费 - 相应税费名称”，并在报表中加以说明，符合了会计准则下的配比原则的同时达到了税法要求，还满足了相关报表需求。

（二）协调会计核算下税法规定内的差异

计量公允价值时，将账面价值与公允价值之间的差异计入当前损益，同时计入应纳税所得额，在相关规定范围内执行，也就对可抵扣折旧税前予以抵扣，极大程度上能够减少会计核算与税法核算间的差异。

与其他经营性企业及极为不同，房地产企业是一项极为特殊的行业，会计核算在其主体和内容等不同方面都体现了其特殊性，因此房地产企业内部的会计人员必须具备一定的能力和经验，不断提升自己，加强实践，了解企业自身内部特殊的会计核算模式，根据行业特性合理处理，正视会计核算与税法之间差异的存在，计算过程中按照相关规定调整协调。