设立“涨停板”能将房租关进笼子吗

谭浩俊

今年以来，深圳房租最高涨幅达到30%。在此背景下，深圳发文明确，采取严格的租金管制，一房一价、一年一调，且租金年增长率最高不超过5%，面向深圳缴纳社保满一年的未购房居民，在线申请后进入排队程序。

消息发布以后，不仅引起了社会各方面的广泛关注，也引起了不小的争论。支持者认为，深圳这样的做法，能够对房租快速上涨形成有效遏制，避免房租步入房价上涨轨道，影响住房租赁市场健康发展。反对者认为，此举违反了市场规律，会对住房租赁市场发展产生不利影响，让房租回归到政府定价的传统手段，不利于发挥市场对资源配置的决定性作用。

那么，到底哪种观点更有道理，更符合住房租赁市场发展需要，更能不让租金成为住房租赁市场发展的障碍，而能够推动住房租赁市场发展呢？给租金设立“涨停板”，能否将房租关进笼子，不出现房价那样的快速上涨现象呢？如果出现房租上涨突破“涨停板”的问题，又将通过什么手段来解决呢？

显然，不仅要看政策，更要看效果；不仅要看形式，更要看内容；不仅要满足眼前的需要，更要对未来有利，特别是对住房租赁市场健康发展能够产生积极影响。

面对房租的快速上涨，如果没有相应的措施做保证，在市场供需矛盾比较突出，租金与房价存在比较大的反差，住房的建设成本难以通过租金消化，租金收益与房产持有成本存在倒挂，资本大量涌入住房租赁市场，中介、住房租赁企业等存在很多不规范行为的情况下，如果单纯依靠市场调节，确实会出现许多问题，住房租赁价格也会出现失控现象。搞不好，房价问题就会在租金身上重现，广大居民也会从“买不起”变成“租不起”。其中绝大多数租房者，都是刚性需求，是属于收入水平相对较低的人群。那么，住房租赁市场发展有可能从启动开始，就陷入租金无序上涨、过快上涨的格局，让住房租赁市场发展举步维艰。

而深圳为了防止租金的过快上涨，用设立“涨停板”的方式给房租套上“紧箍咒”，从眼前来看，是需要的，也是符合实际情况的，是能够对租金上涨形成有效遏制的。至少，在深圳等一线城市和流动人员较多的二线城市，是有必要存在的。不然，真的很难控制。

需要注意的是，住房租赁市场的发展，也不是靠行政手段就能管制得了的，“涨停板”可以在一定时期起作用。时间长了，就极有可能对住房租赁市场产生扭曲，甚至对住房租赁企业的信心产生不利影响，会使租赁房的增量业务受到很大抑制。要想住房租赁市场健康发展，且不会出现房租恶性上涨现象，最关键的因素，还是要增加市场的租赁房供应数量，扩大租赁房的供应规模，改善租赁房的供应结构，提高住房租赁企业的收益，以此来鼓励更多的企业投入到租赁房的供应和建设之中。

加大租赁房土地供应量

首先要解决的一个问题就是加大对租赁房建设的用地供应，增加租赁房建设的用地规模，让租赁房供应不因土地供给力度不大、数量不足而受到影响。这也意味着，地方政府在安排建设用地时，用于建设租赁房的土地不能少于当年新增土地的30%，最好能够在40%以上。也只有这样，租赁房的供应才能满足市场需求，才能对租金形成有效约束，避免出现租金上涨过快的现象。

控制好土地的供应价格

虽然租赁用土地也要实行招拍挂，需要按市场规则执行。但是，考虑到发展住房租赁市场的需要，政府在确定土地底价、征收土地出让金时，可以采用比较灵活的方式，把土地价格控制在一定范围，以减轻住房租赁企业的负担。特别是土地出让金，不能按商品房建设用地征收，可以在住房租赁企业摘牌后，以财政支出的方式予以弥补。弥补部分，作为政府投入，在租赁房中占有一定比例，以此来保证房租不出现快速上涨。

确定好租赁房结构

依据城市发展需要和租赁房的需求状况，在租赁房的供应结构方面尽可能地适应市场需求，满足多数人的租房需要，如公寓式租赁房、小户型的租赁房等，尽可能地按照城市人口的结构，设计租赁房，以满足不同人群的租房需求。

发挥不同投资者的作用

有人建议，租赁房应当增加“国家队”的比重，最好以“国家队”为主体。就眼前来看，有一定道理。但是，从长远来看，还是要发挥各类投资主体的作用，让更多社会资本进入到租赁房建设和供应中来，避免给政府带来太大压力。在地方政府债务沉重，央企等也在去杠杆的情况下，尽量不要扩大“国家队”的比重。

加大市场监管力度

重点抓好两个方面的工作：一是加强制度建设，把住房租赁市场的规则制定好，让不同所有制投资者都能按照统一规则执行；二是加大监管和检查力度，凡是不规范行为，不按规则执行者，坚决予以处罚，确保市场健康有序运行。