论楼市调控下的房地产开发企业资金链危机与建议

周飞娥

摘 要：房地产开发企业是我国国民经济的支柱型产业，可以对我国国民经济的发展起到重要性的作用，同时也会对其他行业的发展起到一定的带动作用。然而近几年来随着房价的不断攀升，我国政府对楼市进行了新的一轮调控，例如采用了增加供给保障房、缩紧货币等政策，这就导致一些房地产开发企业陷入到了资金链危机当中去，因此在楼市调控的经济背景下，房地产开发企业要积极的采用科学合理的措施来摆脱资金链危机，保证资金链的完整性。本文从楼市调控的基本理论出发，分析了房地产开发企业陷入资金链危机的原因，并提出了几点楼市调控下化解房地产开发企业资金链危机的建议，目的在于在楼市调控的经济背景下，保证房地产开发企业的资金链的安全完整性，促进我国房地产开发企业得到健康稳定的可持续发展。

关键词：楼市调控 房地产开发企业 资金链危机 建议

一、楼市调控概述

楼市调控，指围绕房地产市场进行调控。相关部委已开始准备新的房地产调控政策，以配合可能推出的房地产新调控政策。楼市新调控政策一般在二季度发出，四季度看到效果。

以去年3月17日北京发布楼市新政为开端，中国主要热点城市相继迈入“最严楼市调控年”，限购、限贷、限售等政策纷纷“落地”。如今，调控政策实施满一年，多地房地产市场热度“急转弯”，房价过快上涨态势得到有效遏制，楼市内部客群结构、杠杆水平等正在发生转折。从今年已召开的地方两会来看，一线城市仍是楼市严控的风口，二線、三线城市精准化调控成主要趋势。从外在环境看，当前经济增长对房地产开发投资仍有较强的依赖，与房地产相关的金融、土地、税收等制度改革以及城市公共服务的均等化都需要时间，租赁市场和共有产权房在短时间内将会得到较快发展。

二、房地产开发企业资金链危机的原因

（一）楼市的调控

在2016年的我国楼市调控的政策中，大大的加大了对房地产企业债券融资的难度，例如从2016年10月份的684亿元，下降到了11月份的288.3亿元，同时我国房地产开发企业通过海外进行融资的难度也在加大。2017年以来，房地产调控政策更加密集，成为调控政策出台最为密集的一年。从限购、限贷、限价，到以北京3.17新政引发的新一轮“限售模式”，有业内人士称楼市将全面进入“限购+限贷+限价+限售”的“四限时代”，房地产行业融资难度加大，

因此我国房地产开发企业就不可避免的面对较大的资金压力。按照我国楼市的调控政策，在未来的发展中房地产开发企业的融资渠道也会越来越窄，因此很多房地产开发企业就得加快资金回笼的进度，来避免资金链断裂的问题发生。然而随着我国人民币的贬值，和外汇资本流入的监管，这就增加了市场融资成本，也大大的增加了城市房地产市场的价格，房地产市场也会由于楼市调控政策变得紧张，最终导致房地产开发企业资金外流的问题发生。

（二）融资渠道过窄

目前我国资本市场还处在发展的起步阶段，资本市场的发展直接影响到了房地产开发企业的融资程度，对外融资是房地产开发企业主要的资金来源。然而受到金融危机的直接影响，国际经济的发展呈现了逐渐放缓的趋势，外国的一些金融机构为了自身的发展，对外贷款变得更加谨慎，我国金融市场的环境也受到了直接的影响。国家的信贷政策在这几年来日益收紧，也提高了存款准备金率，房地产企业受到国家政策的不断调控，房地产开发企业得到的开发贷款资金也就逐年减少，而房地产开发企业中资金监管政策还不够完善，没有明确的规定出资金的使用计划，因此难免将房地产开发企业陷入到资金链的危机当中去。

（三）投入大量资金，资金回笼时间较长

利润高是房地产开发企业经营的主要经营特点，在经营上需要投入大量资金，在开发项目上需要占用大量资金，并且回笼资金的时间也会较长，这就会严重影响到房地产开发企业资金链的完整性。在房地产开发项目的资金使用上，资金需要放在购买土地、建筑材料、人工费用、销售费用等方面上，这个过程需要较长的时间。同时房地产开发企业只有在将房子销售出去，才能逐渐的回笼资金，当房地产开发企业遭遇自然灾害、施工意外、市场调控和信贷政策调控等问题的时候，就会延长回笼资金的时间，这就大大的加大了房地产开发企业的资金压力，不利于项目的按时竣工。

三、楼市调控下化解房地产开发企业资金链危机的建议

在楼市调控下，房地产开发企业需要采用以下措施来摆脱资金链的危机：

（一）做好管理资金链的工作

首先，实行集中管理资金制度。在楼市调控的经济背景下，房地产开发企业保证资金链安全完整的关键是实行集中管理资金机制，母公司需要集中管理资金池，这样有利于按照实际的经营情况来合理的对资源进行配置，提高了整个房地产开发企业的资金循环的速度。

其次，加大流动资产的比例。流动资产的流动性较低是房地产开发企业的一个主要特点，土地和房产是房地产开发企业的主要资产，因此为了保证房地产开发企业资金链能够不断的运转，就要提高流动资产的比例，保证充足的流动资金支付工程进度款，以确保项目开发顺利进行。

再次，降低房地产开发企业的资产负债率。资产负债率高是房地产开发企业的又一个经营特点，这点会严重影响到房地产开发企业资金链的安全性，也会大大的降低房地产开发企业的偿债能力，因此房地产开发企业需要采用提高资金循环速度的方式来降低资产负债率。

（二）对生产成本进行控制

在房地产项目建设过程中需要投入大量资金，因此在项目的建设过程中控制好生产成本的意义就很大，房地产开发企业需要通过节约成本开支的方法，例如控制好建设过程中的人工费用、材料采购费用、销售费用等。房地产开发企业需要在每一个环节中做好成本控制工作，要给每一个责任人分配一定的成本控制任务，调动起员工成本控制工作的积极性。

（三）做好市场营销工作

购房者购买房屋是房地产开发企业获得利润的主要方式，但是随着国家对楼市调控力的不断加强，我国房地产开发企业的发展空间逐渐减少，因此房地产开发企业为了保证资金链的安全完整性，就需要做好市场营销工作，以高质量的服务来进军国际市场，提高房地产开发企业的经营收入。房地产开发企业要从实际的市场和消费者的需求出发，做好市场调查工作，采用科学合理的手段来调动起消费者购房的积极性，采用一定的优惠政策来激发出购房者的欲望，这样才能提高销售去化速度，加快销售资金回笼，保证房地产开发企业资金链的安全完整性。

四、结束语

综上所述，在楼市调控的经济背景下会对房地产开发企业的资金链产生一定的影响，因此房地产开发企业的管理者要对导致资金链危机的因素有较清醒的认识，并积极的采用科学合理的方法来化解资金链危机，这样才能保证在房地产开发过程中现金流趋稳，应对各种政策调控，促进企业的长期可持续发展。

参考文献：

[1]何志华.房地产相关行业的联动性及楼市调控的财富效应[A].第八届（2013）中国管理学年会——金融分会场论文集[C].2013.

[2]孔祥广.楼市调控背景下中国房价决定因素与对策研究[D].中国矿业大学，2014.

[3]程昭.楼市调控背景下我国房地产并购中的目标企业选择[D].郑州大学，2014.