我国货币政策对商品房价格的影响分析

何建艳 周炜铭

（北京师范大学珠海分校，广东 珠海 519000）

一、背景

房地产业作为我国支柱产业之一，一直推动着我国经济的发展。自1998年取消福利分房制度以来，我国政府与房地产商大力推进商品房的发展，使得我国商品房价格节节攀升。而经过2007-2008年环球金融危机的冲击，商品房年平均销售价格首次经历下跌。商品房价格大幅下跌将导致的一系列问题，如购房者断供，银行产生大笔坏账、钢铁产业、煤炭产业、水泥产业这些过剩产能企业也会雪上加霜。政府为了防止商品房价格进一步下跌而导致地各种社会、经济问题，出台了一系列的税收政策、信贷政策、货币政策。通过政府干涉下，商品房价格止跌回升。过去十年里，商品房价格一直处于上涨，使得我国许多中低收入者对于买房问题变成了梦想。

商品房是房地产业的重要组成部分，而房地产业一直影响着我国经济运行，使得商品房的价格能否平稳发展成为我国经济发展的重要问题。货币政策作为调控国家宏观经济的主要措施手段，对于我国商品房的发展有着重要决定意义。研究货币政策对商品房价格的影响，可以使得中央银行实施正确的货币政策，使商品房价格健康平稳发展。

本文主要研究政策因素当中的货币政策对商品房价格的影响。因商品房对我国经济有着巨大作用，与许多行业息息相关，而中央银行实施货币政策就是为了调节我国经济的发展，所以本文着重研究货币政策对商品房价格的影响。而货币政策具体是如何对商品房价格进行影响的，下文会详细说明。

二、货币政策影响商品房价格的理论分析

（一）货币政策简介

货币政策是指，中央银行为完成既定的目标，运用货币政策工具调整社会上的货币供应量以调整市场利率，通过影响市场利率来影响民间资本投资规模，影响总需求来影响国家宏观经济的运行状况的措施方针。货币政策又分为扩张性货币资金和紧缩性货币政策，当经济萧条时，中央银行会采取扩张性货币政策，降低利率，增加社会上的货币供应量，以达到刺激投资和净出口、增加需求的目标。当经济增长过快，中央银行则会采取紧缩性货币政策以达到相反的目标。商品房作为商品的一种，货币政策影响着商品房的需求，从而对其价格也有着影响。货币政策的主要工具有再贴现政策、公开市场业务和法定准备金率。

再贴现政策是中央银行向商业银行提供融资帮助的措施手段。中央银行作为货币供应方，当商业银行向中央银行申请再贴现业务时，中央银行通过购买商业银行已贴现但尚未到期的商业汇票已达到向社会投放货币的效果。而商业银行向中央银行申请再贴现业务时，中央银行将收取回扣费用，若中央银行下调再贴现率，可视为中央银行鼓励商业增加再贴现业务使社会获得更多的货币，若上调再贴现率，则可视为中央银行抑制商业银行借款。

公开市场业务是中央银行向社会购买或卖出有价证券，供应货币，调节货币供应量的行为。当中央银行认为社会资金紧缺时就会买入有价证券供应货币，而当中央银行认为社会资金泛滥时，则会卖出有价证券回收货币，以达到调控货币供应量的效果。相比于再贴现政策，公开市场业务更具有主动性。

法定准备金率是中央银行为保护存款人存款和商业银行及其他金融机构安全所采取的措施手段，是以法律形式向商业银行及其他金融机构提取的存款准备金的最低比率。中央银行提取商业银行每一笔存款的费用为法定准备金，刚开始是为防止因商业银行的破产或其他因素导致存款人损失存款，后来演变为调控货币供应量的措施。若中央银行下调准备金率，则商业银行被提取的货币减少，货币供应量将增加，反之亦然。

三种货币政策工具起到的作用为调节社会上的货币供应量，而对货币供应量的调整也会对市场利率进行调整。货币供应量与利率呈负相关关系，若中央银行实施扩张性货币政策，则社会上的货币供应量将增加，假定流动性偏好不变的条件下，市场利率将会下降，反之亦然。

（二）我国货币政策对商品房价格的传导机制分析

我国货币政策对商品房价格的传导途径主要有利率渠道、信贷渠道和资产组合渠道三种。

1.利率对商品房价格的传导机制分析。社会上货币供应量的增加或减少会影响市场利率的下降或上升，在中央银行行使扩张性货币政策的前提下，货币供应量的增加导致市场利率的下降。我国国民因住房需求，购买商品房时大多采用贷款方式，当利率下调时，每月还款额将减少，相当于购房成本下降，这将刺激国民购房需求，需求增加，商品房价格也将上升。对于投资者来说，利率的下调，导致货币性资产如银行定期存款、货币基金的收益率下降，由此投资者会偏向选择投资非货币性资产，商品房作为非货币性资产，需求增加，价格也会上升。若中央银行行使紧缩性货币资产，则货币供应量将下降，市场利率上升，购房者和投资者都会因购房成本的提高而减少商品房需求，需求减少，商品房价格将降低。

图1 利率对商品房价格的传导机制

2.信贷渠道对商品房价格的传导机制分析。我国中央银行所实施的货币政策影响着商业银行等金融机构的货币储量即影响着社会上的货币供应量。若中央银行上调法定准备金率，则商业银行被中央银行提取的准备金将增加，能用于贷款的金额相对也就减少，贷款难度也会增加。贷款难度增加，对于购房者，购房成本将上升，商品房的需求降低，价格下降。而对于商品房开发商，贷款难度的增加，建房的成本也将上升，商品房的供给下降，价格上升，根据供需曲线，商品房价格会达到一个新的均衡点。若中央银行下调法定准备金率，道理一样。

若我国中央银行上调再贴现率，商业银行向中央银行申请再贴现业务的成本增加，商业银行从中央银行取得货币减少，货币供应量减少商业银行贷款额度也将减少，贷款难度上升，就如同上调法定准备金率一样，商品房价格将达到一个新的平衡点，反之亦然。

图2 信贷渠道对商品房价格的传导机制

3.资产组合对商品房价格的传导机制分析。人们的资产主要由现金、存款、股票、基金、债券、房地产等组合而成。当我国中央银行实施扩张性货币政策，货币供应量增加，利率降低，货币性资产收益下降，人们将重新分配自己的财产，选择收益更高的非货币性资产。而作为非货币性资产的股票、基金、债券、商品房需求将上升。而若中央银行实施紧缩性货币政策，货币供应量减少，利率上升，非货币性资产收益则会下降，导致商品房价格下跌。

当非货币性资产价格需求上升时，即股票、债券、债券或股票型基金、外汇、贵金属、期货、商品房等需求上升时，存在各投资工具收益率不一的情况，而在资本市场当中，哪个投资标的收益率高且风险性相对低就会受到投资者的追捧。而相对股票与商品房而言，外汇、贵金属、期货等投资工具因具有高风险高收益的特性，更加适合投资专业人士，而不适合一般投资者。债券与债券型基金风险与收益相对其他非货币性投资工具而言较小，而当中央银行实施扩张性货币政策时，人们投资趋向进取型，所以人们资产组合当中会配置更多的股票与商品房。而当股票收益率大于商品房收益率时，人们就更趋向于投资股票，而导致商品房价格的下跌，反之亦然。

图3 资产组合对商品房价格的传导机制

三、我国货币政策对商品房价格的实证分析

（一）选取变量解释和数据选取

在第三章货币政策对商品房价格的理论分析中，得出利率渠道与信贷渠道影响商品房价格是通过影响货币供应量与利率这两个中介目标传导的，而资产组合渠道对商品房价格的影响是通过调节社会上货币供应量来影响利率水平、股票价格来影响商品房价格的。通过验证货币供应量、利率、股票价格与商品房价格是否具有相关性，若存在相关关系，则可证明我国货币政策对商品房价格的理论分析是正确的。

货币供应量指标选取的是广义货币M2，因M2更符合本文要求，M2包括流通中的现金、企业活期存款、个人活期存款、企业定期存款、个人定期存款等。M2的变化更能说明我我国国民消费的能力的变化和投资水平的变化，即M2的变化可反映商品房需求的变化。

利率指标选取的是一年期存款基准利率与五年以上贷款利率，因中央银行对商业银行存贷款利率设置了浮动限制，商业银行需以基准利率为标准设定存贷款利率。而一年期存款基准利率的变化会导致投资者改变其资产组合，若提高一年期存款基准利率，则投资者则会倾向投资货币性资产，反之亦然。而五年以上贷款基准利率的变化可以影响我国居民贷款买房成本与商品房开发商开发成本，若五年以上贷款基准利率提高，则居民买房成本增加，对商品房需求将降低，而开发商开发成本增加，则商品房的供给将降低，反之亦然。又因利率指标的数值太小，变化程度低，所以选取利率变化率进行分析。

商品房价格指标采用的是商品房平均销售价格，因货币政策的实施是针对全国的，所以采用的是全国的商品房销售价格，本文将以全国的商品房销售价格为依据，算出其变化率，这更好的看出商品房价格的变化。

股票价格水平选取的是沪深300指数，因沪深300指数能同时涵盖沪深两市大部分流通市值，能反映整个A股市场的走势，而通过计算沪深300指数年涨跌幅，可直观看出A股走势。

同时，本文采取的数据2006-2017年的数据，数据来源于同花顺、国家统计局与中国人民银行。因基准利率由中央银行制定，而中央银行调整基准利率时间并不固定，所以本文基准利率采取的是每年年末数值。

表1 2006-2017商品房价格变化率、M2变化率、利率变化率与商品房供给、需求变化率

（二）相关性实验分析

1.商品房价格变化率与五年以上贷款基准利率相关性分析。

表2 商品房平均销售价格变化率与五年以上贷款基准利率变化率列联表相关性

根据SPSS分析所得，商品房平均销售价格变化率与五年以上贷款基准利率变化率显著性水平大于0.05，并不存在显著性差异，即不存在显著相关性。

2.商品房价格变化率与M2变化率相关性分析。

表3 商品房平均销售价格变化率与M2变化率列联表相关性

根据SPSS分析所得，商品房平均销售价格变动率与M2变动率在0.05水平（双侧）上显著相关，且呈正相关关系，即可理解为，当M2增长时，商品房平均销售价格也在增长。

3.商品房价格变化率与沪深300指数年涨跌幅相关性分析。

表4 商品房平均销售价格变化率沪深300指数年涨跌幅列联表相关性

根据SPSS分析所得，商品房平均销售价格与沪深300指数年涨跌幅显著性水平大于0.05，并不存在显著性差异，即不存在显著相关性。

4.商品房价格变化率与一年期存款基准利率相关性分析。

表5 商品房平均销售价格变化率与一年期存款基准利率变化率列联表相关性

根据SPSS分析所得，商品房平均销售价格变化率与一年期存款基准利率变化率显著性水平大于0.05，并不存在显著性差异，即不存在显著相关性。

（三）实证结论

根据实证分析所得，商品房平均销售价格变化率与M2变化率具有显著正相关关系，与五年以上贷款基准利率变化率、沪深300指数年涨跌幅、一年期存款基准利率变化率无相关关系。

在实证分析中，M2变化率与商品房价格变化率有着显著的影响，中央银行可通过实施货币政策调整货币供应量，进而调整我国商品房价格。

虽然利率变化率、股票价格与商品房价格变化率无显著相关关系，但M2变化率与商品房价格变化率有显著正相关关系，可得出我国可通过实施货币政策对商品房价格进行调控，且当增加货币供应量时，商品房价格将会上涨，减少货币供应量时，商品房价格将会下跌。

四、结论

在西方经济学相关理论分析和实证中，被认为M2对商品房价格的呈正相关关系，利率水平、股票价格与商品房价格呈负相关关系。但本文根据我国的经济数据进行实证分析，可得出，M2与商品房平均销售价格变化率呈显著正相关关系，利率水平、股票价格与商品房平均销售价格变化率无显著相关关系。

结合理论与实证分析对我国货币政策对商品房价格的影响进行研究，可得出结论为我国中央银行通过实施货币政策，来调整社会上的M2，进而调节我国商品房的供需情况，来调整商品房价格。而在2015年10月23日前，我国中央银行对商业银行一直有设置存款利率浮动上限，商业银行存款利率一直受到中央银行影响，而不是由市场供需决定。而商业银行贷款利率则一直受到中央银行影响，所以使得实证分析中，利率水平与商品房价格无相关关系。

在实证分析中，股票价格对商品房价格并无相关性，而通过观察近10年内我国商品房价格总体处于上涨态势，而股票价格却有涨有跌，且跌幅涨幅幅度很大。由于我国政府为防止投资者对股票市场的过度投机行为，设置了许多交易规则，如T+1、涨跌幅限制等，这虽然可防止一定的过度投机行为，却不利于股票市场的自由发展，现时的股票市场并不是自由健康发展。所以使得实证分析中，商品房价格与股票价格并没有相关关系。