齐齐哈尔市房地产泡沫测度预警与防范

张鹤彤 郑晓云 苏义坤

(东北林业大学土木工程学院，黑龙江 哈尔滨 150040)

0 引言

房地产市场当前经历繁荣之后开始出现泡沫现象并引起了社会的重视，为了解城市泡沫程度，各国学者都对房地产泡沫进行测度研究并取得了成果，如日本学者野可悠纪雄采用统计检验法测度日本[1]；泰国学者Wong以泰国地产泡沫为背景构建了动态模型[2]；我国的李维哲、曲波二位学者探讨了房地产泡沫的表现形式[3]。本文选择齐齐哈尔市作为研究对象测量泡沫程度，分析泡沫成因并给予建议，希望促进房地产市场的健康稳定发展。

1 齐齐哈尔市房地产市场现状分析

对于生产供给状况，该市房地产开发投资的金额从1995年至2014年年平均增长2.16倍，在2015年商品房销售面积仅占竣工面积60.4%，暴露了该市已经面临房屋的库存压力；对于购买交易状况，2015年的房价上涨至4 308元/m2，已超过居民月平均工资水平，房价由于上涨背离其基础价值，就会产生房地产泡沫[4]；对于消费需求状况，2015年居民的人均可支配收入已达到23 022元，但人均居住面积保持在25 m2上下，说明人们对大面积的商品房购买意愿平淡。

2 齐齐哈尔市房地产泡沫测度及预警

2.1 房地产泡沫测度方法及指标的选取

常用的测度方法有指标指示法、理论价格法和统计检验法。我国房地产宏观数据波动性大[5]，统计检验法不能测出泡沫的大小程度[6]；理论价格法建模分散，难以准确测度；指标指示法搭配权重确定和预警方法可得到可靠的测度结果。因此，选择用指标法来测度齐齐哈尔市的房地产泡沫。

选择指标要科学并与测度城市的实际情况相对应。本文将从投资、空置和价格三个方向进行泡沫测度，具体测度指标如表1所示。

表1 泡沫测度指标

2.2 齐齐哈尔市房地产泡沫测度分析

2.2.1投资泡沫测度

投资泡沫测度指标计算数据及结果如表2所示。

表2 投资泡沫测度指标

根据国际惯例，房地产开发投资占固定资产投资的比重不应超过10%，由表2可知，齐齐哈尔市近几年的房地产投资很活跃。而且在2011年的房地产投资增长率与GDP增长率的比值大于3，这些计算数据表明齐齐哈尔的房地产市场存在投资泡沫。

2.2.2空置泡沫测度

我国住房部对房屋空置率的定义：全部商品房空置面积/近三年房屋竣工面积。计算结果见表3。

表3 空置泡沫测度指标

国际公认的房屋空置率合理范围为5%～15%，在2013年之后，房屋空置率均已超过15%，说明商品房随着时间段推移不断地过多积压，房地产市场已经出现了问题，也就是已经存在了房地产空置泡沫。

2.2.3价格泡沫测度

表4 价格泡沫测度指标

根据国际经验，房地产开发投资增长率与GDP增长率的比值为1～2较为合理，由表4可知，近几年的房价收入比在国际公认的临界值3～6之间，这说明该市的房屋价格与居民收入成正比，居民可以承受近几年合理的房价增长，该市可能存在着轻微的价格泡沫。

2.3 指标权重确定

文章采用熵权法来确定各指标的权重。步骤如下[7]：

1)原始矩阵归一化。

对m个评价指标，n个评价对象的原始数据矩阵A=(aij)m×n进行归一化，公式为：

(1)

其中，max{aij}，min{aij}分别为指标中的最大值和最小值。

2)定义熵K。

第j个评价指标的熵Hj为：

(2)

3)定义熵权。

在得到第j个指标的熵之后，计算第j个指标的熵权：

(3)

按照以上步骤代入各个分析指标的数据，共有5个评价指标，6个评价对象，计算得出各指标的熵权，见表5。

表5 熵权法得出的各指标权重

2.4 功效系数值确定

本文采用功效系数法进行综合的测度预警。

功效系数法的基本计算公式为：

(4)

根据齐齐哈尔市的房地产市场实际情况，不允许值依次定为15%,2,15%,2,6，满意值依次为12%,1,5%,1,3。代入公式得出各年份功效系数值如表6所示。

表6 各指标功效系数值

2.5 预警级别确定

综合预警系数K值的计算公式为：

(5)

其中，Yi为功效系数值；Wi为功效系数的权重。

将计算所得的数据代入式(5)，得到综合预警系数值及预警级别如表7所示。

表7 综合预警系数K值

根据表7可以看出齐齐哈尔市的房地产泡沫程度有4年都处于关注及警戒级别，在2011年和2014年，K值在60以下，预警级别达到了警戒状态，在2012年和2013年，K值都介于60～80之间，处于关注级别。不断增长的投资、竣工面积的上升等等原因都助长了空置泡沫的程度，相较之下，该市的投资和价格泡沫程度轻微，因此整体来看，齐齐哈尔市目前存在着值得关注的一般程度的房地产泡沫。

3 齐齐哈尔市房地产泡沫的成因及危害

齐齐哈尔政府调控市场不力，房地产交易市场信息不通畅，金融行业过度支持，保障房建设不能满足低收入群体的需求，促进了对商品房的大量建设，加剧了泡沫的产生。房地产泡沫会增大贫富差距，资金的偏向使得其他行业难以发展，中低收入群体具有消费弹性，房价上升而缩减其他消费，对扩大内需的经济发展极为不利。

4 齐齐哈尔市房地产泡沫防治建议

齐齐哈尔市政府应合理规划土地供给，注重土地市场交易的监管，建设土地使用权再转让的制约机制，减少土地投机行为的泛滥。政府还应该完善房地产信息公示系统，增加建设中小户型住房和保障性住房，防止出现房产倒卖现象。个人贷款要加强信贷评估，开发企业加强信贷管理，政府与社会共同促进房地产市场的稳定发展。

5 结语

本文从生产投资、购买交易和消费需求三个角度对齐齐哈尔市房地产现状作了分析，应用了熵权法和功效系数法进行了泡沫程度测量，得出该市存在处于“关注”状态的房地产泡沫，主要由库存过剩产生并提出了对策建议，为促进齐齐哈尔市等三、四线城市房地产市场的健康发展提供依据。