房地产企业财务核算的重点研究

王倩

摘 要：在“营改增”背景下，房地产企业中的财务管理工作面临着新的环境。在新的营业税税制体系影响下，房地产企业中的营业税可以以营业额为依据得出，这种核算模式呈现出了简单易行的特征。“营改增”为房地产企业财务核算工作环境带来了变化，这也决定了房地产企业财务核算工作应当明确目标以及重点，从而避免因为财务核算工作操作不当而为房地产企业带来不必要的风险。

关键词：房地产企业 财务核算 目标 工作重点

中图分类号：F299 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2018）05（a）-0114-02

在增值税税制体系影响下，房地产企业需要缴纳的税务额度为销项税额与进项税额之差，这让房地产企业增值税的核算具有了更大的难度。另外，在“营改增”背景下，房地产企业中的现金流量、资产负债、成本、收入、利润等指标都会产生变动，而这些指标变动现象将直接从房地产企业资产负债表中得到体现，并导致房地产企业所具有的负债金额、资产金额下降以及房地产企业所具有的负债金额与资产金额所占据的比例得以提升。

1 房地产企业财务核算工作目标

在“营改增”背景下，房地产企业中的财务核算工作仍旧发挥着不容忽视的作用，具体而言，房地产企业中的财务核算工作，应当实现以下目标。

首先，房地产企业中的财务核算工作需要有效强化企业的财务管控能力。这要求财务核算工作能够解决企业不同分公司、不同部门之间财务信息不对称等问题，并推动财务信息可靠性的提升，从而促使房地产企业中的财务管控能力得以强化；其次，房地产企业中的財务核算工作需要对企业资金进行盘活，对企业资源做出优化配置。在房地产企业财务核算工作中，资金管理是十分关键的内容，而在激烈的市场竞争与恶劣的融资环境中，财务核算工作应当推动企业资金得到均衡的使用，从而避免出现房地产企业出现资金过于紧张以及资金大量闲置的现象，从而有效对企业资源做出优化配置；再次，房地产企业财务分析工作应当做到及时与精确，从而为房地产企业经营决策提供依据。在房地产企业财务核算工作中，需要避免出现财务信息失真以及信息滞后等问题，并以满足房地产企业决策需求为依据，确保财务数据体现出全面性，从而让房地产企业的经营成果以及财务状况等得到完整的体现；最后，房地产企业中的财务核算工作需要有效强化房地产企业风险管控能力、提升房地产企业财务的执行能力。房地产企业中的财务核算需要做到统筹监督，有效强化不同分公司、不同部门之间的协同合作能力与相互牵制作用，从而有效降低舞弊现象的出现。

2 房地产企业财务核算的重点

2.1 预算监督

在房地产企业财务核算工作中，必须构建起全面的预算监督体系，从而为实现企业财务核算目标构建良好保障。在此过程中，房地产企业财务核算工作者需要制订合理的年度预算目标，并对年度目标预算目标进行分解，形成季度预算目标与月度预算目标。为了能够在预算目标管控中做好资金管理工作，房地产企业可以从以下三个方面，强化对预算的监督，从而确保预算按部就班地得以执行。首先，在贯彻年度预算目标的过程中，房地产企业有必要将年度预算目标分解而来的季度预算目标、月度预算目标当做企业财务管理中的关键任务，并将其纳入房地产财务考核工作当中。房地产企业中的各个部门，需要按照预算执行制度，做好预算规划，从而确保预算目标的实现；其次，如果房地产企业中的部门在预算目标之外产生额外支出，则有必要对预算目标之外的额外支出做出严格审批，而为了确保审批工作的严肃性与管控力度，房地产企业有必要对审批流程进行优化，从而确保真实的预算目标外支出需求得到满足，而又避免出现过多的预算目标外支出；最后，房地产企业有必要定期对预算目标的执行情况作出分析，并公示预算目标执行中出现的偏差，与此同时，房地产企业有必要对财务补救制度进行完善，并对财务补救工作实施过程进行严格监督。

2.2 项目业绩管理

在房地产企业财务核算工作中，企业项目所具有的业绩能够在一定程度上反映出企业项目的财务控制状况，因此，房地产企业不仅需要重视项目业绩管理，而且有必要在开展项目之前，对相关标准进行设定。在此过程中企业项目标准的设定主要包括以下几种形式：一是对企业项目的净利润率进行设定。在房地产企业发展过程中，对项目的净利润率作出判断，是企业财务核算工作的重要内容和重要职能，为此，房地产企业需要重视评估项目的获利能力，并对相似项目所获得利润数据作出分析，从而确保纯利润率设定工作的科学性与合理性；二是对企业项目的收益率进行设定。房地产企业所具有的收益率，能够对房地产企业所具有的投资回报能力作出反映，在这一标准的设定过程中，房地产企业可以对股东要求以及相似项目所具有的投资回报状况作出分析，从而对项目融资成本作出判断，而收益率则需要高于这些数据；最后，对企业项目的费用以及成本进行设定。在房地产企业对利润率指标明确的过程中，需要成本控制单位以及销售单位共同参与，并在判断项目目标费用以及目标成本的基础上，为目标利润率的合理确定、提升与实现奠定良好的基础。

2.3 统筹收支管理

在房地产企业财务核算工作中，对企业收支进行统筹管理，不仅能够有效提升资金的安全性，而且能够强化资金流转型及其使用效率。具体而言，房地产企业收支统筹管理工作主要包括以下方式：首先，房地产企业需要设置并统一管理固定的资金收支账号，与此同时，房地产企业需要根据预算目标，进行统一的拨款，从而为收支的统筹管理奠定良好的基础；其次，房地产企业需要推动资金调节规则的规范化发展。在企业开展项目运营且项目没有完成的过程中，不同分公司以及部门会出现不稳定的盈利与亏损，而一些出现亏损的单位在资金不足的情况下，可以通过向其他单位进行资金调用来应对突发性事件，在此过程中，房地产企业需要要求各个部门在进行资金调用的过程中办理资金借用信息表，并将市场融资利率作为确定借用利率的依据，从而确保房地产企业当中的资金调节能够避免产生预算外支出，继而提升房地产企业资金管理工作成效。

2.4 提升与税法的适应性

在“营改增”之前的企业财务核算工作中，在房地产企业缴纳所得税之前，就可以对房地产企业营业税进行全额的扣除，然而，在“营改增”之后，房地产企业的营业税不仅不能在所得税缴纳之前进行扣除，而且一些税务被融入到了增值税当中。在这种环境下，房地产企业必须缴纳更多的所得税，而这也自然会对房地产企业中的财务核算工作带来影响。为此，房地产企业需要对传统的财务核算方法进行改革，一方面，房地产企业可以通过设置抵减税额、进项税额等专栏，对具有差异的税费征收率以及税率进行计算；另一方面，房地产企业可以通过运用高适用税率，对应税服务的营业额、销售额进行核算。另外，房地产企业需要避免将专项财务补贴作为征税收入，同时需要将非专向资金作为应税收入。

3 结语

在“营改增”背景下，房地产企业的财务核算环境、要求发生了改变，在此背景下，房地产企业需要重新明确财务核算工作的目标与工作重点。在此过程中，房地产企业需要预算监督、项目业绩管理、统筹收支管理，并重视提升财务核算与税法的适应性，从而为房地产企业财务核算工作成效的提升及其作用的发挥奠定良好的基础。

参考文献

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