保利地产财务报表分析报告

李雪莹

[提要] 随着高涨的房价和国家的宏观调控手段，房地产行业将迎来新的机遇和挑战。以保利地产为分析对象，通过对其财务报告进行总量分析、比率分析、综合分析，以期详细了解保利地产的偿债能力、营运能力、盈利能力以及成长能力，从而发现公司在财务状况方面的优势和问题，最后提出对未来的展望及对策。

关键词：房地产业；保利地产；财务报告；财务状况

中图分类号：F23 文献标识码：A

收录日期：2018年7月18日

一、行业状况及企业现状分析

改革开放以来，房地产行业已经发展成为我国的支柱产业、主导产业，占据了国民经济的重要组成部分。目前，一方面一二线城市的土地资源较为紧张，房地产开发企业获得土地使用权的成本较高；另一方面国家出台的宏观调控政策，加大了房地产业的税收力度。保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，国家一级房地产开发资质企业，连续五年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市。综合2014～2016年来看，保利地产无论在营业总收入、营业利润还是净利润方面，都在持续增长，保利地产在以发展房地产这一主业的基础上，同时逐渐朝着多元化发展，不断在新的经济形势下谋求发展。

二、总量分析

（一）资产负债表分析

1、总资产分析：总览保利地产的总资产规模，流动资产占总资产的90%以上，绝大多数资产以流动资产的形式存在。2014～2016年间，总资产呈现大幅度增长的趋势，流动资产三年间的增长率达到24.02%，从其中显著的变化项目来看，保利地产大幅增加发放个人贷款并增加各项投资，且投资范围广泛，说明保利地产一直在扩大经营，企业近年来在不断扩张。

2、负债和权益分析：负债和权益是企业资产的来源，通过对保利地产負债及所有者权益的金额及变化分析可见，2016年企业有息债占总负债为32.41%，流动负债占72.33%，而在流动负债中，又以预收账款占绝大部分，而预收账款为预收客户的房款，未来将以交付房产的形式偿还。因此，保利地产的资金来源，主要是增发股票、债券和预收客户房款，以及增加借债，而本年企业也同时涉猎外汇套期等金融工具，说明了企业在扩大其筹资和融资。

（二）利润表分析。从保利地产2014～2016年间的营业总收入及主要构成，可以看出保利地产的营业收入和营业利润呈现稳定增长的趋势。在成本中，营业成本占主要部分，约为70%，费用类所占比重较少，目前公司利润的主要来源是营业利润。保利地产的销售净利率整体稳定的趋势，销售净利率基本稳定在10%～14%之间，公司保持了较好的盈利能力。

三、比率分析

（一）偿债能力

1、变现能力比率：流动比率在近两年略有下降，但始终接近公认标准，在行业内处于平均的位置；速动比率2016年有所上升，说明企业速动资产偿还债务的能力逐渐增强，对于房地产企业来说，流动资产和速动资产是衡量其偿债能力至关重要的指标，由于保利地产的流动负债中，有约60%是以存货作为偿付方式的预收客户房款，剩余的流动负债则以速动资产来偿付，因此流动比率和速动比率的稳定保证了企业短期的偿债能力。现金比率近两年稍有下降，但仍然接近公认标准20%，说明企业持有的现金较少，资金多数用于投资；现金流量比率呈现明显上升趋势，虽然企业现金持有较少，但持续上升的经营活动现金流量净额使企业的短期偿债能力有所提高。总的来看，短期偿债能力较稳定，但现金持有较少，企业现金弹性不足，未来可能难以抓住良好投资机会。

2、负债比率：保利地产的资产负债率3年间有所下降，且低于行业平均；产权比率较大，说明房地产企业的财务风险相对其他行业较大，但其3年来逐渐下降，说明企业近年有逐渐地偿还债务；现金流量债务比逐年上升，说明企业承担高额债务的能力较强；利息保障倍数和现金流量利息保障倍数较大，主要是由于保利地产的有息债务较少，营业利润和经营活动现金净流量逐年增长的原因。因此，保利地产没有逾期不还的利息或债务，其偿债能力值得肯定。

（二）营运能力。保利地产的营业周期在逐渐缩短，存货周转率和应收账款周转率呈现逐年上升趋势，说明保利地产总体的资产运转情况在逐年变好。相比于行业平均水平，保利地产的营业周期和存货周转天数略短于行业平均值，在行业内表现较好；应收账款周转率接近行业平均且逐年上升，但仍低于万科及碧桂园等资金回流较快的企业，说明企业可以进一步加强对应收账款的管理。应付账款周转率略大于行业平均值，且在缓慢下降，说明企业较同行占用供应商货款的能力稍强，处于比较重要的行业地位。总结来看，保利地产近年来的整体运营能力较好，且呈现向好的趋势。

（三）盈利能力。保利地产的销售净利率、销售毛利率、总资产收益率和净资产收益率，均处于行业平均水平，其中销售净利率和销售毛利率略高于行业平均水平。销售净利率反映的是企业净利润与销售收入的对比关系，在行业内，保利地产的净利率稳定在平均偏上的水平，说明保利地产的盈利能力值得肯定。总资产收益率和净资产收益率呈现波动下降趋势，说明企业利用资产的获利能力有所减弱，加之企业股东权益规模的上升，也导致了净资产收益率的下降。综合来看，企业盈利能力较好，但利用资产获利的能力有所减弱，企业应监控各项资产的获利能力，及时剔除不良资产。

（四）成长能力。近3年来保利地产销售收入、利润总额及净利润都是增长趋势。由于人们对房屋的需求几乎是刚性需求，加之房地产的投资价值得到越来越多的认可，房地产的销售额大幅增加。利润增长率和净利润增长率在2016年却大幅下降，这说明企业房地产的开发建造成本较高，利润增长速度跟不上销售收入的增长速度。就成长能力而言，保利地产持续增长的盈利，说明其成长能力良好，但需要注意的是房地产的开发成本，在政府宏观调控的基础上，土地使用权取得成本增高，影响利润的增长。

四、综合分析

（一）传统杜邦分析。净资产收益率分析：净资产收益率是衡量企业利用资产获取利润能力的指标，它充分考虑了筹资方式对获利能力的影响，因此它反映的获利能力，是企业经营能力、筹资方式等因素综合作用的结果。保利地产净资产收益率呈现下降的趋势，但其净利润逐年上升，由此可看出，其净资产收益率的下降与所有者权益的增加密切相关。

（二）总资产收益率分析。其总资产收益率略有波动，在2016年有所下降，主要是由于总资产规模的增长速度大于净利润的增长速度，说明企业新增的总资产规模所产生利润的能力还未跟上。

（三）销售净利率分析。销售净利率是衡量企业一定时期的销售收入获取利润的能力，该指标越高，说明企业营业获利能力越强。可以看出企业的销售净利率在2016年有所下降，说明销售收入增长速度快于净利润增长速度，由于房地产企业存货的开发成本较高，故营业成本必然随着销售收入的增加而增加。

（四）总资产周转率分析。总资产周转率是反映企业资产利用效率的指标。在房地产行业的资产中，存货占绝大部分，而存货周期普遍为2～3年，因此房地产企业的总资产周转率较低。保利地产在资产利用效率方面较同行表现较好，总资产周转率缓慢提高，说明其资产的运用效率较高。

（五）权益乘数分析。权益乘数为平均资产总额与平均所有者权益的比率，该比率越大说明所有者投入资金占企业总资金的比例越少，企业负债程度越高。保利地产权益乘数呈现下降趋势，企业的负债程度在逐年减少，结合上文分析可知企业偿债能力较强，负债逐年减少，面临的财务风险也在减少。

五、总结

本文利用上市公司2014～2016年的相关财务数据，先后通过总量分析、比率分析和综合分析的方法，對保利地产的财务状况做出较为详细的分析。保利地产拥有债务偿还能力较强、盈利能力稳定、营业周期短、资金回流快、业务逐渐多元化、企业前景总体向好的优势；但也存在着国家调控政策的挑战、企业财务弹性不足、业务涉及面过于广泛的潜在问题。因此，本文提出建议：适量增加现金持有，积极应对挑战；严格监控资产质量，保证盈利能力；拓展其他城市业务，走出地域限制；加强品牌建设，跟上时代潮流。

主要参考文献：

[1]张新民.企业财务报表分析——教程与案例[M].对外经济贸易大学出版社，2004.

[2]张勇.浅析新经济环境下对我国房地产行业的思考[J].现代经济信息，2017（24）.

[3]曲丹.我国房地产经济发展背景分析[J].经贸实践，2017（21）.