房地产业在经济发展和行政管理中存在问题及解决途径

于斌

[摘要]房地产业占据了国民经济举足轻重的地位，所以，在房地产业的高速发展中，不完善的市场经济对我国的金融市场是一个巨大的冲击，这也导致了我国房地产经济在诸多方面产生问题。一方面是社会问题，另一方面是经济问题，尤其管理问题的严重缺失，导致经济市场失衡，发展秩序紊乱，就其原因的分析，找到了完善管理和制度的通道，进而在改革和创新思路上，推动了房地产事业的发展。

[关键词]房地产业；市场经济；行政管理；房地产经纪；住房问题

文章编号：2095 - 4085（ 2018） 02 - 0070 - 02

在日常生活中，衣食住行是普通老百姓最关注的问题，其中，房地产业是人们安居乐业的保障，而住房是人生活的必须消费品。作为为老百姓提供商品住宅的房地产业，是一个长链条的综合性产业，在生产、流通、消费三大领域穿越，在经济发展中成为重要的支柱产业之一，它拉动了国民经济的发展步伐。从我国房地产业看，二十一世纪开始，房地产业进入了一个鼎盛的繁榮时期。

1 房地产业占据了国民经济举足轻重的地位

1.1 房地产业作为国民经济的基础产业

房地产业作为人们的生产资料，也作为人们的生活资料，人们与之息息相关。在经济发展的各环节之间，所要经历的生产活动和业务关联，都需要场地和经营场所，而这些都是房地产的一部分。房地产业对国民经济发展的拉动，经济周期随着房地产周期的互动性越来越强烈，对银行流动性过剩问题的解决起着重要作用，同时提升了我国就业力，尤其是保证了我国农村劳动力转移的实现。

1.2 房地产业作为国民经济的主导产业

首先，房地产业能有效地利用新技术开展各种业务；其次，房地产业可以快速提升经济增长，并能扩散性的有效带动其他产业的增长，即具有回顾效应、旁侧效应和前瞻效应，所以，房地产业必定成为我国国民经济的主导产业。

1.3 发展房地产可以促进旧城区的改造，完善城市功能

在我国，旧城区具有人口密稠、交通拥挤、住房陈旧、基础设施不完善、环境质量差等特点。发展房地产业，能够提升旧城区的功能，改观城市面貌，营造优美的居住环境，改善住房条件，建设文明社区。这也是全面建设小康社会的一个重要内容。

1.4 发展房地产有利于产业结构和消费结构

随着市场经济建设的稳步发展，我国第三产业的发展也占据了重要地位，而房地产业发展的速度前所未有，已成为第三产业发展重要的组成部分。在房地产业产值在不断上升的同时，我国第三产业其他各部门的发展也被带动，经济水平拉升，市场空前发展。

2 房地产业推动经济发展中出现的问题及解决途径

由于房地产业的高速发展，对国民经济有了前所未有的高速推进，这对我国的金融市场是一个巨大的冲击，这也导致了我国房地产经济在发展过程中存在的诸多问题。一方面是社会问题，另一方面是经济问题，尤其管理问题的严重缺失，也导致这一系列服务问题跟不上节奏，出现了重大偏差。

2.1 房地产业发展中行政管理出现问题及分析

（1）政府管理错位。正常情况下，政府代表公共利益的维护者，城市土地管理的目的，应该是追求土地利用的社会、经济和环境综合效益最大化，但在社会实践中却出现了政府凭借权力的把控，片面追求短期经济收益最大化。这是政府管理的错位，具体表现为设置各类园区的盲目性，土地资源造成严重的浪费；出让土地协议价低，导致大量的国有土地资产流失；农用地被强行的征用，致使民情复杂、社会矛盾恶化。

（2）政府管理越位。在市场经济体制下，政府的权力是一种服务，既是公平的维护，也是市场不足的弥补。但在我国房地产业的发展中，政府行为却是对市场正常运行机制的强行干预，本来是利于购房者出台的落户政策，反而成了帮开发商售房的越位管理。比如入为抬高房价，造成普通居民购房难；鼓励商品住房外销，房地产业难以良性循环；维护富人利益，阻碍城市社会和谐发展。

（3）政府管理缺位。房地产发展存在巨大投机，而市场管理更是一个极易引发投机的环境，作为政府出台的一系列政策都是对投机行为实施的各种管制。正因为这样，我国许多城市的政府介于两种缺位状态。表现一是放任投机行为的存在，引发房地产经济泡沫；二是管理保障性住房建设严重缺位，造成低收入家庭入住难。

2.2 原因分析解决问题

2.2.1 政府管理房地产出问题因违反常理

（1）政府运用行政权力掠夺农民利益。市场经济的发展，作为地方政府可以是经营城市的主体，所以他们行使的是像企业那样经营城市土地，造成行政管理和经营服务混为一谈、职权债不分，这样导致了大量农用耕地被侵吞，我国粮食安全受到威胁，进而引发社会危机。这实际上就是政府运用行政权力掠夺农民利益。

（2）购房落户政策决不能推动城市社会经济发展。很多地方在购房落户政策出台时，为了鼓励外销，以为售房能够促进城市经济的发展。第一，房地产业不是城市的基础产业，因它不是单一发展的。第二，购房落户的人口大多不是生产主力，他们只能是加剧人口与社会、经济、环境、资源等发展的不协调。第三，城镇建设和举办公益事业的基金，很难出于购房落户获利资金。

2.2.2 政府管理房地产的体制不健全

我国现行城市房地产管理体制，在部门管理过程中存在着不明确的职能划分以及职能的不协调，包括相应的制约机制等问题严重缺乏。比如土地管理部门和地方政府、房管部门，以及土地管理部门和本部门的上下级之间都存在着管理职能交叉的协和矛盾，从而在利益和诱惑之下，借管理体制的欠缺，错位的、越位的和缺位的所谓管理。因此，各地情况各不相同，但就房地产市场的管辖问题，各职能部门内部问题的扯皮和内耗严重，交易成本过大，房地产市场的正常运行受到严重干扰。

2.2.3 政府管理房地产的制度缺陷

房地产制度的管理，是房地产组织在规范和行使管理职权的一种行为。因我国城市房地产制度在管理上存在着比较多的缺陷，如土地收益的分配制度，如土地利用规划制度以及农用征地制度，还有土地供应制度等都存在着一定的缺陷，还有各地房地产投机监管制度和对经济适用房、廉租房制度的管理上，也存在较大缺陷。

2.2.4 政府管理房地产的价值观扭曲

生产效率和社会公平从来都被作为一对矛盾体同时出现，那么生产效率是市场的目，社会公平就是政府必须来主持。所以，政府管理房地产的问题想要解决，必须从本质问题出发去解决。所以政府管理的理论指导要有正确的指导，政府管理体制要进行全面的改革，政府管理制度也要有彻底的完善，政府管理的价值观导向得到公平的全方位体现。

2.3 房地产经纪中存在的问题及对策

随着金融机构对个人住房贷款政策的放宽，让那些不堪重负的人们开始在经济上可以有一脉喘息的机会了。为此，对房地产经纪中存在的问题及对策总结如下。

（1）市场交易中出现的问题。由于房地产事业的迅猛发展，市场交易过程中，一定会出现一些问题，而这种问题直击两个市场，一个是资本市场用来直接融资，一个是信贷市场是用来间接融资，而一级市场提供融资，二级市场承担风险，这是前提条件，但这也是给房地产经纪制造问题的直接原因。因此，房产市场交易体系的完善也是解决多种市场的方法，故而可以改善市场交易环境。

（2）房地产事业的创新问题。快速发展起来的房地产，如果还局限于陈旧的传统观念和思维，势必会让国民经济发展受到负面影响。因此房地产事业需要进行相应的创新，分割市场并进行细化，从而全面发展房地产经济，创新性的提升房地产发展事业项目空间至关重要。

（3）低收入家庭的住房问题。房产价格攀升不断，对于不堪重负的低收入家庭，这种现象在一定程度上阻碍了我国的经濟发展，因此这种对社会发展产生的不利影响亟待需要改善，同时成为了一种必须要解决的社会发展问题。故而，低收入家庭的住房问题想要得到改善，最为有效的办法之一，在于住房公积金制度的实施，这在一定程度上可以让面临住房有压力问题的低收入家庭得到较大改善。

3 结语

总之，我们希望房地产行业沿着健康、繁荣的方向发展。那么，在房地产行业的发展中，就要遵循以人为本，使房地产经济效应和社会效益的关系得到和谐，在追求经济效益的同时，决不能忽视社会效益，二者要协调统一起来。住宅建设在积极推进，建设资源节约型和环境友好型的住房，切实改善居民的居住环境。其次，牢固树立全面发展的理念，保持房地产业与国民经济发展相适应，同时要牢固树立可持续发展的理念，加强生态环境建设。目前，我国已进入全面建设小康社会的发展阶段，城镇居民可持续支配收入也增长了，并加速实现了消费结构升级，要求住房条件的改善日益强烈。因此，因住房结构调整步伐加快，经济适用房的建设力度也扩大，住宅建设的快速发展，使得房地产市场的需求受到刺激，房地产业发展趋势走向世界。

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