房地产行业融资过程中财务管理研究

潘艳

【摘 要】房地产行业具有项目开发周期长、投资回收期长、项目风险大，资金需求量大的特点。而近年来随着我国房地产信贷政策的收紧，房地产企业依靠传统的融资渠道和融资方式已难以维持正常生产的资金需求。本文通过研究我国房地产业资金来源结构，分析其在融资过程中存在的问题，探索符合当前政策下的房地产公司融资战略、融资规划和融资渠道，实施项目公司资金集中管理，发挥集团财务融资优势，全方位促进房产企业应对压力和挑战，以求企业健康持续发展。

【关键词】房地产行业；资本结构；融资方式

一、引言

近年来，随着房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府陆续出台一系列房地产调控措施，特别是2016年以来，？“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位贯穿于全国楼市发展和调控的整个过程中。一方面，银行对房地产企业的贷款政策日趋收紧，使得原本对银行资金高度依赖的房地产企业出现了资金链断层问题；另一方面，房产销售行情的趋缓，也使房地产企业资金回笼周期拉长。因此，现在房地产企业必须采用有效的融资手段，才能得以可持续发展。

加强房地产融资的财务管理，让企业筹到钱、用好钱，成为房地产公司在逆境中生存的决定性因素。因此，我们要通过分析房地产行业的现状和发展趋势，结合本公司的资源、能力、及核心竞争力，选择适合的融资战略，并发现融资过程中存在的问题，以帮助企业加强融资目标、过程的控制，搞好融资危机管理。

二、我国房地产业融资存在的问题

1.实际资金来源比较单一，资本结构普遍不合理

房地产行业的资金来源主要包括：企业自筹资金、银行和非银行机构信贷资金以及其他资金。

（1）企业自筹资金：主要由手持现金、从母公司取得的往来款项、销售现房收入、信托融资、房地产私募基金融资等组成。这部分资金是是衡量房地产开发企业整体实力和项目开发风险的重要因素，也是商业银行给予贷款的依据。

据统计，房企自筹资金占比在30%～40%，其中自有资金占比在15%～20%，在销售较差的年份占比较高。1998-2007？年自筹资金占比在30%上下浮动，2008-2015？年上升至40%左右，2016年、2017？年下滑8？个百分点。主要原因是房企融资渠道收紧，定增、信托等融资方式受到压制。

（2）来自银行和非银行机构的各类信贷资金。据统计，？国内贷款占房地产企业到位资金比例在15%～25%。1998-2003？年占比均超過了20%，此后随着开发商自有资金与销售回款占比提高，国内贷款的占比降至了20%以下。其中，来自银行贷款的占比自17%逐年下降至13%，而非银机构贷款占比逐年提高，从1.3%增至2.3%，从中可以看出房企背后信托、资管、券商、保险、基金等非银机构渐渐成为另一个重要的资金来源渠道。

（3）其他资金，主要由销售回款与个人按揭贷款等组成。其他资金一直占据着房地产企业资金来源的龙头位，主要由销售回款与个人按揭贷款等组成。

据统计，其他资金来源占比在40%～50%，在销售较好的年份占比较高，其中定金及预收款与个人按揭贷款之和可以近似看作期房销售，占其他资金来源约90%左右。目前大部分城市期房销售占全部商品房销售额约为80%，因此个人购房资金的贡献大部分都体现在了开发商其他资金来源这一科目中。2017？年1-9月，其他资金来源占比升至50.9%，其中定金及预收款与个人按揭贷款之和为5.2？万亿元，同比增速11.1%。

尽管以上各种资金构成了房地产企业的主要资金来源，但绝大部分房产企业真正能用到的一般只有一、二种。受制与单一的资金来源，房产企业自有资金占比过低，造成资本结构普遍不合理。

2.融资管理工作负担沉重，成为项目成败的关键

以Q置业（集团）有限公司为例，该公司是J资产经营有限公司和T（集团）有限公司共同出资组建的集团有限责任公司，注册资本10亿元。公司所属行业为房地产开发。公司现阶段主要开发上海M、N、L住宅3个项目（全资子公司），所有项目工程均未完工，没有进入预售期。截至2017年12月31日，项目发生各类前期直接、间接开发成本共计616，000万元，预计至项目完工，还需支出200，000万元。目前，该公司合并报表全部资产合计592，600万元，其中，货币资金2，500万元，存货（包含前期费用、土地成本、建安成本、资本化利息等）590，100万元；全部负债492，600万元，其中，向其控股公司J公司借入委托贷款490，000万元，向J同一控制下的Y公司借入2，600万元，资产负债率高达83.13%。2017年12月，经Q公司股东会决议通过，决定引进有资质的外部战略投资者，增加投资100，000万元。至此，公司尚有100，000万元资金缺口，短期内该项目不能进入预售，且受政策所限，项目公司从银行获取开发贷款的可能性接近零。

从上例反映出我国大多数房地产企业，尤其是中小型房地产企业在融资管理方面存在的问题：？

（1）房地产企业资金筹集任务相当繁重。在项目开发前期，巨额的地价和房屋工程造价需要巨额资金投入。2004年4月，国务院发出通知，将房地产项目自有资金的比例由20%提高到35%。而事实上，我国房地产企业的平均75%以上的资产负债率已经成为公认的事实。前期设计、土地开发、建筑安装……不论哪个环节的资金链出现问题，都将使整个项目陷入困境。

（2）房地产企业对长期资金的需求非常迫切。从项目前期投入到开发结束一般需要很长时间，房产企业的资金周转率普遍偏低。项目建成以后，还需要形成对外销售，受宏观调控政策限制，资金回收速度进一步放缓。

（3）房地产项目分散，资金管理困难，在项目开发整个周期内，大多数房地产企业的资金分散在各个项目分部，且均开立各自的银行账户。对资金实行分散管理，增加了房地产企业资金管理和风控的难度。

三、我国房地产业融资存在问题的解决对策

1.优化企业资本结构，确保企业健康并可持续地稳定发展

公司应根据最优资本结构的要求，合理权衡负债融资和权益融资的比率，权衡融资收益和融资风险的关系。房地产公司普遍存在的高资产负债率，给外部报表使用者提供的不良信息是：企业的财务风险相对较高，当现金流不足时，一旦资金链断裂，不能及时偿债，将导致企业破产清算的情况。据此，不管是银行、投资者还是战略合作者都不愿意给与资金支持。

从公司股东角度考虑，虽然提高资产负债率有利于增加股东收益，降低投资风险。但高额的资本化财务费用加大了开发成本，将来削减大量的利润，影响新进投资者对企业盈利能力的分析和判断，不利于吸收投资。

因此，房地产公司应考虑主动降低财务杠杆，减少财务成本，化解企业中短期的财务困境。在公司不具备上市融资条件的情况下，企业可以尝试以下通过手段调整权益融资的比率：

（1）實施债转股。上例中，J资产经营有限公司以委托贷款形式借给Q公司的490，000万元，可以考虑部分或全部转为投资，不再向Q公司收取利息，待项目完工，形成销售利润后，再通过股利分配获得收益。

（2）吸引有其他项目管理经验的战略投资者。专业的项目管理者带来的不仅是资金，更重要的是他们带来了先进的技术和管理水平。当公司缺乏优秀的管理者，不能很好的控制经营风险时，引入专业管理者入股，既有利于激发管理者的积极性，也有利于企业降低开发成本，同时提高项目建设效率。

2.加强融资管理，提高资金使用效率

（1）积极探索适合的融资渠道和融资方式，缓解融资压力。按目前国内政策，房地产企业选择发行股票、借壳上市、申请银行开发贷款等融资方式非常困难的情况下，寻求与地产基金、证券、信托、租赁及风险投资等机构的合作已成为越来越重要的方式。

以地产信托融资为例。上述Q公司面临大量资金缺口，积极尝试与信托公司开展合作，以自身的项目在建工程及相应的土地使用权作为抵押担保，注册发行两年期的封闭型房产信托计划，吸引对资金、项目有一定风险承受能力的机构和个人出资参与公司项目的后续开发建设，大大缓解了融资压力。

（2）做好有效的财务规划，合理分配长、短期负债的结构。房地产企业因其建设周期长，不可能在短期内回笼资金获得充足的现金流，过高的短期债务规模虽然可以降低利率风险，但同时也将给企业带来巨大的财务风险。要根据本公司项目的实际资金需求均衡分配长、短期负债的比例，避免因债务期限上的搭配不当而造成资金短缺的风险。

（3）加强资金集中管理，发挥集团融资优势。对房地产开发公司所属各个项目公司，实施资金统收统付，不开设单独银行账户，一方面有利于资金调配，提高资金的使用效率；另一方面有利于满足理想的融资信用条件，争取融资谈判的筹码。

四、结论

宏观经济调控下的我国楼市已逐步回归理性，面对房地产行业“暴利时代”的终结，融资管理的成败已然成为房地产开发企业的生存与发展的关键。房地产开发企业迫切需要改善资本结构，摆脱依赖银行信贷融资的单一局面，走多元化融资战略。房地产企业一方面要积极拓宽融资渠道，根据企业自身特点，利用各种金融工具，不断丰富融资方式；另一方面要进一步加强融资管理，提高资金的使用效率，提升企业融资能力。

参考文献：

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