商品房预售制会被取消吗？

谢九

9月下旬，广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，通知称，广东省住房城乡建设厅已拟定了《关于商品房预售许可事项调整》，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

此消息一出，香港和内地的地产股应声大跌，有关部门随即出面辟谣，表示取消商品房预售制只是征求意见。那么，商品房预售制有可能会被取消吗？

从理论上而言，商品房预售制完全有被取消的可能。在全球范围来看，商品房预售制本来就不是房地产行业的普遍原则，比如美国基本上都是销售现房，欧洲有些国家实行预售制，但是对于购房者的资金监管都有很高的要求，在购房者收房之前，开发商都不能随便动用购房者的资金。

内地是通过借鉴香港的楼花制度，在1994年的房地产管理法中引入了预售机制。在实行预售制的国家（地区）中，中国几乎是对开发商最友好的国家，购房者仅仅看过开发商的沙盘和户型图之后，就将首付款和银行贷款全部交给开发商，开发商相当于无偿获得数年的无息贷款，只需要极少的自有资金就可以高杠杆撬动一个房地产开发项目。

预售制度的好处在于，开发商可以迅速启动项目，尤其在供给短缺的市场，可以迅速增加供给，避免市场供需失衡。但是弊端也同样明显，此次广东住建厅在文件中就列举了商品房预售制度的诸多缺点，包括“导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等”。

事实上，这并非监管部门第一次提出考虑取消商品房预售制。2005年，央行曾经发布一份《2004年房地产金融报告》，央行在报告中就提出，“考虑取消房屋预售制度。很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”2012年，也一度有传言，住建部要取消商品房预售制，但最终也只是传言。

市场上屡有取消预售制的传言，但最终都没有落地，大概折射出这样一种现实：管理部门的确对于预售制的种种弊端有所不满，也的确考虑过取消预售的可能性，但是顾及到取消预售制的潜在冲击力，所以始终停留在讨论和征求意见的阶段。

那么，取消预售制会带来哪些影响呢？

首当其冲的肯定是房地产企业。在现有的预售制之下，很多资金实力一般的小企业也可以借助高杠杆进入房地产行业，但是一旦取消预售制，对于开发商的自有资金和融资能力就提出了极高的要求。按照央行的统计数据，在房地产开发商的资金来源中，个人首付款和按揭贷款占比将近一半，如果取消预售制，意味着开发商将近一半的资金将凭空消失，对于开发商无异于灭顶之灾。众所周知，我国房地产企业的负债率极高，目前排名前十的开发商平均负债率超过80%，如果一半的资金来源突然消失，对于开发商意味着什么也就不言而喻，不仅实力不济的中小房企将被洗牌出局，负债率极高的大型房企也面临资金链断裂甚至破产倒闭的风险。

最近一段时间，国内的大型房企纷纷收缩战线准备过冬，万科的郁亮在一次内部讲话中表示，要把“活下去”作为基本要求，另外一家龙头碧桂园的策略是要求各项目不惜牺牲规模和利润快速回款。这些房企的过冬策略还是在这一轮预售制讨论之前，如果预售制真的退出，房地产企业面临的压力还会加倍提升。从短期来看，取消预售制加大了开发商的资金压力，开发商可能会通过降级促销来快速回笼资金，有助于为高耸的房价降温，实现房住不炒的调控目标。

不过，取消预售制带来的风险可能更大。考虑到国内银行业对开发商高达数万亿元的巨额贷款，如果房地产企业出现大规模倒闭，将有可能引发一场难以控制的金融危机，这可能是取消商品房预售制需要考虑的第一个风险。

从房地产市场本身来看，取消预售制可能也未必能带来房价下跌。虽然短期之内开发商可能会通过降价来快速回笼资金，但从更长期来看，如果大量开发商退出市场，将使得房地产市场的供给大大减少，与此同时，取消预售制之后，房地产开发的周期也会大大拉长，也会增加市场供给的紧张程度。在部分供给紧张的一线城市，这可能会带来房价新一轮的上涨。

商品房预售制度会不会取消，主要取决于当前经济背景下管理层对于房地产的态度。虽然最近两年“房住不炒”成为房地产调控的最高准则，但随着今年经济形势发生变化，过去几年的经济政策都出现了一定程度的微调，房地产政策可能也存在一定的变数。

随着中美贸易战持续升级，中国经济开始重新面临稳增长的压力，在外需恶化的背景下，发展内需成为当前中国经济的头等大事。中国经济传统的几大内需引擎，能够在短期之内起效的，无非是基建和房地产。

在中美贸易战之前，无论基建还是房地产，政策层面上都处于被压缩的状态，房地产的调控力度众所周知，即使是基建，最近几年也是从扩张转为收缩，尤其是去年大规模清理整顿PPP项目，加之地方政府债券去杠杆，很多地方的基建投資规模都出现了明显萎缩。但是中美贸易战改变了一切，今年下半年以来，基建补短板已经成为稳增长的重要手段，为了配合基建投资的资金需求，地方政府专向债也开始加速发行。

在基建已经重新确立了稳增长的地位之后，另外一大引擎房地产何去何从也就成了一大悬念。在房住不炒的最高原则之下，预计短期之内放松甚至刺激房地产的可能性并不是很大，从过去的房地产调控经验来看，每次调控打压之后，遇到经济困难时，总会再度放松甚至鼓励房地产发展，从而导致房价一轮又一轮上涨，市场对此已经形成了很强的心理预期，如果这一次再度重启地产引擎，预计房价还会迎来新一轮上涨，“房住不炒”的调控目标就会被束之高阁。

虽然短期之内不太可能重新刺激房地产发展，但从另外角度来看，在当前经济形势极其敏感的时刻，继续打压房地产使之熄火也不太可能，尤其是动用取消预售制这样的“核武器”，似乎更不太可能。

房地产预售制的弊端并非始于今日，广东住建厅所提及“导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等”，这些问题固然重要，但放在当前中国经济的大背景之下，分量还是太轻。商品房预售制存在的问题当然需要解决，但在当前经济形势下，显然并不是一个很好的时间窗口。