我国房地产市场管理沿革与发展初探

江胜

摘 要：我国房地产产业发展起步较晚，但发展比较迅速，经过短短数十年发展已经具有一定的产业规模。改革开放以来，随着国内经济不断发展我国房地产业发生了巨大变化，其中最明显变化就是住宅正慢慢由过去福利产品变为可交易的商品。房地产业已成为我国经济建设中重要产业，所以房地产产业健康发展将直接关系到我国国民经济稳定程度。因此，研究房地产业发展状况以及存在的问题是十分必要的，这有助于防止房地产泡沫产生以及控制房地产对经济产生的负面影响。

关键词：房地产市场；平稳；发展状况

1 引言

近年来，房地产市场发展迅速这对我国经济建设贡献卓著。房地产产业以从最初单纯的房屋产权交易发展成为集土地、建筑、交易和金融服务等多种产业结构。在消费、投资、出口这三大经济增长动力中，房地产投资是重要的投资力量。住房是人们生活必须品的同时，也成为一种投资手段，在投资行为中存在投机行为影响着房地产业健康发展。本文将分析房地产业存在的问题并提出解决的方法。

2 房地产业存在问题

每一种经济模式都存在一定问题，房地产业也不例外。由于我国房地产业发展起步比较晚，政府对地产市场管理需要一段时间的认识过程。在过去的二十几年里我国的房地产业规范程度比较低，这就造成秩序混乱的现象出现。

2.1 土地划拨不合理现象

房地产业在过去发展中，土地划拨对其产业行程起决定性作用，而当时政府对土地划拨没有一定制度支持，在土地价格方面没有经验可循，这就导致房地产开发商会以较低价格拿到土地，快速致富。而一些开发商拿不到土地则只能去买别人倒卖的二手地或三手地，这就导致某些地区地价高，进而房价也随之提高。造成这一现象的主要原因是由于政府没有起到良好促进作用，进而导致以下两个结果：首先，会引起房地产业不公平竞争；其次，也有可能会导致房地产开发商为了拿到土地贿赂政府官员，造成腐败现象。

2.2 房产价格过高

房子是用来住的，而不是用来投机炒的，许多人把房地产作为投资项目，进行投机买卖。这就影响到我国房地产市场供求关系，让房地产市场一直处于需求大于供给状态，给地产开发商抬高房价的机会，导致地产业的利润远高于其他产业并一直快速增长。据调查，我国房地产业的利润高达30%～40%，与之形成鲜明对比的是国际上房地产商的利润普遍只有6%～8%。这就致使我国普通工薪阶层需要年收入的10～20倍才能买房，而国外人只需3～5倍就可以买房。这种情况不加以调控，广大居民住房难就得不到缓解。

2.3 建筑安装成本占比低

在国际上，建筑安装成本占70%，去掉这一部分，建筑工程剩余利润只有30%。然而，在国内，房地产安装成本仅有40%，剩余利润占比很大。换句话说，在盖房子过程中，劳动报酬过低，利润都到地产开发商手中，进而说明我国房价定价偏高利润过大，这不利于房地产业健康发展。

2.4 房地产自由资金少

我国房地产开发商在拿到土地后，大多数会将地抵押给银行贷款，用贷款来支付土地费用。这种“空手套白狼”行为会给银行以及社会经济带来很多不稳定因素。

2.5 旧城改造回迁房中存在的矛盾

随着社会的不断发展与进步，旧城改造时城市发展中重要措施之一。因此，部分地方政府在拆迁扩建一些公共设施或旧城改建中，将会牵扯到部分拆迁房居民补偿问题。部分地方便存在居民由于对补偿不满意，而不愿离开，导致与拆迁开发商产生矛盾。甚至在拆迁过程中出现冲突，这都将会严重影响房地产开发市场健康发展。

3 政策建议

3.1 建立科学的土地开发政策

政府在房地产开发用地上负有审批责任，只有挑选合适的开发商才能促进地产业的发展。另外，土地价格需要合理制定，过高则影响房价，导致房价变高；过低则会让一些没有开发地产资质的企业买地后二次倒卖，最终影响房价。因此，建议政府采取招标的措施明码标价，让符合资质的开发商参与竞价，进而保证地价合理、防止倒卖现象。并且，通过透明化公开卖地，也可在很大程度上防止腐败现象发生。

3.2 建立科学的居民住房消费模式

根据我国居民人均收入来看，购买90平米的房屋是现阶段普通工薪阶层的选择。政府应该在住房规划上多偏向这类住房，多安排中低价位、中小平米保障性住房来缓解房屋总价过高的现象。其次，推动不动产税的实施，让重复购房的成本增加，进而能够有效控制炒房现象发生。

3.3 完善住房保障制度

政府应该承担住房保障责任，让社会上一些低收入群体有房可住。首先，根据居民消费水平，建立多层次住房保障制度。针对低收入群体，政府要推出经济适用住房或者廉租房来保障房屋需求；其次，降低首付比例以及住房公积金贷款利息，进而给低收入群体优惠。

3.4 提高房地产准入门槛

面对一些房地产商在政府得到土地后，直接向银行押地贷款现象。政府应该提高房地产业准入门槛，对一些资金规模不够的企业禁入房地产业。防止出现开发商在盖房过程中资金链断裂，出现烂尾楼现象。另外，银行也要加大贷款审核力度，对地产业贷款要审核严格降低风险。

3.5 政府出面解决补偿问题

拆迁是社会发展必要之路，旧城拆迁才能进行现代化新城建设。在拆迁时就一定会涉及到旧有居民拆迁补偿问题。因此，政府要规定拆迁补偿款项规模及比例，按拆迁平米数来确定补偿数额，防止出现不公平现象，引发社会动荡。

4 发展初探

当前我国房地产业发展分为三个阶段：制度初步摸索期、全面改革住房制度期和配套政策完善期。其中产生的一些理论制度，对后来制度的完善以及建立中国特色房地产事业起到促进作用。

4.1 房地产制度摸索时期

在我国成立之初，并不存在房地产市场，而是实行集体分批制度，根据区域人口数分配房产，是当时计划经济典型特征。当时房地产是社会精英和城市原住民的专有物。改革开放后我国逐步放开了房地产市场，起初只是在某些试点地区实施房地产开放市场，后来逐渐扩大到全国。

4.2 全面改革住房制度期

经过初期房地产试点试验结果，中央决定在全国推行新的房地产制度，允许私人进入房地产业。1987年10月正式提出建立房地产市场，我国房地产市场进入新的发展阶段。

4.3 配套政策完善期

我国实行房地产业市场化后，出现一系列问题，这些问题严重影响房地产业健康发展。因此，逐步建立健全政策对房地产市场进行有效管控十分必要。经过一段时间摸索，相关政策不断出台，进而对房地产业发展起到促进作用。

5 结束语

綜上所述，房地产业是国民经济重要制作产业，健康发展有利于经济建设，但在产业发展上总会遇到一些问题，例如：土地问题、房价问题、拆迁问题等。均需要政府出台合适政策来保障房地产业发展。房地产业出现和发展是国家发展必然结果，经过三个阶段的不断发展，我国房地产市场逐步正规化，进而对我国房地产市场实现长久发展十分重要。

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