房地产价值的合理性评估

李纪中

摘 要：随着社会经济的发展，城镇建设的推进，人们生活水平的提高，造就了市场上对于房地产的旺盛需求，也使得近二十年的房地产价格呈现不断走高的趋势，但是市场上的房地产价格的差异化，让人无所适从。为了更好地了解房地产的合理价格水平，满足市场需求，有必要对房地产进行合理的价值评估。在进行价值评估时，遵循相关的评估程序，熟知价值评估的影响因素，合理选择评估方法，则有助于合理评定估算房地产价值。本文对房地产价值的合理性评估进行了简要分析。

关键词：房地产价值；评估；房地产经济

1 房地产经济发展概述

房地产业在国民经济中属于基本生产要素，同时也有效改善了人居环境，提高了人民群众生活质量，具有附加值高、价值大等特征。现阶段我国房地产经济发展形势总体良好，特别是伴随城市化进程的不断推进，房地产业的投资吸引力逐渐增强，在近年来吸引的外国投资额中，房地产业占据25%左右，以房地产业为媒介吸引投资项目达40%。以2016年为例，我国房地产增加值在GDP中占据比例为6.5%，对GDP增长贡献率呈现出上升趋势。房地产业链条长、关联行业多，其经济活动延伸至相关行业的生产活动中，通过发展房地产经济，能够有效带动关联产业的发展。但房地产发展过程中也存在不同程度的分化现象，有必要对其中存在的非理性因素加以分析，采取相应的防范措施。

2 城市房地产价值评估的特点

2.1 目标清晰，目的明确

产权持有者委托评估机构对房地产进行综合性评估，产权持有者一般是房地产的拥有者，他们本身的目的清晰，就是通过评估，得出公正合理的价格，为以后的金融活动提供一定的依据。所以委托人会对房地产自身的市场价格从周边房屋比较、地理位置参考等方面进行综合的考量。结合房屋本身使用的具体情况，综合评价房屋现在的市值，如精装修等也放在考量之内。

2.2 对专业评估师的专业能力要求高

房地产评估涉及面比较广，对精准度的要求非常高，不容有失，所以专业知识和能力必须强。首先，做好房地产评估，必须对城市房地产价格、周围环境、人文环境熟悉；其次，金融知识必不可少，掌握分析房地产走向的能力，了解波动，预测波峰和波谷，掌控小幅震荡对房地产的影响大小；最后，针对不同地区的房地产评估要求，做出相应的变动且符合要求。

2.3 从业人员必须具备政策敏感度

房地产行业的管理也是相对严格的，受到政策管理的高度重视。从事房地产评估的工作必须有政策敏感度，能适时跟上政策的节奏。随时依据最新的政策和法规，从事评估工作，保证委托人和产权持有者的利益，做到合法从业。

2.4 评估师的风险把控能力必须强

房地产的评估工作，风险较高，其价值可能随金融市场变化而改变，也会受到房地产行业、自身企业管理等方面的影响，因此，必须依靠优秀的房地产评估师的技术和经验，将评估工作尽可能做到最好，将风险降低到最小。但是房屋的估价是一个时点的价值，而房屋的贷款可能是二十、三十年，中间涉及的因素比较多，风险也逐渐加大，评估后的结果一定要告知委托人，尽可能规避部分风险。

3 房地产价值评估的影响因素

3.1 房地产价值构成

房地产价值的构成通常包括七项，即土地取得成本、开发成本、管理费用、资金成本、销售费用、销售税费、开发利润。其中，开发成本包括了土地开发成本、建筑物建造成本。在评估时，评估对象房地产一般会分为土地、建筑物及房地合一状态下的房产三种基本存在形态。不同的评估对象，其成本构成项目不尽相同，从而使得最终的评估结果也会有所不同。因此，明确其价值构成项目就显得尤为重要。

3.2 房地产的价值影响因素

房地产的价值影响因素主要包括三大因素。首先是一般因素，即房地产普遍、共同的因素，如社会因素、经济因素、政策因素等，房地产价值普遍会受到一般因素的影响。其次是区域因素，即房地产所在特定区域及地段的自然、社会、经济、政策等因素相结合所产生的区域性特征对房地产价值的影响。由于房地产是物质实体、权益及区位的综合体，由此可知，区域因素对房地产价值有着重大影响。此外，在評估时还应注意评估对象的用途，不同用途的房地产，区域因素对其价值的影响程度也有所不同。最后是个别因素，即房地产的个别特征对房地产价值的影响因素，具体涉及土地、建筑物、房地产权益三个方面，可细分为面积、形状、邻街状况、用途、结构、楼层、朝向、新旧程度、权属、容积率、土地使用权年限等方面，市场上所谓的“一房一价”由此体现。

4 房地产评估中三种方法的简介

4.1 市场法

市场法是根据在近期市场上相同或者相似房地产的交易价格信息，同时根据影响房地产评估的各种价值因素，对参照物的房地产价格进行修正，其中修正的结果以修正系数来进行数学表达。由此确定的被评估房地产价值的方法为：

被评估房地产价值=参照物房地产价格×交易市场信息修正系数×交易时点修正系数×地域修正系数

市场法的应用前提是具有公开活跃的交易市场，在房地产评估中，市场法较为常见，其表达形式较为直观、易懂，容易被人们所接受。

4.2 成本法

成本法是依据被评估房地产的各项重置成本之和来确定房地产的价值。在成本法中的关键因素主要有：①土地成本。由于房地产是在一定面积的土地上建造的建筑物，因此，房地产的实际占用土地的购置成本即为土地成本；②建造成本。房地产作为一项资产，需要大量人力、物力的投入，其中主要包括原材料成本、工人工资等；③利润。任何房地产开发者所追求的目标都为利润，利润是房地产建成后价值增值的部分，在计算利润时，要以客观、公正的原则进行，不能夸大实际利润。④待估建筑物已经发生贬值。通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所需的全部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的结果。

由此确定的被评估房地产价格的方法为：

被评估房地产价值=土地成本+建造成本+利润—各项贬值

在使用成本法进行评估时，应注意：房地产的各项重置成本必须是合理的、真实的成本，应以社会平均消耗成本来计算，而不能根据少数企业所确定的成本进行计算；各项成本的确定必须以评估时点的各种价格来确定，不能是过去或未来的价格。

4.3 收益法

收益法是面向未来的一种方法，在运用收益法时，应该明确任何一个理智的投资者在投资一项资产时，所愿意花费的货币数额不会超过其在未来能够带来的收益额。收益法是指通过估测被评估房地产未来预期收益的现值，来判断其价值的方法。在收益法中有三个基本的要素：①被评估房地产的未来预期收益可以预测并可以用货币计量。②在获得预期收益的同时，所承担的风险可以量化，即折现率可以明确。③被评估房地产预期收益期限可以预测。由此确定的被评估房地产价值的方法为：

P=∑Ri/（1+r）i

其中，Ri为预期未来收益；r为折现率；i为收益期限。

5 结束语

房地产价值评估是房地产交易中不可缺少的一个环节。在评估过程中，只有明确评估目的与评估对象，熟知房地产的价值构成及其价值影响因素，遵循相关的评估程序，选择合适的评估方法，才有助于合理评估房地产的价值，从而帮助人们了解房地产市场的合理价格水平。

参考文献：

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