小区停车位权属的若干法律问题

马欣怡

摘 要：随着经济科技的快速发展，城市化进程的不断推进，私家车的数量急剧攀升，而停车位作为其配套的基础设施也影响着人们的日常生活。在现实生活中，小区停车位的权属争议层出不穷。本文中列举了小区停车位供需不平衡、小区停车位公共收益分配、外来车辆停放等现象，同时分析了产生这些现象的原因，主要包括小区建设时期的经济技术落后、小区停车位等相关配置不合理，车辆购买增速，外来车辆停放没有秩序，以及小区停车位取得的公共收益分配不合理，最后笔者还结合相关法律规定，阐述了一系列解决方案，希望为解决我国大小城市的停车位权属问题贡献一份力量。

关键词：停车位权属；法律登记制度；多途径解决机制

中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009 — 2234（2018）05 — 0107 — 03

随着经济社会的不断发展，小区停车位权属争议逐渐成为人民生活中亟待解决的问题。笔者在实际走访身边的小区后发现，小区停车位权属争议的种类主要是小区停车位供需不平衡引起的权属争议、外来车辆停放不规范引起的权属争议、小区停车位公共收益引起的权属争议、小区公摊面积引发的小区停车位权属争议。本文中，笔者逐个分析四个类型的小区停车位权属争议的现状、原因以及解决机制，希望解决小区停车位权属争议。

本文中主要讨论的是房屋出售后的停车位权属问题，为了下文讨论时不混淆，首先对小区停车位的类型进行分类讨论。在确定停车位的大范围后，笔者认为还应该细分为四类讨论：地上停车位、地下停车位、临时停车位和改造停车位。地上停车位是指开发商取得《建设工程规划许可证》后在建筑区划内，不得随意更改的在地表上用于停放车辆的具体区域包括，住宅小区规划内的停车场和位于住宅大楼内的各种车辆停放场所。地下停车位是指开发商为了满足业主的需要，在建筑区划内合法建造的位于地表以下的车辆停放场所，包括划线车位和车库。临时停车位是指在规划车库以外的，未经出售、附赠或者出租等方式取得的占用业主共有道路或者其他场所增设的车位。改造停车位是指地下停车位的一种，是开发商将建筑地下的人防空间合法的使用、收益的一种车位。〔1〕

一、小区停车位供需不平衡引发的权属争议

（一）小区停车位的供需权属争议的现状及原因

全国私家车数量越来越多，各类小区的停车位严重供不应求，由此产生的权属矛盾也越来越严重。本文以乌鲁木齐市的小区停车位权属矛盾为例进行分析。2015年开始，笔者发现部分车主为给爱车设立“专属”车位，于是在小区内掀起圈车位大比拼，自制花样车位应有尽有，主要有以下三种：装车位锁占地停车。拉铁链圈出停车位。自制车位停车棚。由于供需不平衡引发的小区停车位权属争议在全国许多大中城市都普遍存在。小区停车位供需不平衡引起争议的原因，还需要分情况讨论。〔2〕

小区停车位供需不平衡的原因可以分为老旧小区和新建小区两种情况讨论。老旧小区又可以分为两类：一是由于商业区域的开发建设而被具有一定车流压力的城市主干道的分支划分形成的单位居住地块，这些小区周围往往建有商场、酒店等，除有内部停车压力外，还须接受外部车辆的行驶、停泊造成的交通压力，特点是在特殊时段遭遇相当的停车尴尬。二是作为住宅区规划的小区群落，由于当时的经济发展水平，小区的配置比较不合理，造成停车位供需不平衡，特点是人口基数大，车辆增速快。新建小区的矛盾主要是由于小区停车位的建设速度不及私家车辆增长速度以及外来车辆停车影响小区车辆停放。如何解决小区业主停车难，避免邻里因为抢停车位引发纠纷，已迫在眉睫。

（二）小区停车位的供需权属争议的解决机制

很多小区采取先到先得的方式解决矛盾，但这不能从根本上解决问题。

1.对于老旧小区，我们可以对原有车位进行拍卖确定归属、抽签确定归属、投票确定归属等，例如投票采取直接民主-所有业主直接参与投票抉择的方法；或者间接民主-部分业主代替全部业主投票决策的方法。还可以先进行小区停车位的扩建工作，例如改造地下停车位，建设多层车位或者屋顶停车位。

2.对于新建小区，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定，我们可以在法律规范中明确规定房地产开发商在投资建设房屋之前，明确开发商的建设小区停车位的法定义务，并对小区停车位的最低配建比例做出规划，以保证能够满足业主的小区停车位的潜在需要。

3.在国家层面出台统一的停车位利用的法律法规之后，各地方政府可以制定实施细则，例如严格规范建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的审批条件，通过严格程序后才能许可开发商进行房屋承建工作，可以将小区停车位的规划建设切实落在实处，避免老旧小区的现状再次出现；也可以鼓励错时停车，即鼓励商业区附近的居民小区、单位停车场利用错时停车向社會开放提供有偿服务，实现对现有停车位资源的充分利用，减少因小区停车位供需不平衡引起的权属争议。〔3〕

二、小区停车位公共收益分配引发的权属争议

（一）小区停车位的公共收益权属争议的现状及原因

小区公共收益通常是指小区物业服务公司利用小区公共部位或者公共设施进行经营而获得的收益。在停车位资源有限的情况下，政府鼓励商业区附近的居民小区、单位停车场利用错时停车向社会开放提供有偿服务，实现对现有停车位资源的充分开发、合理利用。但在实际操作中，小区物业不与小区业主商量，私自将小区停车位处分、收益，损害小区业主利益的现象频繁发生。

（二）小区停车位的公共收益权属争议的解决机制

根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条、第五十条以及第五十五条规定，小区物业只能收取合理的管理费，根据《物业服务收费管理办法》实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。目前多数物业公司与业主委员会签订的物业服务合同中约定物业服务收费实行包干制，所有小区公共收益中除去以上物业服务费用，剩余应当归全体小区业主所有，进行公共设施的维修以及其他用途。物业多收取的部分属于不当得利。小区物业违反规定，应当按照第五十八条的规定依法承担赔偿责任。此外，本人认为应该将私自收取的小区停车费返还小区业主或者作为专项维修资金或者改建、重建建筑物及其附属设施的公用资金，由业主委员会或者业主大会决定使用途径。〔4〕

三、外来车辆停放引发的权属争议

（一）外来车辆停放权属争议的现状及原因

小区停车位原本是为方便业主的生活而建设，现在却有很多业主因为停车位的增多而烦恼。一是因为很多外来车辆长期停放在小区停车位或者进出小区的道路上，造成小区有车业主的车辆无处停放，从而引发停车位权属争议。二是因为外来停车临时停放造成小区业主的车辆停放困难，引发的停车位权属争议。

（二）外来车辆停放权属争议的解决机制

对于解决第一种原因造成的争议，可以对小区停车位的权属进行分类登记，明确小区停车位权属：

1.地上停车位。建筑区划内的地上停车位，根据《物权法》第七十四条第二款的规定，建筑区划内的地上停车位通过开发商与业主的约定确定归属。

2.地下停车位。对于地下停车库，其符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律的若干问题的解释》的规定：第二条：建筑物区划内符合下列条件的房屋、以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他适用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。对于划线停车位，其不符合上述专有部分的规定，应该属于业主专有部分。

3.临时停车位。临时的停车位，根据《物权法》第七十四条第三款的规定、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律的若干问题的解释》第六条的规定，临时的停车位的归属属于业主。

4.改造停车位。《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定、《新疆维吾尔自治区实施人民防空法办法》第八条规定、第二十三条，应当认定人民防空工程改造的小区停车位所有权属于开发商，开发商通过与业主约定使用权，由开发商收益。进行登记之后，被损害合法利益的业主可以要求实施侵权行为的业主根据实际情况停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失、赔礼道歉。〔5〕

这种情况还涉及一个热点问题--小区开放。《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》发布，其中有一个信息引起了广泛注意：“我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。”很多人看到这个新闻，非常高兴，因为很多经典的规划理论都在宣扬街区制的好处。例如那本世界名著《美国大城市的死与生》，书里很大篇幅在论证街区制在营造社区活力、公共安全等方面的优点。街区制最常见的形式就是，把人和商业区分为同一栋建筑物的两层，住宅与外部世界全面打通，形成一个没有围墙的开放式社会。相反的就是封闭式小区，就是我们现在大多数的小区。虽然开放式小区有很多优点，但是首先应该考虑到小区业主权利保障和安全保障问题。建筑区划内的道路、绿地，属于业主共有，其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，全体业主享有共有权，一旦拆除围墙可能会造成《物权法》中的小区业主的共有权遭到侵害，并且公摊面积的计算也会陷入困难。没有了门禁，少了保安队进出人员的排查，安全保障也将降低。因此，本人认为应当对现行法律法规进行细化，并增加程序干预，以减少小区业主因为小区物业管理停车位不当产生的矛盾。〔6〕

对于解决第二种原因造成的争议，可以鼓励多方资本参与停车位建设，将停车位的投资、所有权、运营和管理结合起来，促使停车位经营的良性运营；充分利用现代科技建立立体交通和停车系统。同时可以通过促进小区物业的积极作为来改善，例如让小区物业进行临时停放车辆规划并与外来车辆车主进行沟通，由此取得的收益根据上文小区停车位公共收益分配引发的权属争议的解决办法解决。〔7〕

四、小区公摊面积引发的停车位权属争议

（一）小区公摊面积权属争议的现状及原因

2013年，某楼盘全体业主与开发商因小区停车位权属发生纠纷，请求法院依法判决停车费归属。公摊面积是指公摊建筑面积，即公用分摊建筑面积，指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。小区公摊面积引发的权属争议类型主要有以下几两种：其一是统一的没有建筑物区分所有权中共有部分的公摊面积比例法律规定，共有部分的公摊面积仍然是按照惯例。独立使用的车库，人民防空改造的停车位不属于公摊面积。一个惯例是属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外外围水平投影面积计算。虽然公摊面积在合同中一般都有寫明，但是在实践中，小区停车位权属争议的关键在于小区停车位的建设、开发投入是否属于购房合同中的公摊面积比较难证明，损害业主利益。〔8〕其二是在明确小区停车位的土地使用是小区的公摊面积后，小区业主也已经缴纳公摊费用的情况下，开发商将公摊部分建设成停车位后又要求小区业主缴纳购买或者租用停车位的费用。

（二）小区公摊面积权属争议的解决机制

对于第一种争议，笔者认为可以加强事前预防措施，在法条中明确规定公摊面积比例及公摊面积的计算公式。对于第二种争议，因为业主在与开发商的关系上处于劣势地位，可以规定若开发商不能证明其小区停车位的权属属于开发商，那就证明权属属于全体业主；如果开发商不能出示小区停车位的权属登记证明或者不能办理权属登记证明，开发商不能出售。物业公司对小区停车位进行合理利用，取得的小区停车位公共收益根据上文小区停车位公共收益分配引发的权属争议的解决机制解决。〔9〕

小区停车位权属争议目前争议较大，全国各地的情况各不相同。在对四种类型的小区停车位权属争议提出针对性的解决机制后，笔者了解今年车辆的增速情况，认为还可以对私家车的数量进行合理的限制，例如用增加燃油税、行车税等行车费用来减少购车热情。以及完善法律争议解决机制，包括调解、仲裁、诉讼等。〔10〕争议的出现提出了不断完善法律的要求，促使我们积极完善法律，建立解决矛盾争议的机制，缓解社会矛盾纠纷。希望本文能够对解决小区停车位权属纠纷有所帮助，为中国法制建设贡献一份力量。

〔参 考 文 献〕

〔1〕蔡宗翰，王芳，谭俊.北京市住宅小区停车空间权属与登记问题刍议〔J〕.中国矿业大学学报：社会科学版，2015，（04）：37-44.

〔2〕李洁媚.建筑物区分所有权中的共有部分登记〔J〕.法制与社会，2015，（03）：252-254.

〔3〕胡裴洁.论人防工程停车位之物权变动〔J〕.法制与社会，2015，（10）：294-295.

〔4〕张勇.住宅小区地下停车位权利归属研究——以南京鼓楼区地下停车位案为例〔D〕.广州：广东财经大学，2017.

〔5〕孟子雯.小区停车位权属问题的法律思考〔D〕.青岛：青岛大学，2017.

〔6〕丁艳.达州市住宅小区停车现状调查与治理对策〔J〕.法制与社会，2015，（02）：186-187.

〔7〕谢闻婕.试析《物权法》中小区车位、车库的归属问题〔J〕.法制与经济，2014，（02）：96-97，99.

〔8〕赵剑英.住宅小区停车位的权属争议及解决机制〔J〕.法制与社会，2015，（06）：61，77.

〔9〕王蓉.住宅小区地下停车场所有权归属问题硏究〔D〕.呼和浩特：内蒙古大学，2017.

〔10〕陈金枝，林鑫娜.关于小区车库车位问题研究〔J〕.法制与社会，2016，（01）：191-192.

〔责任编辑：陈玉荣〕