房产税对房屋租赁市场的影响分析

梁宏

摘要：随着中国经济增长，经济体制和社会形态的变化，房地产行业的重要性、复杂性和敏感性正变得越来越突出。毫无疑问，作为一种税种，房产税可能不会改变中国未来几十年城市化水平上升的房价上涨趋势，但房产税一定有对冲房价上升，使过程较平稳并减少泡沫的影响。2011年，中国在上海和重庆实施了房地产税试点。试点计划中的财产税性质尚未明确，税制设计与实现完善税制、稳定房价、调节收入分配以及引导住房消费等政策目标存在一定程度的偏离。基于中国房地产税的概念与特点，对房产税房产租赁市场的影响进行分析。

关键词：房产税；房屋市场；租赁；影响

1、房产税的基本理论

1.1 房产税的概念

房产税又被称为房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。是以房屋建筑为对象，在交易时征收一定数额的税，并以房屋的应税价值或租金作为征税依据。一般意义上，财产税收集目标包括商品房、商店和有市场交易的房屋。其目的是利用税收杠杆加强房地产市场的监管，主要是提高房地产使用效率，控制固定资产规模以及配合国家房产政策的调整，合理调整房地产业主和经营者的收入。

1.2 房产税的特点

当前我国征收房产税依据的是以1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》为基础逐步完善的《中华人民共和国房产税暂行条例》。纵观此税，可以发现《中华人民共和国房产税暂行条例》具有三个特点。第一，征收房产税的范围有限，限制到城市、县城、建立的城镇工矿区；第二，房产税是财产税，是财产税中的个人财产税，征收的对象是房屋；第三，房产税的处理方式不同。房地产税的价值是对自住房地产征收的，租金是征税的基础。

2、我国开征房产税对房价的影响分析

对于住房的供给和需求者而言，不同的税负会对房价产生不同的影响。作为一种特殊商品，住房税转让主要取决于供需双方的价格弹性。目前，随着经济的快速发展和城市化的不断推进，中国住房市场刚性需求占很大比例，整体供不应求的局面难以改变。

住房市场包括新房的主要交易市场和二手房的二级交易市场。在房产税的情况下，一级市场新房开发商将改变他们的价格预期，这将导致住房供应量的波动。从反应时间长短看，征税改变生产者的决策调整其生产。企业通常选择策略来减缓项目进度并延迟开放。这些策略将减少住房供应并增加供应的灵活性。在住房供给弹性大于需求弹性的情况下，税负的增加将从供应方转移到需求方，从而产生在房价上涨。

对于二级市场的供应商而言，房价的自由浮动是转移税负的先决条件。中国的二手房交易高度市场化，其收入征税、房价也会相應变化。因此，从定价方法的角度来看，二手房交易具有税收转移的条件。以中国一线城市的住房市场为例，二手房市场需求不断扩大，供给相对有限，住房需求难以完全满足。此时，如果征收房产税，供给弹性大于需求弹性，税负会转嫁到购房者一方。一方面，遏制房价的目的很难实现。

总之，我国住房市场是典型的卖方市场，住房的供给弹性要远大于需求弹性。若推出房产税，由于税负转嫁效应的存在，势必会进一步促进房价的上涨，增加购房者的负担。

3、房产税对我国房屋租赁市场的影响分析

房产税对我国房屋租赁市场的影响主要可以从税收效应、供给效应、判定条件的分析等方面进行分析。

3.1税收效应

根据相关的基本经济学知识，税收的税收成本不一定由某个利益相关者承担。税收成本需要根据交易产品的价格弹性进行分配。对于需求弹性较大的产品，税收增加了税收成本，但由于它是买方市场，供应商不能通过提高价格来转移税收成本，只能消化税收带来的税收成本。对于需求弹性较小的产品而言，税收增加了税收成本，但此时它是卖方市场，因此供应商可以通过提高价格来转移税收成本并将税收成本转嫁给需求者。对于房地产市场，房地产是需求价格弹性较小的产品，房屋是一种刚性产品，因此房主可以在很大程度上将房地产的税收成本转嫁给消费者。针对房地产市场而言，房地产属于需求价格弹性较小的产品，房子属于刚性产品，因此房主可以在较大程度上将计征房地产带来的税收成本转嫁给消费者，房主可以完全不承担或者只承担较少部分的新增税收。由此可见，房屋租赁市场的整体租金将依据税收金额上涨。

3.2供给效应

首先，假设闲置房屋将进入房地产市场。由于物业税大幅增加了持有这些房屋的成本，房东经常出租房屋或选择出售房屋，以转换或转移部分费用。空置物业将增加住房租赁市场的住房供应数量。房地产市场的供给曲线将向右上方移动。供给的增加将与需求曲线形成一个新的市场均衡点，房屋的租金价格将会下降。如果闲置房屋没有直接进入房地产市场，而是房产的所有者借用其他租户并且不收取租金，即使增加财产税，这部分税款将由物业业主直接承担或由现有临时居民承担，这部分物业不大可能进入直接租赁市场，也不会对市场租金产生任何影响。

3.3判定条件的分析

房产税的征收工作需要对房地产的来源进行判定，首先需要进行贪腐考察，如果该类房源是属于贪腐得来，那么全面信息化系统的建立将使得这部分房源转为出售。如果该类房产属于正当来源，那么将对其进行市场考察，由于税收主要可能由租客和房主共同承担或者完全由租客承担，因此持有住房的总收益主要取决于房价上涨的速度和租金年化收益率之和。由于房地产属于价格需求弹性较小的产品，因此房地产的价格上涨不会引起较大需求的减少，甚至可以说房地产属于生活的，必需品，由于房地产征税提高了租金，因此租客需要付出更大的成本和更多的资金去选购房源，这样虽然可以增加国家的税收收入，但是却降低了社会总体社会福利水平。降低了租客的生活水平。

3.4房地产税对不同的城市有不同的影响

房地产税对房屋租赁市场的影响需要根据不同城市的房屋租赁市场的供给和需求状况进行具体的分析，不能一概而论。不同的城市类型受到房产税的影响是不同的，房屋租赁市场的供需状况也是不同的。

针对一个人口聚集型市场而言。房屋租赁市场的买卖双方的地位有较大的差异，往往属于卖方市场，空置房较少，比如经济较为发达的一线和二线城市，对这类城市征收房产税时，房主间会通过提高房屋租赁价格将房产税转稼给租客，租客将会承担较多的税收成本，因此该类城市的房屋租赁租金将会出现整体上涨趋势。本来应该起到调节作用的房产税实际降低了低收入人群的收入，虽然税收征收对象主要是高资产人群，但是实际承担税收的人群却是低收入人群，这部分人群的储蓄将会减少。

3、结语

我国房产税改革虽然被寄予了过多的社会责任，但实际上我国房产税改革并不能承担宏观调控、稳定房价的任务。当前，我国的房产税改革目标仍以解决财政收入为主，在分权、法治指导下，房产税改革应当向地方税收立法、税收法治、公共财政的方向设计与发展，并由此促进我国财税体制的完善。

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