建立房地产长效机制的几点思考

林志勇

摘要：2017年中央经济工作会议，于2016年12月14日至16日在北京举行，会议确定2017年是实施“十三五”规划的重要一年，是供给侧结构性改革的深化之年，要继续深化供给侧结构性改革，其中在促进房地产市场平稳健康发展时强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

关键词：房地产泡沫；供给侧改革；去库存限购；长效机制；投资投机

中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2018）012-0346-03

引言

在《浅议经济新常态下房地产经济在国民经济中的地位作用》一文中，我着重论述了经济新常态下房地产经济在国民经济中的地位和作用不变，它在经济中的支柱產业、基础性和先导性地位不变，仍然发挥着减轻就业压力、推动城镇化建设、支撑新常态下国民经济发展的重要作用，保持房地产经济的适度平稳发展，对保持国民经济的稳定具有重要的意义。

一、为什么要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位

有稳定居住的地方才能安心干事业，安居乐业是深深扎根于中国人民心中的传统追求，对于每个人和家庭来说，居住都是头等大事。让城市低收入群体住得上自己的房子，让改革发展成果更多更公平惠及全体人民，更是构建和谐社会、实现中国梦的重要内容；同时，习近平总书记在党的十九大报告中也指出：“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”，因此，发展也要兼顾人民美好生活的需要，满足改善居住条件住得更好的愿望；既要让百姓买得起房子，又要让百姓买得起好房子，在这双重要求下，就要求房子既要价格合理，与居民的收入水平相协调，又要供应充足类型丰富，满足不同消费群体的需求。坚持房住不炒定位主要有以下几个好处：

1.有利于房地产市场的健康、稳定和可持续发展

由于房地产拥有居住属性和保值增值的投资属性，有的人买房主要是为了解决居住的问题，有的人买房则是为了投资赚钱，如果有投资房子想法的人多了，都想着靠房地产赚钱，就变成了投机，投机就是要短期内利益最大化，最后房子短时间内越建越多，房价越来越高，形成房地产泡沫，泡沫积累到一定程度，就产生质变，产生难以控制和预料的结果，不仅使资源得不到充分利用，而且透支未来的发展空间。因此必须控制好二者的关系，让房地产回归居住属性，抑制投资属性，在中国13亿人口的支撑下，让房地产市场朝着稳定和可持续的方向发展，为中国特色社会主义市场经济服务。

2.有利于经济结构均衡发展，促进国民经济健康运行，提高抵御经济风险的能力

1998年我国结束了实物分房的历史，实行货币化分房，开启了房地产市场化之路，我国房地产经济由此迅速发展壮大。在发展的初期由于行业集中度较低，房地产开发企业百花齐放，处于起步阶段普遍缺乏资金，开发的资金大多来自银行及其他金融机构的贷款和借款。伴随着我国改革开放、城市化和城镇化建设进程的加快，对房地产产生了巨大的需求，推动房地产市场进入繁荣高速发展阶段，房地产开发投资节节升高，在银行的支持下开发商疯狂攻城掠地，有的省份房地产投资甚至占到固定资产投资50%以上，成为当地的支柱产业，可见，地方经济对房地产经济的依赖程度之高让人瞠目结舌。加上房地产高额的利润，有的上市企业一年的利润还不如深圳买一套房子的利润，更是不断吸引各路资金投入房地产，有些人甚至放弃手中利润微薄的工厂，改行投资房地产，如果企业家不能安心搞实业，加上用工、资金、原材料等成本上升造成利润下降，企业无意扩大生产或转型升级，对中国实体制造业是一个毁灭性打击，国民经济面临严重的“空心化”风险。如果房子能够回归居住属性，让房地产回归理性，则有利于引导资金流向需要的行业，促进经济均衡发展，提高抵御经济危机的能力。

3.有利于增加个人和家庭可支配收入，释放个人消费需求，增强跨越“中等收入陷阱”的能力

以本地区漳州市2016年的统计数据为例进行分析，本市属于三线城市，2016年城镇在岗职工平均工资61085元（月均5090元），平均每户家庭人口3.46（人），平均每户就业人数1.9（人），城镇居民人均可支配收入30726元，人均生活消费支出21467元，扣除支出人均剩余可支配收入9259元，每户家庭平均可支配收入剩余32036.14元，2016年本地区商品房销售均价7325元/平方米，也就是说如果每户家庭将剩余收入全部买房一年可买4.37平方米；2016年漳州人均住房面积40.9平方米，以户家庭人口3.46人计算，每户家庭住房面积141.51平方米，如果年均家庭剩余可支配收入可购买4.37平方米住房，则需要32.38年，也就是说一个普通家庭所有成员要为买套房子节衣缩食32.38年，这还是在不考虑子女校外教育培训支出、婚姻、养老、疾病、通胀等良好状态下才实现的。如果以按揭来算，141.51平方米商品房，每平米7325元，总共1036560.75元，首付30%需310968.225元，尚需贷款725592.525元，以公积金贷款20年等额本息还款计算，每月需还贷4115.53元，而城镇在岗职工月平均工资仅为5090元，扣除房贷每月仅剩974.47元，这些钱要用于生活、水、电、气的支出根本就是杯水车薪，更不用说其它消费，而庞大的工薪阶层是我国消费的主要群体，很明显，由于他们被住所累，必然要压缩其它消费支出。如果能够减轻他们的房贷负担，这庞大的中等收入群体所产生的巨大市场需求，将使消费成为拉动中国经济增长的强大引擎，有助于中国成功跨越“中等收入陷阱”。据华盛顿邮报2018年1月份的报道：“2018年，中国的零售额预计将会和美国持平，甚至超过美国，这将是有史以来的首次，这意味着中国正向‘消费强国转变，消费升级和多样化将给中国经济带来更优质更强劲更持续的增长动力”。

4.有利于节约土地和资源，推进生态文明建设

中国始终非常重视生态环境建设，历次党代会都非常重视保护环境和生态建设，特别是党的十八大报告首次单篇论述生态文明，首次把“美丽中国”作为未来生态文明建设的宏伟目标，提出了要把资源消耗、环境损害、生态效益纳入经济社会发展评价体系，建立体现生态文明要求的目标体系、考核办法、奖惩机制，建立国土空间开发保护制度，完善最严格的耕地保护制度、水资源管理制度、环境保护制度。把生态文明建设摆在五位一体的高度来论述，也彰显出中华民族对子孙、对世界负责的精神。要实现真正的国富民强，必须守住“绿水青山”。那么，如何实现“美丽中国”？即我们必须着力推进绿色发展、循环发展、低碳发展。房地产行业是一个高耗能的行业，一方面开发房地产需要占用大量的土地，其中一些是宝贵的耕地、草地、林地，而且土地是不可再生资源，随着开发的增加土地只会越来越少，要解决13亿多人口的吃饭问题，需要紧紧守住耕地保护红线，合理开发利用每一寸土地資源；另一方面建设过程中消耗大量钢铁、水泥、沙石、木材等矿产资源，并且与房地产相关联的建材、家电、机械等行业也需要消耗大量资源，高速发展的房地产，带动了钢铁、水泥产能的突飞猛进，导致产能过剩，据统计2017年我国的粗钢产量8.317亿吨，占全球产量的49.2%，水泥产量为23.16亿吨，这些资源的生产和开发如果没有采取严格的保护措施，不仅破坏环境，而且产生大量废物、废气、废水，与生态文明建设格格不入。

5.有利于控制房地产金融风险，防范和化解金融风险

众所周知，美国次贷危机爆发的直接原因是房地产泡沫的破灭，而美国房地产泡沫的产生，则是美国政府期望通过允许低收入群体加杠杆买房来缓解贫富差距的冒险。党的十九大把防范化解重大风险作为决胜全面建成小康社会三大攻坚战的首要战役，金融风险是当前最突出的重大风险之一。为了防范和化解风险，2018年初银监会提出要从“遏制房地产泡沫化以及配合地方政府整顿隐性债务等十个方面入手，深入整治市场乱象，有效控制风险引爆点，有序化解重点领域风险，坚持标本兼治，突出‘质量建设，大力弥补制度短板，建立风险防控长效机制。”

二、提出坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”以来，房地产市场的反应

1.投资情况：2017年，全国房地产开发投资109799亿元，比上年名义增长7.0%。其中，住宅投资75148亿元，增长9.4%，住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%。（详见图一）

2.开发情况：2017年，房地产开发企业房屋施工面积781484万平方米，比上年增长3.0%。其中，住宅施工面积536444万平方米，增长2.9%。房屋新开工面积178654万平方米，增长7.0%。其中，住宅新开工面积128098万平方米，增长10.5%。房屋竣工面积101486万平方米，下降4.4%。其中，住宅竣工面积71815万平方米，下降7.0%。2008年以来房屋新开工面积累计1624989万平方米。

3.土地供应和储备：2017年，房地产开发企业土地购置面积25508万平方米，比上年增长15.8%；土地成交价款13643亿元，增长49.4%。综合全年来看，一季度，土地市场总体平稳，热点城市坚持调控，一线城市供应剧增，二线城市回归理性；二三季度热点城市调控深化，平均溢价率同比普遍下降，需求外溢至周边三四线城市；四季度整体供应量攀升至年内高位，出让金同比增加近四成，平均溢价率继续下行。

4.销售情况：2017年，商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%。其中，住宅销售面积增长5.3%，办公楼销售面积增长24.3%，商业营业用房销售面积增长18.7%。商品房销售额133701亿元，增长13.7%。其中，住宅销售额增长11.3%，办公楼销售额增长17.5%，商业营业用房销售额增长25.3%。（详见图二）

5.库存情况：2017年末，商品房待售面积58923万平方米，比11月末减少683万平方米，去化周期约6个月。其中，住宅待售面积减少670万平方米，办公楼待售面积增加118万平方米，商业营业用房待售面积减少215万平方米。

6.融资情况：2017年，房地产开发企业到位资金156053亿元，比上年增长8.2%。其中，国内贷款25242亿元，增长17.3%；利用外资168亿元，增长19.8%；自筹资金50872亿元，增长3.5%；其他资金79770亿元，增长8.6%。在其他资金中，定金及预收款48694亿元，增长16.1%；个人按揭贷款23906亿元，下降2.0%，2008年以来个人按揭贷款累计132740亿元。

7.景气指数：2017年12月份，房地产开发景气指数为101.72。

8.70个大中城市住宅销售价格统计：从2017年12月国家统计局公布的销售数据看，“分类调控、因城施策”房地产市场调控政策效果继续显现，热点城市新建商品住宅价格总体稳定，一线城市房价同比涨幅持续回落，二三线城市房价环比微涨，房地产市场总体保持稳定。

从提出房住不炒后，仅2017年全国就有将近110个城市与部门（县级以上），陆续发布调控政策次数多达200次以上，从以上数据可以看出，在各地纷纷加码限购政策后，房地产价格疯狂上涨的势头得到有效控制，增幅普遍回落，房地产的开发速度处于适度发展的区间，但是房地产只是放缓了上涨的幅度，价格并没有明显下降仍处于高位，而且地区分化严重，随着限购政策的退出，房价仍有可能出现报复性上涨，因此，需要建立更具市场化的长效机制，促进房地产市场长期稳定健康发展。

三、建立有效的房地产长效机制的几点建议

1.加快实施房产税、空置税等有关房地产税的进程，发挥税收的市场调节功能，增加投资投机的成本

经常可以在电视、报纸上看到有关拥有十几甚至数十套住房的房叔房嫂的报道，更有曝出专门炒房的炒房团。身边也有不少人拥有三套以上住房，可是真正用来自己居住的多数只有一套，即使考虑子女婚后与父母分居，也仅需要一套110平方米左右，一套60平方米左右，两套就够住了，多出来的房子，主要就是为了投资。这些投资投机加上开发商的炒作，造就了房地产的虚假火热行情，房价自然节节升高。如果能够尽快实施房产税和空置税，必将增加投资投机的成本，让投资投机无利可图，这样才有利于让房子回归居住属性。

2.加快政府主导的经济适用房、保障房、廉租房、公租房投资建设力度

李克强总理2014年在政府工作报告中提出“三个一亿人”，即促进一亿农业转移人口落户城镇；改造约一亿人居住的城镇棚户区和城中村；引导约一亿人在中西部地区就地城镇化。2016年2月2日在《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》国发〔2016〕8号文中，再次强调着力解决好“三个1亿人”城镇化问题，全面提高城镇化质量。要解决好这些人的居住问题，就是一个浩大的工程，如果将这部分需求全部由政府承担，会造成地方政府的巨大负担；如果全部推向市场，必然造成短期市场的剧烈波动。所以，要解决好“三个1亿人”城镇化问题，既要控制好城镇化的速度，过快的话配套跟不上；又要理顺好政府和市场的关系，一部分人由于经济原因无力购买商品住宅的，需要政府承担的，就由政府主导的经济适用房、保障房、廉租房、公租房来解决；一部分经济条件允许的人，该由市场承担的就由市场承担，这样在推进城镇化过程中才不至于过度助长房地产的无序上涨。

3.适时退出去库存激励措施，在拆迁中平衡货币补偿安置、安置房安置和安置地安置的方式

2015年中全国库存达到历史高点水平，2015年底中央财经领导小组第十一次会议首次提出要化解房地产库存，促进房地产业持续发展；年底中央经济工作会议又进一步将“化解房地产库存”作为2016年经济工作五大任务之一。2017年则提出分类调控，因城因地，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。经过两年的去库存，2017年底全国整体库存已去化到2012年左右水平，三四线城市整体库存水平也已得到有效去化。以本地为例，在提出房地产去库存后，政府加大拆迁货币安置力度，一有拆迁，周边楼盘就应声上涨，从2016年6月份起到2017年初，仅仅大约半年时间本地区的房价就上涨了一倍。拆迁货币安置是去库存最有效最直接的措施，但是在库存得到有效缓解的时期，就要及时退出，以免对房地产市场产生过度刺激。

4.加强打击房地产销售违法操作的力度，维护房地产市场健康稳定

俗话说上有政策，下有对策。政府推出的各项房地产调控、限购政策，出发点和落脚点都是好的，都是为了确保房地产市场的健康稳定发展，但是在执行过程中却容易走样变形，房地产开发商会采取针对性措施规避政策来抵消调控的影响，比如说普遍流行的“阴阳合同”，既一房三价成交价、评估价、网签价现象；成交价是销售合同的销售价，这是比较真实的价格；网签价，因为涉及缴税问题，通常将此价格做低，一般低于成交价；评估价，涉及到银行贷款，为了拿到更高的贷款额度，实际操作中将此价格做高，一般高于成交价；虽然这样有利于降低购房者的负担，但是它不仅造成国家税收的损失，而且也增加了银行的风险，也相当于降低了房地产投资的门槛。

5.建立跨部门协调交流机制，信息共享，及时掌握房地产市场发展动态

一方面，2017年中央经济会议指出：“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的的定位，要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。”。另一方面，房地产的销售涉及广告营销、房产评估、买卖合同、按揭贷款等行为，既有开发商参与也有中介参与，这些行为和主体相对应的管理部门就有工商、税务、国土、公证、住建部门和银行，目前如一房三价、转让公证（为了规避出让年限规定）、虚假广告、虚假销售等问题，主要是由于各扫门前雪，只顾各管各的缺少一个统一的协调交流平台，才给了投机者可乘之机，如果能建立一个跨部门的协调交流机制，实现信息共享全国共享，采取一致行动的话，可以给投机者有效的震慑。

6.加强宣传引导，树立正确的投资理念，正确对待市场的波动

买涨不买跌是很多中国人的投资理念，但是市场有自己的发展规律，没有只涨不跌的商品，根据市场经济规律价格上涨到一定程度，必然影响需求，需求的减少又反作用于价格。房地产是一种特殊的商品，在形成价格泡沫后，最终也是会破裂的，只不过是软着陆，还是硬着陆的问题，所以，要让房地产投机者清楚地知道，要对自己的投资风险负责，理性对待房地产价格波动。

7.创造良好的营商环境和创业环境，鼓励创新创业，拓宽投资渠道，让从房地产市场撤出的资金有合理的去处

经过四十年的改革开放，2017年我国的GPD达到827123亿元人民币的新高，综合国力明显增强，中产阶级迅速壮大，也产生了一批先富起来的第一代创业者，民间积累了巨量的个人财富，虽然我国有较高的储蓄率，但是有些人显然不满足于银行利息。这部分闲余资金所到之处必然引起市场的反应，如前几年的“蒜你狠”、“豆你玩”、“姜你军”；如果进入股市，股票就像坐过山车一样。如果要挤干房地产市场的水份，让房地产回归居住属性，就需要给从房地产市场挤出来的这些资金再找个新家，引导这部分资金注入到最需要它的地方。

8.发挥国有经济主导作用，以国企和央企作为商品房地产市场开发主体，主导商品住宅开发，开发收益按比例划入社保，弥补全国社保缺口

2015年11月23日中共中央政治局马克思主义政治经济学基本原理和方法论进行第二十八次集体学习，习总书记主持学习，在论述社会主义经济制度时强调：“要坚持和完善社会主义基本经济制度，毫不动摇巩固和发展公有制经济，毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展，推动各种所有制取长补短、相互促进、共同发展，同时公有制主体地位不能动摇，国有经济主导作用不能动摇，这是保证我国各族人民共享发展成果的制度性保证，也是巩固党的执政地位、坚持我国社会主义制度的重要保证。”

发挥国有经济的主导作用，就是要在关系国计民生的领域大有作为，房地产特别是住宅更是关系人民群众幸福生活的重要载体，更是需要由国有经济来主导，一是可以控制好开发节奏；二是可以杜绝目前房地产的一些违规操作；三是可以较好的控制房价；四是带来税收以外的收益，国企央企的开发收益按比例上缴财政，取之于民，用之于民，划入社保，弥补全国社保缺口，造福全国人民；五是符合中国特色社会主义市场经济要求。

综上所述，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，就是为了让房子回归居住的属性；为了让全体人民住有所居；为了保持房地产市场健康稳定和可持续发展。而要实现这个目标，需要全国上下一心，各部门相互协调密切配合，灵活应对；需要探索、建立和完善一套行之有效的房地產市场长效机制。