海外租房面面观

和静钧

租金飞涨时代，从“买不起房”到“租不起房”，从“有房梦”到“租房梦”，租房问题越来越成为一个人口大流动的社会所面临的重要问题。如何解决房屋租赁问题，不妨把视野投到海外，他山之石，可以攻玉。

廉租房制度

在城市租房版图中，政府廉租房项目占据相当大的份额。顾名思义，政府廉租房项目使用了相当多的政府资源，如租金财政补贴，这使租房合同可以永久化，它带给租户的利益就是在可负担得起的租金水平上，享受长期稳定的低廉租金，即便是每年有小幅比例的上涨，也不会出现市场上那样飞涨到令人窒息的程度。廉租房制度是中低收入家庭规避租金市场上风起云涌般价格波动的避风港。如在美国，有报道称，有租户40年前租下的房子，延租到今天，房东只能在40年前300美元租金的基础上涨一点点，而其他同类房子租金已经达5000美元；即便租住在寸土寸金的曼哈顿一幢崭新豪华的公寓里，房租有的也才650美元。

政府廉租房项目，是住房保障制度中的重要组成部分，“人人有权居住”的住房保障，可以解决相当多的社会问题，给社会带来稳定和繁荣。最早投入实践的是1919年的英国，英国出台《住宅与城镇规划法》，规定房屋是一种特殊商品，廉租房的价格只能由政府或议会决定，房主无权决定。二战后，英国加大力度，一方面兴建廉租屋，一方面从市场上回购二手房，改造成政府廉租房，这样廉租房不一定集中在某一片区，它有可能分散在各个中低甚至是高端居住区里。

美国在1934年制定了《国家住房法》，开始推行“Affordable Housing”（可负担得起的居住）廉租项目。但与其他国家不同的是，美国住房保障主要是针对中低收入群体，大部分是通过租金补贴的财政支持方式，而非直接修房。日本也从1950年起，先后制定《住房金融公库法》《公营住宅法》《日本住宅公团法》等，推进政府廉租项目。新加坡则直接是政府全资修建公屋，廉租甚至是零租金给国民居住。

所以，在海外，廉租房项目上大致存在两个类型。一是租金补贴式，它又表现为两个模式，一是直接给予一定比例的财政补贴，一是通过租赁中介公司合作，租金补贴间接支付给租户。第二种类型就是政府投资式，它也表现出两个模式，一是政府全资模式，二是政府部分出资的融资模式，其它出资方可能是非盈利机构，也可以是市场性机构。一般而言，金融融资市场越发达，租金补贴类型和合作建房类型越可取，如美国和英国。而政府财政收入越充实，独资建房类型更有效率，如新加坡和中国香港。

如何防止骗租或转租呢？美国的《反欺诈法》以及个人信用体系，遏制了违法企图，骗租或转租的行为者最终往往是得不偿失，宁愿当一个诚实者，也不会选择当一名骗子。一些国家由于管理不善，有限的廉租资源被人骗住或转租谋財，导致真正需要廉租的人们失去廉租机会，使廉租房社会功能丧失。也有的国家不切实际地大修公共房屋，然后免费让居民居住，一旦政府财政困难，公房维修与维护都成了问题，最终公房沦为不能有尊严地居住的代名词，如今天陷入财政崩溃的委内瑞拉。

租购同权

进入后现代的大部分工业国家，都基本上处于橄榄型社会形态，中产阶级是社会中坚力量，更需要权利保障，而非物质福利保障。廉租房体系主要是面向社会人口占少数的低收入阶层，属福利保障，是一种利益保障机制。

所以，配合这一社会形态的城市租房客，就产生了“租购同权”制度，租住者与购房者在政治权利、社会发展权利、社会福利分配权利上处于同权状态。

如在美国，只要你能证明你真正居住在某一房屋，就能享受到这一地区所有能享受到的政治权利、获得社会公共服务权利，可以平等地获得子女上学机会，医疗等福利机会，可以参加当地政治选举活动。这一同权制度安排，与美国社会人口大流动吻合，人口迁徙或人才流动不会因买不起房而受到阻碍，不会有地方户口的束缚。在美国，由于买房交易成本大，买房并不划算，一般美国人一生要迁徙17个城市。租购同权，使美国人口流动形成“零成本”。

如何证明“真正居住”呢？也很简单，只要出示租房合同、交水电气费单，或其他能证明实际居住生活的材料，均可以。

保障“租购同权”，也需要配套工作要做。如居住在某地，更容易上名校，即所谓学区房，这会破坏“租购同权”实施环境，因为“租购同权”法理基础在于机会平等，一旦出现“学区房”、“政治精英房”、“商业领袖房”等小众社会，公平机会的法理基础就破坏掉了。

如在美国，地方总会尽量达到所有公共学校资源方面的均衡，绝不会有“区、市重点学校”进行三六九等等级化，然后按等级化进行差异财政支持，形成资源过分集中，人为地造成学校在能力与资源上的不均衡。也不会有学校行政级别化，使同一类学校分别有副部级、厅局级、县处级等标签。

“同权”化后，年轻一代美国人不再把购房作为人生的头等大事，刚需下降，这有利于平抑大城市高昂的房价。

配合“租购同权”的法律体系是房产税制度，实际居住人往往就是承担房产税的交纳义务人，而房产税一般会用来转向教育经费。在中国，土地出让金是由购房者一次性交纳的，而租房者并没有为“租购同权”交纳任何房产税费，这恐怕也是阻碍我国实施真正意义的“同权”的地方。

不仅是美国，基本上所有西方工业国家都基本落实了“租购同权”，或已经在子女上学问题上做到了“租购同权”。在德国，“租购同权”模式下，出现了“低房价、高房租”可喜现象，因为在德国空置房屋是属于犯罪行为，没有人会为了炒房而贸然买多套房子，很多人都乐意把房屋出租。“低房价、高房租”的局面，可以让人们“租不起，买得起”或“买不起，租得起”或“买也买得起，租也租得起”的多重自由选择中。

租房安全

租房安全是租房问题的另一面，事实上就是契约神圣、契约坚守、反契约欺诈等合同法问题。违约之诉可以非常方便而且可以非常明确的胜负预期来起诉，违约者往往付出沉重代价。在我国，租客常常遭遇毁约，或被提前赶出房屋，或租户随意中止合同，这无政府行为背后往往就是违约之诉的法律与司法支持系统脆弱有莫大关系。

另一方面，我国大部分私有房屋出租者，都是个人零散出租，双方的法律意识都很淡漠。在美国等国家，很少有个人直接出租的，一般都是通过中介机构进行规范租赁。当然我国在互联网条件下出现有些机构抢房源的现象，也多是踩在法律灰色地带的不规范运作的产物，哄抬房租金这样恶劣现象就会随之出现。一些甚至通过银行信贷租金的方式运作，一旦资金链断裂，房屋租赁市场就会受到很大冲击。

在国外，不是所有租赁合同都受到尊重。居住尊严是一个基本要求。2010年12月，俄联邦移民局与警方深夜突击检查了一个中国移民聚居的宿舍，只见近百人拥挤在数十平米的小屋里，被称为违反了人类基本居住尊严，遭到俄当局的“整改”。在美国，非法租房的后果也很严重。纽约的法律规定，租住地下室屋顶的高度不得低于7英尺。其次，地下室必须有完整的居住结构。如果地下室大部分位于地面以下，或者窗户非常小，很可能属于违法租房。同样，违章搭建的阁楼、分租房、共用水电气的合租房，消防能力差的，都可能面临着非法租赁的法律问题。

租房安全，也与可租房屋供应有关。再以德国为例，德国人口8000多万，只有45%的家庭拥有自己的住房，剩下的55%家庭则长期愉快地租房住。这得益于德国房屋供应的充分，社会上基本保证了每户一套的可租房屋量。而与美国一样，拥有自己房屋后想出售，交易成本高昂，這使人们更愿意把房子拿出来出租，出租房源呈长期与稳定化，租金收益也可观，实现了个人与社会效益都双赢的局面。

租金过高是另一个威胁租房安全的关键因素，西方各国都会有非常措施应对租金过高。有一个租金与收入比定律，认为房租支出不超过总收入三分之一，就能维持比较正常的生活，房租一旦越过这一比例，生活指数就会下降。这样一来，如一个生活在美国华盛顿特区的人，每月必须赚到8487美元（约人民币5.77万元）才能足够的钱支付房租，而居住在美国中部及南部几个州里，一个有3500美元月收入的人，已经足够可以负担得起房租。

西方各国一般都属于高收入国家，而在低收入国家里，即便绝对房租并不高，但其支出有的已经占到收入一半以上，远远超过了三分之一的危险线。今年下半年以来，美国一些城市房租出现暴涨，但大部分仍处于三分之一的安全线以内。

各国预防和遏制租金暴涨方面，也有很多可借鉴的做法。如德国的“租金指导价制度”，这一指导价是从三方协会会商后的妥协与结果。三方协会指的是代表租客利益的承租人协会，代表房东利益的出租人协会以及居间协调的政府管理部门。一旦出台指导价，租金涨幅不得超过指导价的20%。而在美国，随着美国逐渐从家庭拥有住房的社会向一个租赁住房的社会转变，政府对出租人的租金扣税、抵税、优税方面作了相当多的安排，鼓励房屋出租，增加可租房屋的供给，避免租金过快增长。其实，归根结底，尽管会有市场炒作，但租金长时间暴涨的根本原因，还是在于市场性原因，是因为可租房源的供应跟不上市场的需求。