中央商务区投融资模式研究

【摘 要】中央商务区（CBD）是一个城市现代化的象征与标志，是城市的功能核心，是城市经济、科技、文化的密集区。中央商务区的建设，一方面可以有效地展示城市的发展水平，另一方面中央商务区可以发挥其集聚效应和辐射带动效应促进城市经济发展。中央商务区的优点，使得各地政府都在积极推动中央商务区的发展建设，然而，中央商务区的建设是需要大量资金的投入。在此背景下，研究中央商务区在建设、发展过程中的投融资模式。

【关键词】中央商务区；投融资

一、中央商务区投融资主体

（一）政府作为投融资主体

政府作为中央商务区建设的投融资主体，可以在中央商務区的建设过程中可以起到很好的控制作用，能够对中央商务区发展有整体的规划。政府在此过程中可以参与中央商务区规划、发展、招商引资等全过程，可以对中央商务区的建设有一个很好的把关，提高中央商务区的发展水平和发展质量。因为政府的特殊性，使其在收购土地、基础设施投资建设、政策引导、土地出让等方面具有极大的优势。因此，在中央商务区的建设过程中，政府主导投融资模式往往能够取得较好的效果。由北京市朝阳区人民政府代管的北京商务中心区管理委员会为市政府在商务中心区设立的行政机构，同时也是北京商务中心区建设联席会议的办事机构，代表市政府统一行使北京商务中心区的开发建设和管理职能。北京商务中心区管理委员会就充分体现了政府在中央商务区的发展建设的主体作用。

（二）企业作为投融资主体

政府作为投融资的主体虽然有其优势的一面，但是对于政府来说，由于财政资金有限，难以满足中央商务区建设过程中所需要的大量资金，对政府财政具有很大的挑战。然而社会资金众多，那么就提供一条新的思路进行投融资，可以借助社会资金去建设中央商务区，政府可以通过公司这种形式，以公司作为投资主体进行中央商务区建设。企业在此过程中，可以充分利用其资金、管理、技术等方面的优势，企业具有很大的灵活性，通过完全市场化的运作解决开发中的一系列问题，盈亏自负。武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司是武汉王家墩商务区（武汉CBD）的开发主体，主要从事对王家墩商务区进行一级土地开发、基础设施投资、建设、开发及武汉CBD项目的策划、投资、开发和招商、运营。该公司借助自身的优势，先后完成了与世界著名战略策划、咨询机构麦肯锡公司和普华永道开展的第一阶段项目战略定位、财务评估的合作，并在汇集国内外CBD规划及经营专家智慧的基础上，形成了武汉CBD的经营理念及营销模式。

（三）合作开发

政府可以和企业合作共同开发，发挥各自的优势进行中央商务区的发展建设。政府可以借助其垄断优势，将土地出让给开发公司，开发公司以土地作股，与社会化建筑公司，共同组建项目公司。通过项目将企业和政府结合起来，结合政府的资源优势以及企业的资金、技术、管理等优势，进行项目建设，项目完成后项目公司将建好的物业出售给入驻企。郑东新区CBD通过优化和盘活资产、包装基础设施项目、扩大融资规模等方式，延长了资金链条，先后同农业银行、国家开发银行等10余家金融机构合作，累计融资超过62亿元，为加快东区CBD建设提供了坚实的资金保障。积极开展“大招商、招大商”，重点引进规模大、竞争力强、产业关联度高的龙头型、旗舰型项目，招商引资工作取得突破性进展。先后引进社会投资项目244个，引进资金超过350亿元。

二、中央商务区投融资存在的问题

（一）政府对其定位模糊

政府在中央商务区的建设中有着非常重要的作用，政府是中央商务区建设的倡导者，也是中央商务区建设资金的提供者，更是各个项目建设的规划者、监督者。总之，政府在中央商务区的开发建设中不可替代。那么政府就需要对其有一个准确的定位。然而，政府在中央商务区的建设中面临定位模糊的问题，无法对其职能准确定位。对投融资的监管过严，没有给企业提供充分自由的发展环境、投融资环境，在与企业合作中利用其自身的特殊地位不能与企业平等相处，利用自身的垄断优势，侵占企业的利益。也存在对投融资监管不够到位，使得企业利用其自身的信息、技术优势，侵占社会资源为其自身谋私利。在中央商务区的建设过程中，一方面政府是管理者、监管者，另一方面项目建设需要一定的自主经营性。这可能会使得政府无法准确定位其职能。

（二）投融资渠道少

中央商务区的集聚效应将会带动整个城市的发展水平，有利于城市的发展建设。然而，在中央商务区的建设过程中，需要考虑资金因素，有了资金才能开发建设中央商务区。那么，在中央商务区的建设中需要通过投融资渠道进行CBD建设。然而，就目前的中央商务区的发展状况来说，无法提供充足的资金用于中央商务区的开发建设。中央商务区的建设虽然有很多投融资渠道，但是，目前主要是以传统的政府财政、银行贷款等融通资金，并没有充分地利用市场机制，没有创新投融资渠道，创新投融资渠道，对于能够集聚大量资金的PPP 模式、互联网金融等发展不足。投融资渠道少，使得无法充分搞活民间资本，中央商务区的开发建设也无法得到充分的资金进行发展建设。这势必成为阻碍中央商务区发展建设的因素，也会阻碍城市的发展水平。

三、中央商务区投融资发展建议

（一）充分发挥财政的引导作用

为了更好地发展建设中央商务区，一定离不开政府的政策、资金支持。在中央商务区的建设过程中，政府要充分发挥其公信力优势，政府具有天然的公信力，因为政府行为在市场的反映来说是一个很好的投资信号。政府要将资金运用与CBD建设上来，那么就会给市场一个投资的信号，当市场充分了解到这个信号以后就会把资金涌向CBD建设上，吸引民间、社会、外国资本，以此来缓解资金压力。除此之外，政府还要制定和实施一系列优惠政策，鼓励金融机构等入驻中央商务区。完善基础设施建设，给入驻企业提供良好发展环境，吸引企业入驻。当然，政府也需要对入驻企业严格把关，引进高端企业入驻中央商务区。给予企业税收优惠政策，提供更好的政府服务。政府还需要鼓励金融创新，创新投融资渠道，营造良好的金融生态环境，给予适合发展的环境，建设CBD。这些措施都可以很好地吸引企业入驻中央商务区，有了企业社会资金便会到来，以此来更好地建设中央商务区。

（二）建立健全市场机制的融资功能

中央商务区商务的建设需要大规模的从市场筹措资金，要建立完善的投融资功能。并且要营造良好的金融生态环境，大力鼓励金融创新，创新投融资渠道和方式。首先，完善信用体系，建立绿色发展环境。信用是现企业进行投融资的重要因素，具有良好信用的企业可以筹措到更多的资金，可以得到更多的贷款。因此，完善信用体系，使得企业获得资金进行发展，促进中央商务区的形成。其次，完善金融服务机构，引进银行金融机构，可以很好地为中央商务区投融资提供很好的平台和渠道，使得各方都可以参与其中进行投融资。银行可以根据企业的信用状况给予企业一定金额的信贷额度，缓解企业的资金压力。然后，完善无形资产担保贷款。企业可以通过自身的商标专用权、专利权、著作权中的财产权等无形资产作为贷款质押物，获得资金融通。使得企業在需要资金的时候，就可借助其自身的无形资产进行贷款质押，可以充分利用企业的优势进行投融资。最后创新投融资方式，可以利用PPP模式进行资金融通，进行中央商务区的建设；还可以利用互联网金融进行投融资，充分借助互联网的优势发展中央商务区。

（三）营造良好的投融资环境

良好的投融资环境对于CBD建设过程中进行很好的投融资至关重要。一流的投融资环境会集聚大量的资金，使得资金能够快速应用于中央商务区的建设上，保障在建设中央商务区的过程中，资金充分流动，最大限度地利用全社会资金，使得各项资金能够迅速到位，进行中央商务区建设，发挥CBD的集聚辐射效应。一流的商务环境有助于 CBD现代服务业的快速发展，而产业集聚、网络信息化建设、公共服务能力提升和社区文化建设等服务能力的增强，能够促进商务环境的改善，带动区域投资者的增加。交通基础设施、公共休闲服务和社会教育服务等公共性的基础设施完善，对吸引高素质人才具有促进作用。营造投资环境，根本上是为投资者创造更好的投资和生活环境。

（首都经济贸易大学，北京 100070）

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基金项目：《城市空间经济——优化北京城市空间经济研究》北京市哲学社会科学“十三五”基金研究重点项目（17JDYJA027）。

作者简介：王志（1995—），女，河南焦作人，就读于首都经济贸易大学，研究方向：国际金融，区域金融。