中国房地产市场泡沫的传染性探讨

陈家闯 贾文艺

内容摘要：房地产泡沫在空间上的传染性已被学界证实，这意味着房地产泡沫所引起的经济风险可能在区域之间存在连锁效应。然而，在中国房地产市场快速发展的现实背景下，国内学者关于房地产泡沫的空间传染性这一议题的探讨仍十分匮乏。鉴于此，本文以中国35个大中城市为研究对象，以房价收入比和房地产投资比作为房地产泡沫的测度指标，对房地产泡沫的空间传染性进行分析。分析结果表明，中国城市之间的房地产泡沫存在传染性，且有明显增强的趋势。此外，房地产泡沫的传染性在空间维度上具有差异性，在时间维度上具有动态性。因此，对于不同城市和区域的房地产市场，应当采用差别化的应对措施，以防止房地产泡沫在空间上的过度传染所引起的消极的社会经济效应。

关键词：房地产泡沫 空间传染性

引言

近年来，随着中国的快速城镇化进程，房地产市场得到了空前发展。快速变化的房价可能产生大量房地产泡沫，进而对社会经济发展产生潜在危机。因此，学界对此议题展开了系统性研究。如有学者基于代表性、独立性、可操作性和可比性四原则构建了中国房地产泡沫的测度指标体系，并对1998-2005年中国房地产泡沫进行了整体测度，认为2005年中国房地产市场偏热，应当警惕。修丽娜等以天津市为对象的研究表明，房地产市场在2003-2008年发展过热，存在一定的泡沫。还有学者基于相关理论与现实条件对房地产测度的相关研究进行了评述，并认为学界的研究手段和指标选取存在一定的缺陷。另外，学界发现资本（供给）、人口（刚性需求）等因素是产生房地产泡沫的主要因素。如王英洁以东北地区为案例的实证研究表明，房地产泡沫的影响因素主要包含资产成本、建筑成本以及人口密度对房价的长期效应等。杜秋莹等通过构建局部均衡下一般资产泡沫模型论证了非理性房地产泡沫形成的机制。此外，大量研究还证实房地产泡沫对经济发展具有消极影响。如赵丽珠认为房地产泡沫的长期存在会对其他相关行业产生抑制作用，尤其是会对金融系统和消费市场产生深刻影响，进而可能会殃及社会环境。谢百三等分析了日本房地产泡沫破裂的历史教训，认为日本股市、金融业以及整体经济受到了严重影响，并认为中国应当从信贷管理、调控政策、产业结构等方面强化对房地产泡沫问题的应对。

随着研究的深入，研究者们发现城市之间的房地产泡沫能够相互影响，并将这一特性命名为传染性（Contagiousness）。其中，学者们认为，房地产市场的非理性投资行为是泡沫空间传染性的主要动力因子。基于对房地产泡沫空间传染性的机理认知基础上，国内外学者开始通过实证研究关注这一议题。其中，Roehner等较早地以法国巴黎的房地产市场为研究案例探讨了房地产价格的变化特征，并讨论了房地产泡沫在城区之间的联动扩散机理。Fry以英国为案例進行的实证研究表明，2002-2007年间，英国存在全国性的房地产泡沫，且城市与区域之间具有一定的传染性。Riddel通过构建误差修正模型实证检验了美国洛杉矶和拉斯维加斯两城市房地产泡沫的空间联动性，结果表明洛杉矶的房地产泡沫能够传染到拉斯维加斯。近年来，国内学者对中国房地产泡沫的空间传染性议题也有所探讨。苑德宇等基于中国35个城市的研究发现，房地产泡沫在区域之间存在明显的传染性，且相较于中西部地区，东部地区城市之间的传染性更强。张攀红的实证研究结果表明，中国城市存在较明显的房地产泡沫，且在空间上存在集聚现象，即房地产泡沫在城市之间存在明显的空间传染性。

基于文献回顾可知，房地产泡沫的空间传染性广泛存在于世界各地。但对比来看，当前国内关于房地产泡沫空间传染性的研究仍十分匮乏。同时，房地产泡沫的空间传染性意味着房地产泡沫所引起的经济风险可能在区域之间存在连锁效应。因此，在中国房地产市场仍持续较热的现实背景下，进一步开展更为广泛丰富的探讨是十分必要的。鉴于此，本文以35个大中城市为研究对象，以房价收入比和房地产投资比为测度指标，以空间计量工具地理信息系统为技术支撑，对2006年和2014年中国房地产泡沫水平进行测度，并探讨房地产泡沫的空间传染特征。

研究方法

（一）房地产泡沫水平的测度方法

参考已有研究发现，房价收入比是一项最常被用于衡量房地产泡沫的测度指标。因此，本文选用该指标作为衡量房地产泡沫水平的测度指标之一。另外，上文述及，投资者的非理性投资行为是导致房地产泡沫空间传染性的内在因子。因此，选用一项既能够衡量房地产泡沫水平，又能够衡量投资水平的指标，符合本文的研究需求。在参考前人研究的基础上，选择房地产投资额与固定资产投资额之比（下文简称“投资比”）作为本文测度房地产泡沫水平的第二指标。两个指标之间相互验证，互为补充。另外，补充说明如下：上述指标涉及的基础数据来源于《中国城市统计年鉴》、上海易居房地产研究院发布的《全国房地产市场报告》以及国家统计局官方网站。

（二）房地产泡沫空间传染性的分析方法

基于上文论述可知，若房地产泡沫存在明显的空间传染性，房地产泡沫水平在空间上存在明显的关联性特征，进而在具有高水平房地产泡沫的地区形成明显的集聚区。反之，若房地产泡沫不存在明显的空间传染性，房地产泡沫水平在空间上倾向表现出离散特征，即城市之间不存在明显的关联性。基于以上逻辑可知，空间关联性和集聚性是衡量房地产泡沫空间传染性的判别标准。

首先，基于莫兰指数（Morans I）验证中国房地产泡沫水平的空间传染性。莫兰指数是用于衡量空间自相关程度的综合指标，其水平越高，说明地理空间邻近的不同对象间存在明显的高度关联性，反之亦然。本文测度了35个城市房价收入比和投资比的全局莫兰指数，以评价中国房地产泡沫水平的空间关联性，即验证其空间传染性。

其次，基于热点分析（Getis-Ord G*）测度中国房地产泡沫水平的空间传染性差异。热点分析能够衡量地理空间加权下的高值集聚区和低值集聚区。上文述及，若房地产泡沫存在空间传染性，则会形成高值集聚区。这说明，高值集聚区代表房地产泡沫传染性较强的区域，反之，低值集聚区则代表房地产泡沫传染性较弱的区域。因此，以35个城市房价收入比和投资比为数据基础，通过热点分析，能够识别中国房地产泡沫传染性较强和较弱的区域。

最后，基于核密度分析（Kernel Density Analysis）识别中国房地产泡沫空间传染的核心城市。根据房地产泡沫的空间传染性机理可知，房地产泡沫是由高房价城市向周边低房价城市逐级扩散的。由此可以认为，在房地产泡沫存在空间传染性的前提下，高水平房地产泡沫城市会形成以其为核心并向周边递减的空间渐变格局。而核密度分析能够在空间尺度上有效识别出高值区，契合于房地产泡沫核心城市识别的需求。因此，基于核密度分析识别的高水平房地产泡沫城市，即为房地产泡沫空间传染的核心城市。

結果分析

（一）莫兰指数分析结果

莫兰指数一般介于-1—1。当莫兰指数大于零时，表示地理邻近的各空间单元之间存在正相关关系，且其值越大，正相关关系越强；反之，当莫兰指数小于零时，表示地理邻近的各空间单元之间存在负相关关系，且其绝对值越大，负相关关系越强。基于此，本文测度了35个城市房价收入比和投资比的全局莫兰指数，以验证中国房地产泡沫是否具有空间传染性。测度结果表明（见图1），2006年和2014年，房价收入比和投资比的全局莫兰指数均大于零，说明地理邻近的各城市之间存在正相关关系，即中国城市的房地产泡沫存在空间传染。从时间尺度来看，2014年的房价收入比和投资比的全局莫兰指数均明显高于2006年，这说明地理邻近的各城市之间的正相关关系逐渐增强，即相对于2006年，2014年中国城市房地产泡沫的空间传染性逐渐增强。

（二）热点分析结果

基于热点分析，本文进一步衡量了地理空间加权下城市房价收入比的空间集聚特征。热点分析结果表明（见图2），2006年，35个城市房价收入比的热点区主要分布在长三角地区，冷点区主要分布在西北内陆地区。这说明，在长三角地区，形成了高房价收入比的城市集聚区，进一步可以推论得出，该地区房地产泡沫的空间传染性更强；在西北内陆地区，形成了低房价收入比的城市集聚区，进一步可以推论得出，该地区房地产泡沫的空间传染性更弱。2014年，35个城市房价收入比的热点区主要分布在长三角地区和珠三角地区等，冷点区则主要分布在西北内陆地区以及太原、石家庄等中部城市。这说明，在长三角地区和珠三角等地区，形成了高房价收入比的城市集聚区，进一步可以推论得，该地区房地产泡沫的空间传染性更强；在西北内陆地区以及太原、石家庄等中部城市，形成了低房价收入比的城市集聚区，进一步可以推论得，该地区房地产泡沫的空间传染性更弱。另外，比较两个时间段的分析结果来看，2006-2014年间，中国城市房价收入比的高值集聚区和低值集聚区发生了较为明显的变化，这也说明房地产泡沫的空间传染具有动态性特征。

本文基于热点分析衡量了地理空间加权下投资比的空间集聚特征，验证基于房价收入比的分析结果，确保准确评估房地产泡沫的空间传染性差异。热点分析结果表明（见图3），2006年，35个城市投资比的热点区也主要分布在长三角地区，冷点区分布在西北内陆地区。这说明，在长三角地区，形成了高投资比的城市集聚区，进一步可以推论得，该地区房地产泡沫的空间传染性更强；在西北内陆地区，形成了低投资比的城市集聚区，进一步可以推论得出，该地区房地产泡沫的空间传染性更弱。2014年，35个城市投资比的热点区也主要分布在长三角地区和珠三角地区等，冷点区分布在西北内陆地区以及太原、石家庄等中部城市。这说明，在长三角地区和珠三角等地区，形成了高投资比的城市集聚区，进一步可以推论得出，该地区房地产泡沫的空间传染性更强；在西北内陆地区以及太原、石家庄等中部城市，形成了低投资比的城市集聚区，进一步可以推论得出，该地区房地产泡沫的空间传染性更弱。同样地，通过比较两个时间段的分析结果发现，2006-2014年，中国城市投资比的高值集聚区和低值集聚区也发生了较为明显的变化，这再次说明房地产泡沫的空间传染具有动态性特征。

（三）核密度分析结果

本部分主要以房价收入比和投资比为基础数据，采用核密度分析识别中国房地产泡沫空间传染的核心城市。基于房价收入比的核密度分析结果表明（见图4），2006年，房价收入比的核心城市有北京、上海、广州等，这表明这些城市的房地产泡沫具有较强的传染性，且形成了以其为核心并向周边递减的房地产泡沫空间传染的渐变格局。2014年，房价收入比的核心城市有北京、上海、广州、厦门等，这表明这些城市的房地产泡沫具有较强的传染性，且形成了以其为核心并向周边递减的房地产泡沫空间传染的渐变格局。对比来看，相较于2006年，2014年广州市房价收入比的核密度值有所增加，说明基于房价收入比的房地产泡沫的空间传染性有所增强；而北京市和上海市等城市的房价收入比的核密度值有所降低，说明基于房价收入比的房地产泡沫的空间传染性有所减弱。不过整体而言，经济发达、城镇化水平较高的大城市（如北京、上海、广州等）对周边城市房地产市场的影响更加明显，更容易引起周边城市房地产市场产生泡沫。

基于投资比的核密度分析结果表明（见图5），2006年，投资比的核心城市有北京、上海、广州、厦门等，这表明这些城市的房地产泡沫具有较强的传染性，且形成了以其为核心并向周边递减的房地产泡沫空间传染的渐变格局。2014年，投资比的核心城市有上海、广州等，这表明这些城市的房地产泡沫具有较强的传染性，且形成了以其为核心并向周边递减的房地产泡沫空间传染的渐变格局。对比来看，相较于2006年，2014年广州市投资比的核密度值有所增加，说明基于投资比的房地产泡沫的空间传染性有所增强；而北京、上海、厦门等城市房价收入比的核密度值有所降低，说明基于投资比的房地产泡沫的空间传染性有所减弱。总结来看，基于房价收入比和投资比的核密度分析结果大致相同，说明本文的分析结果具有很高的准确性和可信度。

结论与建议

（一）结论

本文以中国35个大中城市为研究对象，以房价收入比和房地产投资比作为房地产泡沫的测度指标，探讨了房地产泡沫的空间传染性。主要结论如下。第一，中国城市房地产泡沫具有传染性，且随着时间有明显增强的趋势。第二，中国房地产泡沫的传染能力在空间上具有明显差别，大体来看，东部沿海地区，尤其是长三角和珠三角地区城市的房地产泡沫的空间传染能力更强，而西部内陆地区和中部部分地区城市的房地产泡沫的空间传染能力更弱。此外，房地产泡沫的传染能力的空间格局在时间尺度上具有一定的动态性。第三，中国房地产泡沫传染的核心城市主要为经济发达、城镇化水平较高的大城市，如北京、上海、广州等，说明这些城市更容易引起周边城市房地产市场产生泡沫。

（二）建议

随着我国经济发展的常态化，经济转型也进入了攻坚期。房地产市场的稳定关乎国家经济的可持续发展与转型，有效控制，甚至消减房地产泡沫、确保房地产市场运行安全，是当下亟需解决的关键经济问题之一。本文分析认为，中国城市房地产泡沫的空间传染性具有动态性和空间差异性。因此，对于不同城市和區域的房地产市场，应当采用差别化的应对措施，以防止房地产泡沫在空间上的过度传染对社会经济造成的消极影响。

从国家层面构建监管体系，防止房地产泡沫在全国大肆蔓延。当前，我国房地产市场仍保持较高的发展热度，各地均存在不同程度的泡沫现象。本文研究结论认为，中国房地产泡沫的空间传染性随时间有明显变强的趋势。而房地产泡沫的过度传染则可能会产生连锁反应，进而在全国层面引起大范围的房地产市场开发过热，甚至房地产泡沫破裂等悲观局面。因此，从国家层面构建严格的监管体系势在必行。一方面，要在全国层面上，建立一套技术监管体系，实时有效地把握全国房地产市场的变化动向，对房价异常区域及时采取有效的控制手段。另一方面，在全国层面上建立一套制度监管体系，保证地方政府与中央政府具有畅通的房地产市场动态信息和政策信息的共享渠道。这样既有利于地方政府及时落实中央相关政策，又有利于中央政府及时掌握地方政府对房地产市场的监管情况。

对于房地产泡沫传染性较强的东中部地区，如北京、上海、广州等，地方政府应采取严厉的治理措施，遏制泡沫的进一步蔓延。一方面，在供给侧，需要适度收紧土地财政和土地供给力度，进一步完善相关审批制度，严格把控土地审批程序，合理优化城市空间布局，严防土地过度供给导致房地产市场出现投资过热的问题。另一方面，在需求侧，需要制定相关政策法规限制购房数量，既要确保城市居民有房可住，又要严防大量房产被用来炒作，引起区域房价异常抬升的现象。需要强调的是，在中央政府强烈呼吁供给侧改革的背景下，地方政府对房地产供给侧调控也更为紧迫。刘民权等认为，中国房地产泡沫主要是由土地财政相关政策引起的，因此供给侧制度的进一步完善和改革是治理房地产泡沫更为有效的政策手段。

对于房地产泡沫传染性较弱的中西部地区，应建立良好的预警机制，防范出现明显的传染现象。本文研究结论表明，中国房地产泡沫的传染性具有动态性。因此，现阶段不存在明显传染性的区域仍面临着一定程度的传染性危机。鉴于此，该区域地方政府应重点采取以下两方面措施：其一，从全局视角把握中国房地产市场的变化动向，对异常动向及时采取相关应对策略，防止东部地区房地产泡沫向本地区蔓延；其二，优化房地产市场管理制度，规范市场运营秩序，防止由于本地区内部监管缺失导致的房价异常，进而殃及其他区域。

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