信托公司如何做好司法评估拍卖

吴大平

信托公司等金融机构在生产经营过程中，出现一些项目风险在所难免，一旦出现项目风险，还款的第一来源被阻断，就需要通过诉讼、仲裁、强制公证、司法确认等法律措施对项目风险进行司法处置，特别是进入司法执行阶段，需要对借款合同项下质押的股权、债权、抵押房屋、土地、在建工程进行司法处置（本文重点以房地产为例），而司法评估、拍卖工作就成了资产处置工作的重中之重，司法评估、拍卖工作做得好不好，将决定信托财产委托人财产是否能够兑付、国有资产是否顺利收回。那么在是否评估和拍卖中，作为案件执行申请人又可以做些什么？有哪些实务要点呢？

一、我国司法拍卖成功率较低的现状要求信托公司在项目评估拍卖中要有所作为

据山东省高院公布的数据，2016年上半年山东省法院拍卖成交率为23.37%，其中，网络拍卖的成交率为30.55%，传统拍卖的成交率仅为18.71%，也就说司法拍卖的不成功率接近80%。而导致成交率过低的原因是多方面的，比如拍卖途径的闭塞，2017年1月前是传统拍卖，潜在买家与拍卖法院之间的信息不对称；司法评估一拍作价不科学可能导致司法一拍流于形式；税费负担及可能的功课做得不到家，到更名时才发现法拍房远远高于市场价。据网载：深圳法院拍房151万元买房要付90万元税费！这些因素可能导致买受人保守。成功率这么低的拍卖，需要执行申请人在司法评估、拍卖阶段做好辅助配合工作，为标的资产的成功处置做好工作。

二、评估工作重点在“估”，执行申请人要在“估”字上下功夫

执行申请人和被申请人原则上是通过法院技术室摇号产生具有司法评估资质的机构进行评估。房地产司法评估结果对各方当事人的利益将产生重大影响，尽管司法评估有一套完整的标准，但不同的人，不同的评估方法，其结果可能会有较大出入。目前主要有成本法、市场比较法等多种方法，成本法中又分为建设时成本和评估时成本，市场比较法中比较对象的选择不同，其结果也可能大相径庭，俗称“失之毫厘，谬以千里”。又比如已经开发的土地可以按照成本价评估，没有开发的土地可以按市场价评估，同一种方法由于关注的重点和视角不一样，也可能出现一个较大的幅度，是取高值，还是取低值，都是各方关注的重点。信托公司绝不能冷眼旁观、听天由命，要主动介入评估的辅助工作，充分与评估机构和法院进行沟通，将评估价最终锁定在符合相关法律规定范围内贴近评估标的物真实价值的低价区间，为成功拍卖奠定坚实的价格基础。

三、起拍价的确定，是司法拍卖成功落槌的关键

依据2005年《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条第二款：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十”。依据规定，房产、土地等资产的拍卖，如果做到最低保留价可以达到51.2%（80%*80%*80%）。也就说一拍做到评估价的80%，二拍做到一拍价保留价的80%，三拍做到二拍保留价的80%。依据2009年《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条：“拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见”。依据该规定，评估拍卖做到最低保留价仅能达到64%（80%*80%）。

随着BAT的快速普及与发展，线下拍卖的局限性已经越来越突出，网络拍卖成为司法拍卖重要趋势，可以确保最大范围内的公平公正，避免司法腐败。2016年8月2日最高院公布了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，2017年1月1日实施，依据该规定第十条和第十七条的内容，网上司法拍卖一拍保留价可以是评估价的70%，一拍失败后，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。即新规定施行后，司法拍卖的最低保留价可以达到56%（70%*80%）。

新规实行以来，较2009年施行的《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》拍卖起点有所降低，但在司法实践中各地法院都有自己的内部规定，真正要做到最高院规定的网拍最低保留价还有很多难度，除非拍卖标的物评估价格过高，或者标的物评估价格并不高但整体拍卖中的总价过高，采取一事一办的方式请示汇报。这就需要信托公司下功夫，对评估拍卖的成功率有个整体认识，最后作出符合逻辑的预期结论，如果认为拍卖可能不成功，就要向法院书面申请，做保留价时，就要尽可能靠近评估价的56%。

司法实践中，很多执行申请人对司法评估拍卖规则并不了然，甚至全部交给委托律师去做，而有些律师是生手，或者是熟手但不负责任，在通过一拍、再拍、变卖后，其后果就是抵押财产或查封的资产卖不出去，要么抵债给执行申请人，成为烫手的山芋，要么依据规则对抵押物进行解封成为看得见摸不着的资产。信托公司应委派懂行的、负责任的专业律师或内部专业人员提前介入司法评估拍卖，做好辅助协调工作，这是众多司法评估拍卖成功的必然。

四、进行税收筹划，降低交易成本，确保信托公司财产保值增值

税收筹划的始端即是评估和拍卖。例如：2017年新规实行前，某金融公司有一块抵押土地进行拍卖，评估价为1亿元，一拍保留价是评估价，二拍保留价降低为评估价的80%，三拍保留价确定为二拍保留价的95%（评估价的76%），即三拍价为7600余万元，一二三拍都流拍了，变卖阶段亦无人报名，只有金融公司自己受偿，通过查询和咨询，如果自己受偿，仅仅土地增值税就需要支付近4000万元！实际受偿金额为3600万元左右（7600万元-4000万元），大大低于某金融公司预期，再行处置，其成本价就变成了7600万元+4000万元=11600万元，这个价格已经高于评估价的1亿元，甚至已经高出市场价格，除非将来房地产价格猛涨，只能砸在某金融公司手里，或者降价出售，或者委托房产公司亏本继续开发，哪一种方式都无法向该金融公司的股东交待。如果司法评估拍卖前做足功课，依法依规与司法评估中介机构进行沟通，在坚持公平公正的前提下，将评估价做到法定允许的最低幅度内，司法拍卖时与执行法院充分沟通，保留价在一、二拍时就有所考究，将三拍价降到接近64%，即6400余万元，后期拍卖成功的几率将极为顺利，并且土地增值税也将大幅度降低。

五、熟悉网络拍卖规则，将网络拍卖的价格做到靠近法定范围内的最低保留价

2017年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》出台后，规定了司法拍卖网上拍卖优先原则，对法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置或不宜采取网拍拍卖方式处置的，报经执行法院院领导审批后可采用委托拍卖方式或其他方式对涉案财产进行变价。网络拍卖具有公开透明、便捷高效、成本低廉、广泛参与等优势，解决了传统拍卖模式中存在的不少问题。该规定第十条明确起拍价为不低于评估价的70%，实现增量拍卖，第二十六条明确“再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十”。也就说司法拍卖过程中，通过一拍和再拍，拍卖物的保留价的最低可达到评估价的56%（70%*80%），最高院的这个新的规定，进一步降低最低保留价，减少拍卖次数，其目的也是增加司法拍卖的成功率。

六、选择有利于司法拍卖成功的平台，为司法拍卖竞买人提供更多选择标准

依据最高人民法院《最高人民法院关于认真學习贯彻适用<最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定>的通知》第二条第三款的规定，最高人民法院将淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网和中国拍卖行业协会网纳入首批公布的网络服务提供者名单库。地方各级人民法院在工作中切实保障申请执行人从全国网络服务提供者名单库中自主选择平台进行网络司法拍卖的权利，并且选择平台需要在执行立案阶段就要确定。这些网络拍卖平台都是最高法院反复评审确定的，案件执行申请人要根据拍卖财产的特点，拍卖财产所在地人们上网购物平台的选择频率，各网络拍卖平台提供服务的水平，当地潜在参与司法竞买人的个性关注点等多种因素综合考虑，一般说来淘宝网、公拍网等大众知悉度较高，交易也更频繁。

“外行看热闹，内行看门道”。司法评估拍卖是法院执行过程中的一个小的环节，最高法院设置司法评估拍卖的规则也是追求公平公正，但细究起来司法评估拍卖门道很多，实践中的技术性问题也不少，笔者站在债权人的视角，结合工作实际，仅作抛砖引玉，希望法律同仁批评指正。

（作者单位：中铁信托有限责任公司）