严监管环境下房地产业特点及金融风险管理对策

谢洁华 李成青 阳治 姜珊

摘要：房地产领域是国家在金融领域去杠杆的重点，近年国家加大对房地产市场的金融秩序规范整顿力度，房地产行业金融监管形势骤然严峻，为此当前房地产企业的经营环境及融资环境不容乐观，将面临较大的现金流压力和还债压力，并将对房地产金融业务形成较大的风险冲击。在此背景下，本文通过分析房地产行业新的特征，提出金融机构须采取有效的风险管理措施，确保有效防范行业资金面收紧的风险；同时金融机构要根据房地产政策变化出现新的市场需求和融资需求，创新产品及模式匹配房地产行业发展。

关键词：金融监管；房地产；风险管理；创新发展

中图分类号：F833.3

文獻标识码：A

文章编号：1003-9031（ 2018 ）09-0053-07

一、当前房地产行业金融监管环境整体从严

近年来，人民银行、银保监会加强对房地产金融的管理，配合国家对房地产调控，并对房地产金融存在的违规行为进行重点整治，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域，严控房地产金融业务风险。同时，监管层加大对违法违规人员的问责力度，切实解决内部问责流于形式、处理浮于表面的问题，整体金融环境以及监管要求趋严。

（一）金融监管政策从严

2016年10月，银监会在三季度经济金融形势分析会中特别强调，要严控房地产金融业务风险，严禁违规发放或挪用信贷资金流入房地产领域，严禁银行理财资金违规投向房地产领域并加强房地产信托业务合规经营。

2016年11月，银监会对16个热点城市的银行业金融机构房地产相关业务进行专项检查，严查理财资金投资管理情况，主要包括是否比照自营贷款管理的要求，是否存在理财资金违规投向房地产领域等相关问题，强化对银行理财资金进入房地产领域的监督管理。

2018年1月，银监会出台《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》，并在工作要点中提出整治违反房地产行业政策的行为，主要包括以下5个方面内容：直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资，或以自身信用提供支持或通道；向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资；发放首付不合规的个人住房贷款；以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利；综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等。

2018年2月，银监会在全国银行业监督管理工作会议上也强调，将努力抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流人股市和房市，遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。

综上，主要的监管规定除要银行加强住房信贷管理，提高对贷款风险防范外，还对基金、信托、债权发行等通道机构一并加强管理，在此情况下，房地产企业融资进入历史以来最艰难时期。

（二）监管处罚力度加大

1.2017年中以来，监管部门处罚力度不断加大

根据银监会公布数据统计，2017年各级银监部门共开罚单3452张、处罚机构1877家、1547名责任人员被罚，罚没金额近30亿元。与2016年相比，处罚机构数量增长近3倍，罚没金额超过10倍。如2017年4月，招商银行上海分行因以“投资资产管理计划”为通道，向某投资管理有限公司发放信托贷款，其中部分资金用于支付土地出让金，被上海银监局处以罚款420余万元；2017年5月，北方信托因“违规发放房地产贷款”被天津银监局罚款20万元；2017年10月，昆仑信托因“违规向房地产开发企业发放流动资金信托贷款”被宁波银监局罚款20万元。

2.2018年伊始已呈现出房地产行业严打严罚的监管生态

银监会2018年全国银行业监督管理工作会议上明确的十大监管任务重点，其中就有三项和规范房地产业务有关。

根据银监会公布数据统计，2018年1月份各级银监部门公布行政罚单（含2017年作出的处罚决定但在2018年公布）计491张，平均每天16张；与2017年1月份的194张、平均每天6张相比，2018年1月的罚单数量为去年同期的2.5倍。仅1个月，共计罚没资金近6.5亿元，接近去年全年的五分之一。各地银监局开出的多张罚单也直指银行为房地产企业提供违规融资的行为。如浙商银行杭州分行向资本金不到位的项目发放住房开发贷款，被浙江银监局罚款20万元；汉口银行通过同业投资通道违规向“四证不全”的房地产项目发放贷款，被湖北银监局罚款50万元，3名相关责任人受到警告处分；交通银行厦门分行因违规发放土地融资，内部控制不足，未能防范假按揭、假征信、假评估等，导致贷款被挪用，向四证不全的项目发放固定资产贷款，被厦门银监局罚款150万元。

2018年监管部门不但罚钱、罚机构，而且处罚不少银行分支机构的高管，对整治银行业市场乱象起到巨大的震摄作用。如浦发银行成都分行原行长、2名副行长、1名部门负责人和1名支行行长分别给予禁止终身从事银行业工作、取消高级管理人员任职资格、警告及罚款；取消邮储银行武威分行原主持工作的副行长及其他3名班子成员2-5年高管任职资格，禁止文昌路支行原行长终身从事银行业工作；对绍兴银行、南京银行镇江分行等10家违规交易机构，处罚共33名责任人，其中取消3人高管任职资格、禁止1人从事银行业工作。

二、当前房地产行业发展形势及特点

在金融强监管和房地产调控升级的影响下，房地产行业也相应呈现出新的发展特点。

（一）投资高位略微增长，但销售明显回落

2017年以来房地产开发投资增长基本持平，但住宅投资增速有所提高。2017年全国房地产开发投资109799亿元，比上年增长7.0%，与2016年增长6.9%基本持平；其中住宅投资75148亿元，增长9.4%，较2016年住宅投资增长6.4%相比，提高3个百分点。2018年1-6月份，全国房地产开发投资55531亿元，同比增长9.7%.增速比2017年提高1.2个百分点，其中住宅投资38990亿元，同比增长13.6%，增速比上年同期提高3.4个百分点。

2017年以来，商品房销售情况出现大幅回落。2017年商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%，其中住宅销售面积增长5.3%，较2016年均大幅回落。2018年1-6月份，商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%，增速比2017年回落12.8个百分点，其中住宅销售面积仅增长3.2%。

（二）融资全面收缩，且利率上行明显

2017年以来，在强监管、去杠杆等一系列的政策影响下，房地产企业融资通道全面收缩。除传统商业银行信贷渠道外，绕道房地产的通道业务亦急剧收缩，特别是土地前端融资已全面停止，房地产企業融资进一步收紧。2017年末，房地产人民币贷款余额32.25万亿元，同比增长20.9%，增速比上年末回落6.1个百分点，其中个人住房贷款余额21.86万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末回落14.5个百分点；房地产开发贷款余额8.32万亿元，同比增长17.1%，增速比上年末高8.8个百分点。彭博汇总数据显示，2017年以来，中国房地产企业境内外债券发行合计约5162亿元人民币，同比下降近三成，且是2007年以来首次年度发行规模萎缩，若仅计算境内发行的房地产债券，其融资下降高达近七成。

与此同时，房地产贷款实际利率持续攀升。一是住房开发贷款方面，在政策从严背景下，银行从2017年下半年开始，利率逐步上升，目前贷款利率基本要达到6%以上、中小型房企更高；二是按揭贷款方面，2017年11月全国首套房按揭利率平均达5.36%，连续11个月上升，从2018年开始，全国各地银行大规模宣布上浮房贷利率；三是债券利率方面，2017年房企发行债券平均利率在6%左右，其中35%债券超过6%。2018年以来如瑞安房地产、建业地产及雅居乐发行的票据及优先永续证券，年利息均在6.5-7.0%，远高于去年同期水平。

（三）到位资金持续下降，资金链条紧张

随着房地产调控持续，房地产市场进入调整期，同时受限购、限价、网签销售以及按揭贷款发放速度影响，2017年房地产企业到位资金增长8.2%（较上年回落7个百分点）、个人按揭贷款下降2%（较上年回落48个百分点），销售回笼资金持续放缓；2018年1-6月房企到位资金79287亿元，同比增长4.6%，增速比去年全年回落6.6个百分点，为2016年2月以来最低水平。目前房企销售资金和自有资金到位均全面收紧，为此，已有多家房企开始寻求海外融资渠道。

（四）行业集中度提高，企业整合并购加速

在当前调控加码、资金趋紧、拿地门槛提升等背景下，龙头房地产企业依靠强大的运营能力和灵活的战略布局，持续扩大市场份额。据克而瑞统计，2017年TOP10的房地产企业集中度（销售金额）达24.1%，相较2016年上升5.8个百分点；TOP100房地产企业集中度大幅上涨10.7个百分点，达到55.55%，首次超过一半。随着房地产市场步人调整期，龙头房地产企业在品牌、管控、融资、拿地等方面的优势将更加明显，2018年房地产市场集中度有望加速提升。

据统计，2017年全国房地产各类兼并收购数量314宗，同比增长35.3%，涉及金额3384亿，同比下降16.6%。在调控影响深化、房企融资渠道受限、融资成本攀升的背景下，叠加公司债到期高峰，2018年更多中小房企将面临资金压力，特别是部分前期加杠杆快、激进拿地的中小房企的资金链压力将不断加大，潜在较大的经营风险，具有被大房企收购重组的可能，房地产行业将迎来新一轮洗牌，行业并购整合浪潮仍将延续。

（五）进入偿债高峰期，债务兑付压力增大

2015-2016年期间我国房地产企业集中加杠杆扩张，目前陆续进入债务还款高峰期，据中原地产统计，2015年，全国108家典型房企融资总规模达1.36万亿元，为2014年同期的两倍。从债券方面来看，在此期间新增债务达8500亿元，其中2015年房地产企业发行期限结构，约44%公司债采用3+2年期限结构，4%的采用3+3年模式；2016年发行的公司债中，分别有18%和7%的债券公司采用了2+1年和2+2年的期限结构，该部分债务将于2018年陆续进入还款期，据估算2018年需偿付规模为1613亿元，2019-2021年逐年增加，需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元。从房产开发贷款来看，2015年全国房产开发贷款增加7600亿元、2016年增加6200亿元，其贷款年限均为3年，该部分开发贷款也将于2018年逐步进入还款期。因此，2018年以后房地产企业债务兑付压力加大。而房地产企业传统资金来源主要为银行贷款和销售回款，若2018年上半年销售回落，且银行信贷依旧偏紧，不排除个别中小房地产企业面临资金链断裂风险，部分企业债务兑付压力剧增。

（六）政策环境变化，住房租赁市场加速发展

随着多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度的加快建立，发展住房租赁市场特别是长期租赁住房市场受到政策的支持，房地产企业纷纷调整策略，发力住房租赁市场，如碧桂同、万科等开始布局长租公寓。但目前商业银行走在住房租赁市场的前头，且力度更大，如建设银行已与超过300个地级及以上城市签订合作协议，其中与地方政府搭建的住房租赁监管服务系统已在武汉（楼盘）、福州（楼盘）等180个地级及以上城市运行，为政府监管规范租赁市场提供了保障。中国银行也全面进军住房租赁金融市场，在2018年2月2日举行的推介会上，中国银行与万科、中海地产、华润置地、招商地产、保利地产、碧桂同、龙湖地产、绿城等签署住房租赁市场金融服务战略合作协议，计划提供融资规模超过2000亿元。其他国有大型商业银行、全国股份制商业银行和其他有实力的银行也相继挤进住房租赁市场建设，发挥金融工具匹配性的作用。

（七）催生创新金融产品，房地产金融模式有所改变

1.房地产类REITs、MBS加速发展

2017年7月，九部委发布《关于在人口净流人的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，加大对住房租赁企业的金融支持力度，支持发行公司信用类债券和资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务，鼓励地方政府；H台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。国务院在《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中，明确提出支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。

新政策鼓励的背后，为类REITs、MBS的发展提供了市场基础，房地产金融发展模式有所改变。如在银行间市场，首单类REITs“兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金资产支持证券”成功发行，被市场誉为银行间ABS创新发展的有益尝试；首单商业地产抵押贷款支持票据（CMBN）“上海世茂国际广场责任有限公司2017年度第一期资产支持票据”、首单长租公寓ABN“飞驰——建融招商住房租赁资产支持票据”都相继成功发行。在交易所市场，也有多只“首单”产品落地，包括首单央企租赁住房类REITs“中联前海开源——保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”、首单公寓行业ABS“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”、首单文化创意同区ABS“嘉实金地八号桥资产支持专项计划”等。据中债登记结算公司统计报告，截止2017年末，中国资产证券化市场规模首超1万亿元，市场存量突破2万亿元。企业资产支持证券首超信贷资产支持证券，标志着住房租赁市场与金融市场衔接，而住房租赁专项公司债券的落地发展，也为资本市场服务住房租赁行业发展积累有益经验，对加快推进住房租赁市场建设起到积极的示范效应。

2.房地产公司债券银行间融资逐步放开

自2016年10月上交所、深交所对房地产公司债券实行分类监管以来，房地产企业在交易所市场债券融资受到严格把控。到2017年，房地产企业从交易所融资规模大幅下降，但银行间融资有所增长。2017年，交易所市场发行房地产公司债555.84亿元，较2016年下降91.55%；但在银行间市场方面，房地产公司发行中票1159.70亿元，同比增加55.02%，发行短融310.60亿元，同比增加68.80%，银行间融资对房地产企业逐步放开。

三、相关建议

当前中国房地产市场的加剧变化，对金融行业产生很大影响，促进形成金融和房地产之间的良性循环，是防控房地产金融风险的重要内容。金融机构须在着力防范房地产风险的同时，加速发展符合当前政策的房地产融资产品，发挥金融工具的匹配性作用，促进房地产市场良性健康发展，支持国家对房地产长效机制的建立，同时进一步调整金融机构的房地产融资结构，保持利润增长点，提升金融的竞争力和风险管理能力。

（一）加强依法合规经营，深入开展风险排查

以合规风险为导向，进一步强化依法合规经营意识，树立合规的经营理念，并从加强和完善内控约束机制方面人手，排查合规关键流程，特别对关键控制点，实施有效控制，从而扭转只唯市场经营不顾依法合规风险的状况。

深入开展房地产金融风险专项排查工作，通过自查、非现场监测、实地调研等形式，全面、综合把握房地产项目风险情况，严密防范房地产潜在风险，确保按期收回融资。

（二）紧跟政策变化，加快发展房地产新金融业务

房地产信托投资基金满足中国的不动产的证券化需求，是未来房地产金融重要发展方向之一。金融机构应加强创新，结合自身的情况，调整业务机制，加速介入发展房地产信托投资基金，抢占市场份额。

积极支持住房租赁市场，2017年我国住房租赁市场租金规模约为1.3万亿元，在房价居高不下的情况，居民租房意愿不断增强，后续市场空间大，加上目前国家政策支持住房租赁市场发展，为此金融机构应探索新的商业模式，创新融资产品及金融工具来匹配和支撑住房租赁市场，可与大型房地产集团进行总部对总部合作，确定战略合作框架，将住房租赁市场与金融市场有效衔接。

（三）加强风险预警，制定有效的风险管理策略

近年来房地产企业资金链压力加剧，房地产金融领域相关风险持续上升。为此须完善房地产贷款风险预警机制，密切关注房地产企业的资金情况，加强房地产贷款的风险应对，有效防范行业资金面收紧的风险。

1.严选客户，加强客户的识别准人

当前房地产客户的分化会进一步加剧，企业的风险状况也相距甚远，不能盲目营销介入，销售排名数据并不能完全反映企业真实情况。要选择资产负债水平合理、土地储备成本较低、土地储备结构合理、非多元化扩张、销售回款正常的企业，并在集团授信总额上整体进行控制，综合考虑其储备的土地成本，锁定项目进入。

2.优选区域和项目，加强业务前端准人

目前经营形势下，房地产所处区域和项目选择至关重要，为此须重点选择去库存周期低、常住人口持续流人量大、房地产价格上升幅度较低、发展较为稳健的城市。积极进入位于城市市区中心、位置良好或项目土地取得成本较低的项目，做到好中选优，锁定良好的市场。从准人关口加强风险的控制。高度关注三、四线城市房地产潜在风险，及时预判市场走势。

3.加强项目管理，确保资金封闭运作

一是严格项目自有资金管理，有效核实项目自有资金的真实性，确保项目自有资金投入与工程形象进度相匹配，在项目自有资金足额到位的情况下，方可发放贷款。

二是加强项目贷款管理，贷款用途仅限于项目建设，根据实际工程进度及用款需求发放融资。

三是加强项目销售管理，密切关注项目销售情况，特别是对外地客户占比较高的项目须重点跟踪，关注项目销售进度是否达到评估预测的要求、是否存在滞销情况，并客观分析具体原因，督促项目加快销售。

四是加强企业财务管理，密切关注项目监管帐户的资金变化情况，确保项目资金的封闭管理，防止企业挪用资金。特别对关联资金往来（包括股东借款）较大的企业须重点關注，若借款人出现逃避资金监管等违约行为，须停止发放新的贷款，并提前收回全部贷款。关注房地产企业以及所属集团财务情况以及再融资情况，对负债较高以及再融资受阻的房地产企业或集团，须从严谨慎合作，其贷款项目须列为重点关注对象。

五是确保项目按计划及时收贷，加强项目后评价，根据项目的真实销售情况及资金回笼情况，及时收贷，确保项目销售率达到70%前收回全部贷款本息。

4.强化贷款条件，提高整体的风险对价

尽量提高贷款条件，增强金融机构的风险补偿能力。房地产贷款落实有效的房地产抵押，对项目公司要落实上市公司主体等最有实力的企业提供担保，从而提高融资风险对价。同时要求股东借款及债券融资等负债性资金不得作为项目资本金，并且项目自有资金须反映为财务报表的所有者权益，加强自有资金比例控制，增加贷款的安全垫。

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