共享办公的商业模式优化策略研究

夏天

【摘 要】 在全球化和移动互联快速发展的大背景下，共享经济在世界范围内兴起一轮新的经济浪潮。共享办公作为其中一种互联网+房地产的新型商业模式，面临盈利难、过度依赖资本、商业模式高度重复、竞争压力巨大等问题。要积极探索符合中国市场的战略，积极进行商业模式上的探索和变革，才能在当前瞬息万变的市场环境中保持领先地位，在未来的挑战中赢得竞争优势。

【关键词】 共享辦公 商业模式 共享经济

一、共享办公的行业背景

随着互联网迅速普及，借助网络为信息平台，共享经济这一新型商业模式持续升温，从根本上改变了人们的消费行为习惯，在出行、住宿、金融、办公、餐饮等各个行业，都诞生了基于共享经济的商业模式。

随着“大众创业、万众创新”的概念被写入政府工作报告，在创新、创业的热情鼓动下，小微创业企业如雨后春笋般兴起，从而形成了一个庞大的办公需求市场。而物理办公条件是办公场所中最重要的基础因素，通常应保持与创新企业自身的发展阶段相适应。与此同时，我国房地产行业进入存量市场，商业办公领域也与共享经济结合，共享办公已成为投资的新热点，在一线和重点二线城市迅猛发展。

然而伴随着共享办公的发展也存在一些问题，原因主要为没有明确统一的行业标准，市场处于无序状态，众多共享办公概念化产品匆忙面市、一拥而上，各类素质和能力的运营主体纷纷加入到该产业中来。大部分共享办公陷入盈利难、过度依赖资本、商业模式高度重复、竞争压力巨大等困境，部分共享办公企业相继退出市场。对共享办公商业模式的探索和共享办公商业模式创新的研究比较缺乏，导致了行业早期的不稳定。因此，对共享办公商业模式的分析与优化显得尤为重要。

二、共享办公商业模式问题分析

共享办公乃至共享经济的大环境还在探索与飞速成长阶段，当前市场上没有太多的借鉴和参考，特别是在中国市场，共享经济已经走在了世界共享经济模式发展的之前，中国市场的独特性，让共享办公无法完全照搬美国共享办公的发展路径，因而在自我探索过程中，还是面临不少考验。

客户的“转移成本”较低。无论是创业团队，还是其他小微企业，在选择共享办公空间品牌时，面临的选择非常充分。共享办公这类的共享办公仍然属于办公室租赁，不同品牌的共享办公空间在硬件上并没有本质却别，在选址、装修风格、硬件配套等直接产品属性上，并没有明显的差异。虽然办公室租赁对于企业来说，属于不方便更换的产品类型，然而目前共享办公的大部分用户为创业团队和自由职业者，他们团队规模小，更换办公地点没有太大顾虑。再加上大部分共享办公等共享办公都提供按月租赁的付费形式，所以用户的转移成本是较低的，甚至于有一些创业团队会随时根据共享办公空间的优惠和价格，不停的更换办公地点。

缺乏产生经常性收益的能力。与国内一些自持物业的共享办公不同，共享办公采用的是“轻资产”运营模式，核心资产办公楼是以租赁方式获得，因此，其现金流压力很大，直接影响到项目的运营与新项目的开展。目前，在共享办公的总收入中，九成为租金收入，其它收入占比极小。因此，只有保持高入驻率才能提升收益，促进项目的持续运营。而依据共享办公当下的租金和定价水平，一个典型项目要在开业3个月内入驻率超过六成才能保本，而目前的实际情况是，我国当下创业失败率高达八成，共享办公的主要客户群体正是创业企业，项目的入驻率则存在着更大的不确定性。

成长期收入和支出失衡。按照目前共享办公的租赁模式，在获得租金收入之前，已经要花费大量的成本在空间租赁、装修和人员招聘上。且租金的收入比较缓慢，而空置率也将拉长成本的回收周期，期间可能还要为了招商而投入人力和营销的费用。共享办公需要通过迅速的规模扩张达到连锁经营，只有这样，才能在增值服务、社群平台中探索更多的盈利可能性，因而共享办公的支出仍然巨大，需要风险投资的补充。

客户创造价值能力难以挖掘。在共享办公模式下，办公空间的租赁价值只是该模式的最基础层面。共享办公构建的应该是基于共享办公的社交平台，这中平台的设计目的并非在于满足用户的高频移动社交需求，而是致力于打破入驻客户之间的找人、找资源通道，从而提升场内企业的业务活跃度和平台黏性。由于共享办公产业发展历史较短，行业经验还较为欠缺，社区内企业的交流、共享、合作活动的数量和质量都还不尽如人意，共享办公也是如此。

竞争壁垒较低。从产品层面，也就是共享办公提供的办公空间来说，共享办公的共享办公模式并没有明显的竞争壁垒，预计2021年中国共享空间数量将达到11，640家。在我国政府的大力支持和新经济模式的情形下，国内的共享办公行业迅猛发展，形成了行业的无序发展状态，盈利模式单一，竞争的急剧必然导致一些原先依靠政府补贴生存的企业的退出。因此，共享办公需要不断的更新迭代自己的商业模式，进行商业模式的变革和创新，一次建立竞争壁垒，在资本参与后激烈的共享办公行业中生存壮大。

三、共享办公的商业模式优化建议

1、广泛运用新技术

共享经济商业模式的爆发，得益于智能手机、移动互联网和移动支付的普及。而共享办公虽然是传统房地产行业中的一个分支，但是房地产+互联网，才是共享办公商业模式得到追捧和认同的重要原因。因而在技术层面的创新，对于共享办公来说也非常重要，无论是基础设施还是软件系统可以利用智能化技术，前者如云服务、智能会议室、人脸识别技术等，后者如具备连接国际网络功能的软件系统等，实现网络智慧化办公。例如，越来越多的社会团体、政府机构、入驻企业的商业合作伙伴等角色来到共享办公中进行商务访问，对于共享办公互联网平台来说，这些访客都是共享办公重要的潜在客户资源，可以利用访客系统，用户可自主、便捷的使用APP进行来访预约，在释放运营管理者对访客管理成本的同时，更加高效的将访客信息汇总沉淀在线上系统中，通过人脸识别的智能设备辅助，让来访者更直接的感受到共享办公带来的自由感知和科技体验。

2、为入驻者提供增值服务

共享办公管理人员除了日常运营管理，要具备创业辅导师或创业导师服务能力，熟悉创业和企业管理、具备一定专业背景。共享办公空间的辅导老师要具备为创业者提供孵化服务的能力，协调创业资源，帮助创业者解决创业过程中遇到的问题。这类共享办公空间应该聘请天使投资人、企业家、成功创业者、技术专家、行业专家等担任创业导师，形成专业化导师队伍。管理人员可以提供免费的咨询和帮助，还可以帮创业者牵线搭桥、对接资源，帮他们快速成长。在增值服务项目方面，除了基础的注册代理、政策对接、路演等方面，还可以提供人力、推广、法务、媒体、资源开放等方面服务。

3、挖掘新市场

共享办公诞生以来，中小微企业、创业者和自由职业者一直都是其目标客户。但是在中国市场环境下，中小微企业和创业者的规模、购买能力和潜在购买能力都非常有限，特别是自由职业者，与美国的市场环境完全不同。追求规模化、连锁化的共享办公如果仍然以中小微企业、创业者为主要目标客户，其自身发展也将受到限制。因此，共享办公可以提高大公司的客户比例，为大客户提供定制化的空间。据调查，超过六成的大型企业都表示出对租赁共享办公空间的极大兴趣，他们列举出这种办公方式的多种优点，如，能够极大地降低办公楼的租金和装修成本。同时，灵活的租赁形式也便于企业根据自身的业务规模进行办公空间调整。此外，开放的办公空间有利于促进上下游企业之间的合作，从而推动企业的创新发展。因此，共享办公可以吸引大公司进入第三方办公空间，提升共享办公整体的商业估值和行业聚合能力。

4、输出管理模式

在空间租赁成本上，共享办公和业主方尝试单项目的股权合作，业主方负责提供写字楼资源，并和共享办公分摊装修费用；作为回报，共享办公会视情况转让不同比例的项目股权给业主方，从而实现以股权换场地的合作方式。共享办公虽然是通过轻资产模式来获得用于共享的办公空间，但是如果要形成规模化和连锁化，租赁成本将成为一大負担。而通过管理输出，也就是把自己积累的丰富的线上线下社区运营和服务商管理经验，以及共享办公的品牌价值输出给拥有闲置物业空间的物业持有人，通过连锁的模式，能够以更低的成本迅速实现规模化。

在供给侧改革的背景下，市场上存在大量的房地产闲置资源。作为共享办公管理输出的进阶方案，共享办公可以开展楼宇托管业务，把自己的运营模式和品牌价值输出到整栋现值的写字楼、商场，共享办公通过提供专业的商业规划及策划定位、设计咨询及装修指导、经验丰富的运营团队、标准化的招商体系及因地制宜的招商解决方案、全套联合办公管理系统、品牌影响力及美誉度、共享办公的服务商体系、业内领先的办公服务移动端平台等。这对于共享办公成本的降低、规模化提升以及盈利能力的提升，都有很有利的影响。