论专项物业维修资金管理中存在的问题及解决对策

詹丽梅

摘 要 维修资金关系到基层普通群众的根本利益，是维系社会关系平衡的关键要素。随着房屋使用年限的增长，建立专项维修资金至关重要。我国在物业管理方面的起步时间较晚，发展相对滞后，尚未建立完善的维修资金管理制度，在实际应用过程中存在诸多亟待解决的问题。本文结合行业发展的实际情况，深入剖析物业维修资金管理的典型问题，并提出了切实可行的指导意见。

关键词 维修资金 管理 指导意见

如今，人们对居住环境的关注度和实际要求越来越高。在这样的大环境下，住宅物业管理逐步趋向精细化。随着住宅建筑使用年限的增长，受到多方面因素的影响，建筑存在不同程度的破损，这给居住者的日常生活带来了极大的不便，甚至威胁生命财产安全。在过去，住宅建筑的公用基础配套设施和公共空间的维修责任划分不明确，加之资金来源有限，使得住宅建筑维修工作难以取得实质性的进步，这也是行业一直以来致力于解决的难题。

一、当前维修资金管理存在的不足

（一）维修专项资金归集率低

在收缴住宅维修资金的过程中存在诸多突出性问题，具体表现在以下几个方面：其一，对住房专项维修资金的管理工作落实不到位，各地区由于形势政策的本质差异，在缴存主体、缴费标准、管理体系等方面的相关标准各不相同，且部分关键环节存在较大的漏洞；其二，部分城市仅仅针对已购公有住房或商品房设立专项维修资金，住房集中管理效率低下；其三，目前由房地产开发商代收业主首次预存商品房的专项维修资金，这为部分开发商私自挪用公款提供了机会，使专项维修资金无法被利用到实处，且追缴困难。

（二）专项资金未能充分利用

众所周知，住宅专项维修资金的实际用途是保证物业能够在保修期内为业主提供建筑维修保养的服务，更具体地说，就是用于优化和完善基础配套设施，以及对公共空间的维修保养。针对未及时成立业主大会的小区，社区居委会要将所有的维修项目专项资金交由社会服务部门或物业管理公司代为保管，但需要注意的是，社区居委会要主动征求业主的意向，在保证有超过半数以上业主同意的前提下才能实施代管。并且在开展日常工作的过程中，部分业主通常抱有事不关己高高挂起的态度，这给维修资金的建立和使用带来了极大的难度。

（三）资金筹集及收缴难度大

在销售房屋时，由于筹集的维修专项资金额度有限，加上实际维修频率较高，使得资金储备无法充分满足住宅维修的实际需求。为了最大限度地给后期房屋维修提供保障，要在合适的时间节点内筹集维修资金。当下，大多数业主对维修资金的重视度严重不足，使得资金管理工作缺乏公开透明化，难以调动业主的主观能动性。而住宅维修是在房屋使用过程中无法避免的，但资金储备不足，极大地加剧了物业与业主的矛盾冲突，给双方的基本利益都带来了影响。

（四）针对维修专项资金的管理落实不到位

通常，县级以上地方政府建筑主管部门是区域内住宅专项维修资金的主要引导者和监督者，而同级别的财政部门也具有同样的权限。上文提到过，该项资金的实际用途是物业在维修期限内对公共空间进行维修养护，对公共基础配套设施更新换代，满足业主的实际需求。所以为了确保维修资金能够用到实处，相关部门要制定完善的管理和使用条例，从根本上杜绝私自挪用等不法行为，维护业主的基本利益。

二、强化物业管理的具体措施

（一）建立健全维修专项资金的法律条例

从某种角度来说，住房维修专项资金是国家的一项基本政策，要确保住房维修资金的高效管理和合理使用，需要建立健全法律制度，并针对资金的预算、收支流动、投资及政府采购等环节，设立专项条例，严格约束各环节的实际行为。

建立完善的法律体系，应遵循如下几个原则：其一，明确专项资金监督管理的范围和职责权限划分；其二，提高监督管理质量，高效、合理地利用现代信息技术手段，为资金的监督管理提供优质服务，提高工作效率；其三，要逐步完善专项法律条例，让宏观政策能够落实到基层工作中。

（二）加大对施工建设单位的管理力度

当下，造成物业维修专项资金过度浪费的根本原因是施工建设单位监督管理工作落实不到位，未能选择资质优良的维修施工单位，且监督管理工作存在严重漏洞。针对此，物业企业应在使用维修专项资金前期，严格审核施工建设单位的资质，经过内部统一磋商后，签订法律合同，杜绝与没有施工资质的单位签订合作。同时，在合同中要明确划分双方的职责范围，提高对工程质量的重视，特别是在施工的前期准备阶段，监管施工单位也是很有必要的，并要明确物业管理过程维修资金使用的去向，不给不法行为留有可乘之机。关于工程建设过程可能存在的问题，则要采取科学合理的考核制度，逐步优化完善，让物业管理企业能够依法行事，提高资金的使用效率，强化实际效果。

（三）优化完善维修资金审批程序

必须严格审查住宅专项维修资金的监管和使用过程。首先，明确行政主管部门的审批程序，加大监督力度，创建系统化、立体化、公开透明化的制度体系，且定期向业主公布维修专项资金的流动和账户动态，这也是保障业主根本利益的表现。其次，行政主管部门要建立维修资金的相应制度条例，接受公众的监督。

（四）加强维修专项资金的可持续性

随着住宅逐步趋向老龄化，应用住宅维修专项资金的频率也随之提高。为保证专项资金的充足，相关部门应当制定一系列有针对性的制度条例。其一，拓宽维修专项资金筹集渠道；其二，针对未收缴住宅专项维修资金的住宅，要根据实际情况，采取补缴措施；其三，建立二手房住宅专项维修资金。

三、结语

随着人们对居住环境標准要求的提高，住宅维修专项资金的使用频率也随之提升，所以相关政府部门要给予高度重视，建立健全相关法律条例，以此维护基层群众的根本利益。

（作者单位为广东白天鹅物业经营管理有限公司）

参考文献

[1] 叶金凤.专项物业维修资金管理中存在的问题及解决对策[J].工程技术（文摘版），2016（11）.