河北省及环首都经济圈住宅用地价格变化研究

■ 王 千

（河北省国土资源利用规划院，石家庄 050051）

0 引言

房地产用地是土地市场中最为活跃的要素，随着房地产市场的发展，房地产用地在土地利用中的地位不断提升。房地产用地包括商业服务业用地和住宅用地[1]。“居者有其屋”，住宅用地最贴近人们生活，一直受到政府、学者的关注。地价作为土地市场运行的重要信息和价值判断标志，在国家宏观调控和提升土地资源利用效率方面发挥着重要作用。目前我国住宅用地价格研究以住宅用地价格测算和地价规律两方面为主。住宅用地价格测算研究方面，有学者利用GWR模型[2-3]、Hedonic模型[4]对北京、南京市江宁区和唐山市住宅用地价格进行测算研究，也有学者从影响因素角度进行价格研究[5-6]；地价规律研究方面，主要包括住宅用地价格空间演变研究、异质性研究[7-8]，住宅用地价格周期性规律研究[9]、住宅用地价格与土地利用集约度相关性研究[10]等。

目前我国住宅用地价格研究相对较少，尤其在省域范围内进行县域尺度住宅用地价格空间演变与影响因素研究还有待深入。本文以河北省所辖县（市、区）为研究对象，利用GIS技术与数理统计方法，计算各县住宅用地价格，重点研究住宅用地价格空间演变规律，分析住宅用地价格变化影响因素，同时选取了环首都经济圈13个地区作为重点地区进行研究。通过进行大尺度长时间序列的住宅用地价格空间演变规律研究，可以为宏观政策制定提供支撑，为京津冀住宅用地协同管理提供决策依据。

1 研究区域

河北省位于华北平原中部，地跨36°03′N～42°40′N，113°27′E～119°50′E，总面积为18.88×104km2。河北省是京津冀城市群的重要组成部分，2016年末全省常住人口7424.92万人，常住人口城镇化率达到51.33%，国内生产总值2.98万亿元，全年城镇居民人均可支配收入26152元。环首都经济圈包括涿州市、涞水县、涿鹿县、怀来县、赤城县、丰宁满族自治县、滦平县、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、广阳区和安次区等13个县（市、区）。该地区地势由西北向东南倾斜，西北部为燕山和太行山山地丘陵区和坝上高原，其间分布有涿怀盆地，南部为广阔的华北平原。本文数据主要来源于2011年、2013年和2016年河北省统计年鉴，国土资源部土地市场网公布的数据以及其他相关数据。为了减少偏差以及提高数据完整性，对部分地区不完整数据采取空间插值法等方法进行补充修正。

2 研究方法

空间分布规律研究是地理学研究的重要内容，而图谱是空间与时间动态变化的统一表述，借助图形可以揭示事物和现象空间结构特征与时空动态变化规律。随着地理信息技术的发展，图谱技术被国内外学者广泛应于用地理学研究的各个领域[11-12]。事物之间存在普遍联系，相关性分析法可以测定经济现象之间相关关系的规律性，是重要的数理统计方法，通过数学运算用统计指标定量地表达事物之间关联程度。本文以住宅用地价格为研究对象，借助GIS技术对住宅用地价格空间演变规律进行图谱表达与分析，利用SPSS统计分析软件correlate功能将住宅用地价格与常住城镇人口、固定资产投资、国内生产总值、城镇人均可支配收入等因素进行相关分析，通过比较相关系数绝对值的大小，表达各因子对住宅用地价格的影响程度。

3 研究结果

3.1 河北省住宅用地价格空间演变特征

利用SPSS统计分析软件analyze中的数据描述功能对各县住宅用地价格进行分析。利用ArcGIS软件自然断点将住宅用地价格划分为三类，住宅用地价格小于800万元/ha为Ⅰ区，在800万元/ha和1200万元/ha之间为Ⅱ区，大于1200万元/ha为Ⅲ区，借助ArcGIS技术进行住宅用地价格空间演变图谱表达与特征分析（图1）。

研究期内住宅用地价格Ⅰ类区主要变化特征：Ⅰ类区2011年主要包括94个县，2013年主要包括60个县，2016年减少到50个。从空间分布来看，2011年Ⅰ类区主要分布在张家口地区、保定北部地区与石家庄西部地区和省域中南部地区等区域，还包括省域内其他零星分布地区。从地理学角度分析，这一地区主要属于太行山山地区、北部坝上高原区和中部平原地区；2013年Ⅰ类区主要分布在张家口地区、保定北部地区与石家庄西部地区；2016年Ⅰ类区进一步减少，主要分布在太行山东部区域与山西省交界地区、燕山山地地区和东南部与山东省交界的地区。研究期内住宅用地价格Ⅱ类区主要变化特征：Ⅱ类区2011年主要包括34个县，2013年主要包括58个县，2016年为54个。从空间分布来看，2011年Ⅱ类区主要分布在承德东南部和省域南部邯郸市部分地区；2013年Ⅱ类区范围有所扩大，主要包括承德市的部分县和省域中东部和中南部的地区；2016年Ⅱ类区主要包括省域中部地区、保定北部地区和张家口大部分地区。研究期内Ⅲ类区主要变化特征：Ⅲ类区2011年主要包括46个县，2013年主要包括56个县，2016年增加到70个。Ⅲ类区2011年和2013年住宅用地价格空间分布变化不显著，主要分布在各设区市以及周围县和经济较为发达的县（市、区）；2016年Ⅲ类区不仅包括设区市及其周围县和经济较好地区，还包括环绕北京的部分地区和石家庄市周围的大部分地区。

图1 县域尺度住宅用地价格空间演变

通过县域尺度住宅用地价格空间演变可知，研究区内整体上住宅用地价格呈上升态势，住宅用地价格Ⅰ类区在减少，Ⅱ类区和Ⅲ类区在增加；住宅用地价格受到多种因素影响，因而个别县市住宅用地价格并不是一直上升的，如张家口涞源县等地区；住宅用地价格空间图谱变化显示，河北省住宅用地价格变化一般由平原地区开始，这一点从2011年与2013年Ⅰ类区变化得到验证；环首都经济圈地区住宅用地地价变化较快，部分县市由2013年的Ⅰ类区变成了2016年的Ⅲ类区；设区市以及周围县和经济较为发达的县（市、区）的住宅用地价格一直较高；河北省县域尺度住宅用地价格空间演变存在“平泉县—三河市—赞皇县”住宅用地价格“分界线”，整体上分界线上方的住宅用地价格低于下方。

3.2 环首都经济圈住宅用地价格演变特征

随着京津冀协同发展等国家重大战略的提出，河北省的环首都经济圈地区住宅用地价格越来越受到关注。本文在全省住宅用地价格演变特征分析的基础上，将环首都经济圈作为重点区域进行住宅用地价格变化特征分析（图2）。

研究期内环首都经济圈13个县（市、区）住宅用地价格演变图谱特征为：2011年住宅用地价格Ⅰ类区主要包括涿州市、涞水县、涿鹿县、怀来县、赤城县、丰宁满族自治县、滦平县和广阳区8个县（市、区），2013年Ⅰ类区变为涿鹿县、怀来县、赤城县和滦平县4个县（市、区），与2011年相比较，2013年属于Ⅰ类区的怀来县、丰宁县变为Ⅱ类区，广阳区和安次区变为Ⅲ类区，2016年Ⅰ类地区仅包括滦平县。2011年与2013年住宅用地价格Ⅱ类区相对稳定，2016年Ⅱ类区主要包括西部北地区的怀来县、涿鹿县和涞水县。2011年Ⅲ类区主要为廊坊市的香河县、三河市和大厂县，这三个地区被北京市和天津市包围，具有相对优越的区位优势，2013年在2011年的基础上，增加了广阳区、安次区、固安县和涿州市，2016年又在2013年的基础上能加了张家口市的怀来县和赤城县。

通过对环首都经济圈13个县（市、区）住宅用地价格变化图谱分析可知，2011年至2016年环首都经济圈13个地区住宅用地价格变化较大，住宅用地价格总体呈快速增长趋势，表现为Ⅰ类区域在减少，Ⅱ类区域和Ⅲ类区在增加，其中Ⅲ类地区增加显著；从2011年至2016年住宅用地价格Ⅲ类区变化可知，环首都经济圈廊坊市所辖区域区位优势明显，是住宅用地价格变化的“先导”区；“丰宁县—怀来县—涞水县”半弧形区，2011年与2013年住宅用地价格大部分都处于Ⅰ类区，地价变化较为平稳，直到2016年该区域地价才有所提升；而承德市的滦平县住宅用地价格虽然有所上升，但2011年、2103年和2016年都属于Ⅰ类区域；张家口市的赤城县住宅用地价格2011年与2013年平均变化不大，廊坊市所辖三河市、安次区以及保定市所辖涿州市住宅用地价格2016年与2013年相比有显著提高。环首都经济圈住宅用地平原地区、区位优势地区住宅用地价格提升较早，而像赤城县、怀来县等坝上高原、山地地区住宅用地价格变化相对迟缓。同时环首都经济圈地区住宅用地价格受到北京住宅用地价格“溢出效应”影响较大。

图2 环首都经济圈住宅用地价格空间演变

3.3 河北省住宅用地价格的影响因素分析

影响因素研究是住宅用地价格研究的重要内容。利用中国知网以“住宅用地”为主题词进行文献检索可知：住宅用地价格影响因素研究从研究尺度上可以分为宏观尺度、中观尺度和微观尺度[13]，研究主要集中在城市建成区、住宅用地项目等中观尺度和微观尺度上，主要包括容积率、交通通达度、距离学校和地铁等公共设施远近程度等影响因素[14-15]，而从宏观尺度上进行住宅用地影响因素分析还有待加强。本文在综合已有研究的基础上，采取专家咨询法并考虑现实中数据收集可获性，选取常住城镇人口、固定资产投资、国内生产总值、城镇人均可支配收入等四个因素，与住宅用地价格进行相关性分析。

图3 县域尺度住宅用地价格与影响因素相关系数

利用spss统计软件的correlate功能对住宅用地价格与影响因素分别进行两两变量相关性分析得到pearson相关系数，并对结果进行双侧显著性检验。结果显示住宅用地价格与影响因素的pearson相关系数均通过了p＜0.05的显著性检验，说明存在显著相关关系，相关系数如图3所示。由图3 可知，省域范围内，县域尺度上住宅用地价格与常住城镇人口的相关系数呈递增趋势，2016年为0.275，比2011年0.179增加了近0.01，表明人口数量对住宅用地价格存在重要影响，且随着经济社会的发展这种影响呈增加趋势。住宅用地价格与固定资产投资相关系数：2013年最大为0.309，2016年略有减少，表明固定资产投资会带动住宅用地价格增长，但由于固定资产投资中包括房地产开发投资，所以两者之间的相互作用有待进一步厘定与研究。住宅用地价格与国内生产总值相关系数：2011年最大为0.393，2013年最小，2016年为0.299。不同学者对地价与国内生产总值的关系进行了研究并得出相关结论，从本文计算结果分析，河北省住宅用地价格与国内生产总值相关性存在“弱”关联。住宅用地价格与城镇人均可支配收入相关系数呈增加趋势，2016年最大为0.413，城镇人均可支配收入增加，从“需求侧”引起对住宅用地的要求增加，反映到市场进而影响住宅用地价格。

3.4 环首都经济圈住宅用地价格影响因素分析

利用本文的研究方法，进行环首都经济圈住宅用地价格与常住城镇人口、固定资产投资、国内生产总值、城镇人均可支配收入相关分析。结果显示，住宅用地价格与影响因素之间相关系数通过了p＜0.05的显著性检验，说明存在显著相关关系。县域尺度上住宅用地价格与常住城镇人口的相关系数2016年最大为0.812，其他两年基本保持在0.44左右。住宅用地价格与固定资产投资相关系数：2011年为0.439，2013年比2011年略有减少为0.394，2016年为0.871。住宅用地价格与国内生产总值相关系数存在较大变动，2013年最小为0.459，其他两年分别为0.8和0.949（图4）。住宅用地价格与城镇人均可支配收入相关系数呈增加趋势。通过环首都地区住宅用地价格影响分析，2016年各影响因素的相关系数最大，其他年份相关系数各不相同，表明环首都住宅用地价格影响相关系数变化受到多方面因素的影响。本文所选环首都13个地区在区位上属于环首都地区，但张家口、承德地区的相关地区又属于“环首都贫困带”，同时各地区所处经济发展阶段不同，如廊坊市三河市在北京工作而在该市居住的常住人口较多，张家口怀来县考虑到“冬奥会”以及作为国家级生态功能区等多种因素，因此住宅用地价格受常住城镇人口、固定资产投资、国内生产总值、城镇人均可支配收入等因素影响程度存在差异。

4 展望与建议

随着京津冀协同发展、雄安新区规划建设、北京—张家口冬季奥运会等重大战略和项目的推进，河北省及环首都经济圈住宅用地市场将面临重大机遇，同时在经济进入新常态，发展速度更趋于平稳、动力更加多元、城镇化带动人口集聚的背景下，考虑到住宅用地调控长效机制步伐加快，“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，租购并举制度的逐步完善、农村集体建设用地入市的探索等因素，未来整体上住宅用地需求增速将趋缓，但住宅用地价格提升仍有一定空间，局部热点地区住宅用地市场发展动力依然不减。在住宅用地供应管理方面建议如下。

图4 环首都经济圈地区住宅用地价格与影响因素相关系数

4.1 构建大数据分析网络，提高住宅用地供应“质量”

以住宅用地供应情况、区域人口、居民收入等多元数为基础，利用信息技术构建区域住宅用地供应大数据并进行分析，从需求侧与供给侧，分城分层施策，合理安排用地规模，满足刚性需求和改善性需求，保障市场供应平稳有序，提高住宅用地供应“质量”。

4.2 加强监测监管，严格市场管控

综合运用金融、财税、投资等多种方式进行监测监管，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建立适应区域特点的基础性、长效机制。确保住宅用地开发规模、速度与城市化水平、居民收入等相适应。

4.3 完善土地供给制度，优化供应结构

根据区域经济社会状况细化住宅用地结构，优化高档住宅、普通住宅、经济适用房用地供应结构，合理引导房地产开发企业拿地。优化金融信贷结构，落实差异化的信贷政策，通过信贷与土地供应有机结合，实现住宅用地结构优化。

5 结论与讨论

本文利用GIS技术与统计学相关分析方法，对2011—2016年河北省县域尺度住宅用地价格空间演变与影响因素进行了分析，并重点分析了环首都经济圈地区住宅用地价格，主要结论如下：

(1)利用ArcGIS软件自然断点将住宅用地价格划分为三类：住宅用地价格小于800万元/ha为Ⅰ区，在800万元/ha和1200万元/ha之间为Ⅱ区，大于1200万元/ha为Ⅲ区。

(2)县域尺度住宅用地价格空间演变特征：住宅用地价格Ⅰ类区逐步向Ⅱ类和Ⅲ转变。河北省县域尺上宅用地价格变化一般由平原地区开始，设区市以及周围县和经济较为发达的县（市、区）的住宅用地价格一直较高，县域尺度住宅用地价格空间演变存在“平泉县—三河市—赞皇县”住宅用地价格“分界线”。

(3)环首都经济圈地区住宅用地价格空间演变特征：2011年至2016年环首都地区13个地区住宅用地价格呈增长趋势，Ⅰ类区域在减少，Ⅱ类区域和Ⅲ类区在增加，其中Ⅲ类地区显著；平原地区、区位优势地区住宅用地价格提升较早，而像赤城县、怀来县等坝上高原、山地地区住宅用地价格变化相对迟缓。环首都经济圈地区住宅用地价格受到北京住宅用地价格“溢出效应”影响较大。

(4)住宅用地价格影响因素分析：县域尺度住宅用地价格与影响因素的pearson相关系数均通过了p＜0.05的显著性检验，说明存在显著相关关系；县域尺度上住宅用地价格与常住城镇人口的相关系数呈递增趋势，与国内生产总值存在“弱”关联；而城镇人均可支配收入增加与住宅地价存在高度相关。就环首都13个地区而言，2016年住宅用地价格影响因素相关系数较大，同时由于13个地区所处的经济发展阶段、区位以及国家政策影响不同，不同住宅用地价格与影响因素的相关程度存在差异。

本文重点分析了河北省县域尺度以及环首都经济圈地区住宅用地价格空间演变特征，在影响因素选取上综合考虑数据可获性等因素，选取了常住城镇人口、固定资产投资、国内生产总值、城镇人均可支配收入等因素进行了数理统计分析。除以上因素外，住宅用地价格影响因素具有复杂性，如有学者[16]对我国房地产价格“稳健性”影响因素进行了研究，有学者[17]从供给侧与需求侧对影响因素进行了分析，同时也有学者提出政策是一个非常重要的因素，如限购[18]、首付比例[19]、利率[20]等，对住宅用地价格具有一定的影响。因而在今后的研究中，尤其是对热点地区如环首都经济圈、环雄安新区等地区，将进一步收集积累有关数据资料，增加相关因素并加以分析。同时划分不同经济发展阶段进行研究，在进行环首都经济圈住宅用地价格研究时，可以借助引力模型等充分考虑北京房价变化对周边住宅用地价格的影响。