1988年全国首块土地批租内情

徐建刚 严亚南 杨晔

1988年7月8日，上海市人民政府经过严格的公证程序，宣布日本孙氏企业有限公司以2805万美元获得上海虹桥开发区26号地块1.29公顷土地50年使用权。这是新中国历史上第一次按照国际通行规则通过国际招标成功转让土地使用权。

时任上海市土地批租办副主任王安德的口述文章，讲述了全国首块土地批租的决策过程。

酝酿

“土地批租”，只是一个约定俗成的说法，比较规范的说法，应该是土地使用制度改革、土地使用权有偿转让，这是1987年国家土地局向国务院报告正式确定的名称。

关于土地批租改革的研究和酝酿，上海起步是国内比较早的。上世纪80年代初期，在时任市长汪道涵的主持下，上海的经济界、法律界就有很多理论研究和讨论。但正式从组织上实施、进入启动程序，应该是1985、1986年。最大的背景，是中国改革开放、经济体制改革的深化。同时，上海的城市基础设施欠账也很严重，形象的说法是旧城有80万个煤球炉、80万个马桶，还有几千万平方米的危旧房屋。这种情况下上海怎么办？只能向改革要出路。从这个意义上说，上海的土地批租也是被逼出来的。

决策

1985年3月，我去房地产管理局开始是当助理，协助一位局长搞房租改革。房租改革分两步，先做非居住用房租金改革，居住房租金改革放后面。那时就碰到问题，比如市百一店，产权属于房管局，但是一楼沿马路的一个橱窗，租给了日本一家公司，好像是索尼，一年广告收益比整幢房子的租金还多，达上百万，而整幢市百一店大楼收的租金可能也就百把万。對房管局而言，你的橱窗是我房屋产权当中附属的使用权，怎么处理这个交易？实际上，这就牵涉到对生产资料所有权、使用权的认定。

1986年5月29日，市委办公厅、市政府办公厅联合召开会议，布置开展上海五大课题研究。会议还决定派五个课题组中的第一个小组——地产组，到香港实地考察。1986年8月22日到9月9日，由市委副书记曾庆红担任顾问，市政府副秘书长夏克强为团长的上海房地产考察团正式出访香港。

9月9日，考察回来后，由俞健同志牵头，我们就开始给市委写第一次汇报材料。市委常委会后，俞健同志马上组织了一个小班子修改材料，最终形成的报名被命名《关于上海试行出租土地使用权办法的初步设想》。最后得出结论：上海有计划、有步骤地试行土地使用权出租的办法，是可行的。

我记得，当天市委就决定拍板试行了。

试点

11月3日，市政府召开了市长办公会议，同意成立土地批租领导小组，由倪天增副市长任组长，蒋如高局长任办公室主任，我是副主任。

关于第一个批租地块的确定，我记得上过不止一次会。我们把备选地块都列好表，这些地块有些是我们自己定的，还有些是下面各区报上来的。最后虹桥经济技术开发区26号地块比较成熟，价值也比较明确。

当时有人提如何确定底价的问题，我告诉他们有三个办法决定底价：第一是重置法（即成本法），第二是类比法，第三是市场法。最终中标的日本孙忠利用的是市场法，也就是“比日本的便宜一点”。我们自己确定底标用的是重置法，就是把开发土地的成本算出来。代表市政府投进去的标底就是开发这块土地的成本，低于成本影响太大，政府情愿流标。

1988年3月22日，上海市人民政府召开新闻发布会，对外宣布有偿转让上海虹桥经济技术开发区第26号地块的土地使用权。6月3日，上海和香港两地共收到来自日本、美国、香港和内地6份标书。日本孙氏集团的孙忠利先生在截标前又临时加价300万美元，最后，他以2805万美元获得26号地块1.29公顷土地50年使用权。这是新中国历史上第一次通过国际招标成功转让土地使用权，在海内外引起强烈反响。

（摘自《世纪》）