登记在孩子名下的房产，到底属于谁

桂芳芳 张温文

随着大家生活水平的提高，家庭资产变得更加多元，很多家庭都有了不止一套住房。这时，父母往往会出于各种原因将房产登记在未成年子女名下。在法律上，未成年子女的行为会受到一定限制，这时，父母作为监护人，经常会代替他们处理一些事务。而纠纷往往也会在此时发生。本期，我们将通过两个典型案例，来探讨父母处分未成年子女名下房产这一行为的法律后果。

10岁孩子名下的百万房产，父母能不能卖

去年，周先生通过房屋中介，看中了朱女士的一套房。商谈好价格之后，三方签订了《二手房预约买卖及居间服务合同》。合同约定转让的房屋是朱女士孩子小茗名下的一套精装两居室，转让总价为150万元。因为房屋的产权人是小茗，所以朱女士作为监护人在合同中进行了备注，写明“此物业产权人为小茗，现母亲朱女士代其共同签署此合同，由此引发的一切责任由其承担。”但是，合同签订之后，又有人出更高的价格向朱女士咨询购买事宜，朱女士因此反悔，不履行买卖合同。周先生将朱女士和小茗一起告上了法庭，要求他们履行合同。

朱女士认为，小茗虽然只有10岁，却是房屋的产权人，自己没有权利去处置他的财产。同时，朱女士还觉得自己不履行合同也是在保护未成年人的权利。所以这份合同可以不履行。

法院最后是如何认定的呢？法院认为，在签合同的时候，小茗只有10岁，属于限制民事行为能力人，这起案例中对涉案房产的买卖，涉及交易价格150万元，明显与小茗的年龄、智力不相适应，依法应由其法定代理人进行代理或征得法定代理人的同意。被告朱女士是小茗的母亲，是其法定代理人和监护人。朱女士与周先生以及房屋中介签订合同是法定代理人代为进行民事活动，是有权代理，没有证据显示其代理行为损害了被告小茗的合法权益，因此该代理行为有效，合同也是有效的，应继续履行。

那朱女士说的保护孩子权利的说法有没有法律依据呢？在我国《民法通则》中规定，“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”其中，“为被监护人的利益”的具体判断标准是什么，我国法律还未做出相应的规定。总体上看，应符合下列条件：一是如果不处理，被监护人的房屋将会遭受损失，或者被监护人的成长发展将会受到影响；二是处理结果客观上使被监护人获益，而不只是主观上认为被监护人能获益。本案中没有证据证明房屋的转让损害了小茗的合法权益，因此，法院认定了房屋转让合同为有效合同。

母亲出售孩子名下房产，孩子长大将买方告上法庭

2002年，刘女士在上海徐汇区购置了一套房产，当时价格为50万元，房产登记在两岁的儿子何华名下。2016年6月1日，刘女士作为何华的代理人与朋友张先生签订《房地产买卖（转让）合同》约定：甲方将涉案房产转让给乙方，转让价格为50万元；签署本合同时，乙方向甲方支付定金20万元。2016年6月17日，刘女士出具收据确认代何华收取了张先生交付购买涉案房产的定金20万元。但后因合同未能履行下去，张先生要求刘女士承担违约责任。何华却称该合同损害了其利益，应认定为无效。

张先生诉至法院要求解除房屋买卖合同并判令刘女士、何华双倍退还定金40万元。何华则于2016年8月18日提起反诉，请求法院判令：1.房屋买卖合同无效；2.张先生停止侵占，返还房屋。

首先，房屋买卖合同签订时，何华是未成年人，刘女士作为何华的监护人，有权代理何华进行民事活动，但根据《民法通則》第18条规定，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。本案中并没有证据能够证明刘女士是为了何华的利益处置其房产。

其次，房屋买卖合同中约定涉案房产转让总价款50万元，这点是否合理？该房产购置于2002年，当时的购置价为50万元，如今房产价格飞涨，张先生也必然了解涉案房产现今的价值，所以，房屋买卖合同中约定房产转让总价款为50万元明显不合理。综上，张先生与刘女士以明显不合理的价格转让属于何华的房产，存在恶意串通，损害了何华的利益。根据《合同法》第52条的规定，张先生与刘女士签订的《房地产买卖（转让）合同》无效。

律师说法

读到这里，相信有不少朋友会发现，两起案件类似但又有不一样的结局。究其原因，就是对未成年人利益保护的做法不一样。

通常情况下，父母作为未成年子女的监护人和法定代理人，有权代表未成年子女实施民事法律行为，代理未成年子女签订的房屋买卖合同一般认定为有效合同。但房屋买卖合同存在争议时，应当综合考虑出卖人（签约监护人）和未成年子女的关系、未成年子女的房产情况、出卖房产原因、交易价格、卖方是否存在恶意、涉案房产占有情况等因素来认定合同的效力。

如父母与第三人恶意串通，损害未成年子女利益等，可认定为无效合同。不管是刘女士还是朱女士，买方都知道涉案房产登记在未成年人名下，但朱女士是以市场价值转让房屋，而刘女士明显以低于市场价值转让房屋，存在恶意串通的嫌疑，所以这才导致刘女士的房屋买卖合同因违反上述法律规定而无效。

房产登记在未成年子女名下的风险及应对方式

很多父母在购房时基于规避税收、逃避债务、减少交易成本、为子女上学提供便利等方面的考虑，会把房产登记在未成年子女的名下。但是，把房产登记在未成年子女名下会存在各种风险，希望引起大家的注意。

1.房产登记在未成年子女名下，在子女成年之前，父母不能随意处分其房产。如果父母出于自身的经营需要或者资金流通需要处分这类房产时，就会陷入被动。因此，选择由未成年子女持有房产时，应首先考虑自身有无处分房产的需要，以免出现有资金流动需要却无权处分房产的情况。如确实需要处分房产，也需有利于子女利益，而且出售后的款项用于子女的生活、学习以及治疗等需要。

2.房产登记在未成年子女名下，父母可能失去财产的控制权。若成年子女出售或抵押房产，可能未必符合父母的传承观念，这就将导致财富流失。

3.从购房者的角度出发，购买未成年人名下的房产，可能会因合同无效而遭受损失。房价的迅速增长导致房屋在合同签订时和交付时出现较大的价格差，此时，若未成年人父母反悔，经常会通过未成年人来提起诉讼，给购房者带来麻烦。除此之外，未成年子女成年后可能会以自己名义起诉要求认定房屋买卖合同无效。因此，购买未成年人名下房产时应尽量确保未成年子女的两位监护人同时在场，以便保证合同的顺利履行。同时，为了防止合同被确认无效，签约时应格外注意违约责任，尽量约定对自己有利的违约责任。