新中国史上最严调控下的房地产投资之我见

张雪凤

摘 要：高房价伤害了实体经济、绑架了银行危机金融安全，政府出台了史上最严调控政策，本文给出了咋“房住不炒”大背景下如何投资房产的策略。

关键词：房地产 房价 调控 投资策略

商品房是现代城市居民生活的必需品，房子给了我们一个遮风避雨的钢筋水泥窝，同时承担了太多的社会功能。我国商品房供给不像衣、食、行等其他消费品有差异化供给，在自己收入约束下的自我选择，我们购房只能是房价接受者。30年的房产单边牛市使得投资房产深入人心。房子成为压在老百姓头上的一座大山，高房价碾碎了无数热血青年的城市梦，“三代养一房”现象制约了我国消费水平得提高。

一、政府亟待保持房价的稳定

1.房价一步步上涨伤害了实体经济

一个国家强盛的基础、经济基石一定是制造业，因为制造业可以赚全世界的钱，可以世代传承、循环发展、永续发展的，制造业才是可以布局全球的产业。而房地产是利用本国的资源赚本国的钱，地卖完了就没有了，房地产对环境、自然的破坏是永久的、不可恢复的。如今世界经济强国如美国、日本、德国、法国，房地产在他们国家的经济棋局中只是一个消费品，而不是投资品。

我国1998年提出“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”，从此开始了一个将近30年的超级大牛市。房价持续上涨，企业成本上涨，实体经济举步维艰。在国内上市公司中，辛辛苦苦干一年，最终买不起一套房的公司比比皆是，2016年73家上市公司卖房买房扭亏保壳。一些实业家，奋斗十几年，不如买一幢楼赚钱多。在这种造富效应下，很多老板卖了工厂买房。2016年7月8日鄭州土拍，万科美景566轮砸25亿摘93亩郑纺机地块，郑纺机地王让人怀疑人生的价值：国家划出地皮，建工厂，8000工人干了将近60年，都没有挣到20多个亿，厂里其中的一块地皮，一天就卖了20多个亿，工厂成立有意义吗？放眼看，七匹狼做地产、美的做地产，海尔做地产，雅戈尔做地产，苏宁做地产，国美做地产，苏泊尔做地产，格力做地产，格兰仕做地产，奥康做地产，娃哈哈做地产，喜之郎做地产，奥克斯做地产、长城床垫做地产、长虹电器做地产，五粮液、郎酒、水井坊、阿里巴巴都做地产、思念做地产、宇通做地产、郑煤做地产、海马做地产、锐旗做地产、中瑞做地产、大浪淘沙做地产、和谐汽车做地产、欧凯龙做地产，72行殊途同归！

2.房地产绑架了银行，危及金融稳定

2016年，全球房价涨幅排行榜前20位，中国城市占了15个且涨幅前10名全部被中国包揽，最高的合肥涨幅接近50%。北上深的房价可以和纽约、东京、悉尼的房价试比高。北京六环之内每套房的均价已经超过了700万，一个低于收入平均线的家庭差不多需要100年才能攒够一套房的价格，的的确确的三代养一房。2016年，房贷在新增贷款中的比重超过了44%，甚至在个别月份超过了100%，创下历史新高，五大银行房价逼近3万亿，接近当年GDP的2倍，泡沫不言自明。房地产成功绑架了银行。20世纪80年代日本放低产泡沫的破灭、1994年海南房地产泡沫的破灭、2007年美国的次贷危机都证明了房地产泡沫危机金融安全、危机经济稳定。

3.地方政府严重依赖土地财政

地方财政土地转让金普遍占到地方财政收入的30%以上，许多地区60%至70%的基础设施投资依赖土地财政。财政收入的增长应该搞的是经济增长和科技进步，靠土地财政无异饮鸩止渴，中国经济到了壮士断腕、刮骨疗伤的时候了。

3.高房价影响我国消费升级换代大战略

过高的畸形的房价远远脱离了居民收入的支撑，房价透支了未来几十年的收入。从房屋总价与居民家庭年收入之比的房价收入比看，我国的北京（24.47）、上海（24.72）、深圳（27.7）的房价收入比远超纽约（11.69）、伦敦（10.75）、东京（8.95）。房价过高导致三代养一房，房贷压力使人们不敢逛街，没闲钱消费，更别说消费升级，拉动经济了。

二、“房住不炒”-----史上最严调控不同以往

1.以往房产调控的主要手段

在我国商品房历史上，调控司空见惯，有限制购房，也有鼓励购房。房地产调控在稳增长和控房价之间几经反复，调控动用了货币、信贷、税费、土地等各种政策工具，但越调越涨，热点城市房价一路绝尘，北上深一线城市房价排在全球前列。中国房地产市场本质上是政策市，政策总是变来变去，导致公信力丧失。在调控使房地产下行的情况下，地方政府首先扛不住，然后就是悄然放松调控，然后是全国性的刺激。

2.本次调控手段强大到没有边界

本次调控在以往的税收政策、金融政策之外，更多地运用了行政手段：限购、限贷、限离、限交易、竞房价限地价，同时强调地方政府要负起楼市调控责任。在热点城市认房又认贷、限卖、限离，已成热点城市楼市调控的标配，调控无效要升级、打补丁、补刀频繁出现，仅2018年调控升级一百多次。2017年4月6日晚上，国土部和住建部联合出了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知 》，通知要求：合理安排住宅用地供应，各地根据库存区划周期，实施调整住宅用地供应规模、结构和时间。强化住宅用地供应“五类”调控目标管理。对消化周期在36个月以上的 停止供应；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。《通知》改变了地方政府对土地一级市场的垄断，避免出现人为短缺的交易制度，改变了什么时候出让土地、出让多少地块、出让那块土地，地方政府说了算的局面。故而，《通知》被誉为“王炸”，体现政府对通过土地供应抑制房价的认可。通过增加供地改变对房价的预期。同时，政府通过供应更多地公产房、公租房，要求房产商增加自持租房比例来形成房调控地产市场的长效机制。

3.房价控制等同于政治正确

对热点城市认真贯彻“房住不炒”政策，房价控制不住地方政府是要被问责的。一定程度上，房价控制等同于政治正确。种种迹象表明，本次调控绝不同以往，不要低估了政府调控房地产的决心，也不要低估了政府转变经济方针模式的决心，政府已经抛弃了房地产，房地产绝不会继续是中国的支柱产业了。

三、史上最严调控下的房地产投资策略

1.自主随意，投资放弃

在史上最严调控下，房价在短期内暴涨的可能性很小，即便个别去库存任务没完成的城市出现了大幅度的上涨，涨完以后伴随调控政策的必然是一地鸡毛，近期的成都、海南、沈阳便是例子。追高买房必然被套，甚至高位站岗直至下个上涨周期。故而，追求流动性的投资性购房可以休息了。而刚需、改善什么时候买房都不为错，因为中国的房地产市场是个政策市，持币等待房价下跌再买还是有很大的风险的，你等不起，更输不起，毕竟房子承载了太多的户口、教育等社会功能。

2.遵循可住、可租、可售原则，买房要有投资思维

买房要买房子中的稀缺品种，稀缺房产具有领涨抗跌特征。首选一线城市，其次是环一线及强二线城市的房产；选好品牌的房产；选有地铁、优质学校的学区房；选生活便利的主城区。远离小产权房，远离商业公寓，远离团购、内购房。遵循可住、可租、可售原则。买房不要只盯着总价和月供，要考虑生活成本和时间成本，一分价钱一分货，不要总抱着“捡漏”的心态去买房，便宜的房子很多，各方面都好的房子也不少，但是各方面都好价格却很便宜的房子却没有。

3.利用杠杆要可控

在房子单边上涨及通货膨胀成为常态的今天，运用杠杠买房不仅可以实现资产保值增值，可以放大收益。收入是月供的硬约束，在加息预期和个人的收入不能大幅上涨的情况下，杠杠运用要保守，因为生活不只有房子，买房是为了更好的生活，不要让房子影响到你的正常生活，你一定要知道，断供3个月银行有权收走你的房子。

参考文献

[1].安辉，王瑞东，我国房地产价格影响因素的实证分析——兼论当前房地产调控政策 [J]财科学，2013-3

[2].李仲飞，张浩，成本推动、需求拉动——什么推动了中国房价上涨 [J]，中国管理科学，2015-5

（作者单位：河南牧业经济学院 金融学院）