“租售同权”住房改革的困境与突破

郭秦帅

摘要：住房租赁市场是我国房地产市场的重要组成部分。在供给侧改革的背景下，“租售同权”住房制度的推行对我国深化住房改革具有重要意义。本文从供需的角度对“租售同权”住房改革面临的问题进行分析，探讨我国“租售同权”住房改革的困境，最后从加快立法、健全机制、优化结构、完善政策等方面提出了相关实施建议。

关键词：租售同权 问题 突破

中图分类号：F299 文献标识码：A 文章编号：1009-5349（2018）10-0058-02

党的十九大报告明确指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这一新提法为住房改革和发展提供了方向。住房问题关乎每一个社会成员的切身利益。尽管政府出台相关政策调控房地产市场，但房地产市场依然存在供给结构矛盾、发展不平衡、有效需求不足、住房保障制度不健全等问题。在当前的供给侧结构改革的社会背景下，“租售同权”政策的落地有助于减少炒房行为，满足人们对美好生活的需求，使住房回归居住属性。

一、“租售同权”的提出及内涵

2015年的中央经济工作会议，明确提出要发展住房租赁市场，建立“购租并举”的住房制度。

2016年，在中央经济工作会议上进一步提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。

2016年5月17日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。同年，住建部按照国务院的部署，启动了《住房租赁管理条例》的起草工作。

2017年5月19日，就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见，并于2017年8月正式报送国务院法制办审查，2017年年底完成租赁立法工作。在党的十九大报告中“租购并举”成为新的住房制度的重要组成部分。

2017年7月17日，广州市政府发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》。明确规定，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

从政策本身来看，“租售同权”政策的出台是为了缓解房地产市场泡沫化，鼓励发展房屋租赁市场，激活房屋租赁市场的需求，达到平衡房地产市场的供需矛盾，进而平抑房价，实现从“住者有所居”转为“住有所居”，满足人们多样化的需求。也就是说不再是通过过去我们认为的每个人买房来实现，而是每个人都有房子住，使承租人享有同房屋所有者同样的权利。

二、“租售同权”住房改革的困境分析

目前，我国的租房租赁市场还不健全，供需发展不平衡，住房需求远远大于住房供给。房屋自有率较高，维持在70%以上的水平[1]，远高于西方发达国家。而相对经济较为发达的美国、英国、法国、德国和日本，其住房自有率分别在50～70%左右，其中德国更是在50%以下，大部分人群以租赁为主要的居住方式[2]。我国租赁房屋比例较低，購房与租房的需求比例差距大。

（1）从供给方面看，城市的房源供给量充足。随着政府“租售同权”政策的倾斜，鼓励发展房屋租赁，从长远来看，租赁房屋的比例会大于可销售的商品房。一方面，房屋建设的周期性致使供给量增加需要时间。另一方面，土地的供给是有限的，随着建设用地的不断增加，能利用的土地资源会减少，而土地作为房屋建设的必要条件缺一不可。在土地成本未明显跌落的情况下，房价未必会降低。如果租房价格过低，势必会影响开发商的积极性，会减少租赁房屋的供应量。虽然租赁房屋是解决住房问题的有效措施，但租房价格仍然是市场决定的，租赁成本大幅度下降绝非易事。

（2）从需求方面看，“租售同权”中“同”主要是赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。“租售同权”实施后，租房的价格将会附加在租户享受租赁住房的公共服务上。在我国，优质的教育资源是有限的，“租售同权”实施后，会在一定程度上缓解因教育需求而创造的住房刚性需求。但从目前房地产市场看，学区房是附加子女受教育权利的产权房。“租售同权”若要充分发挥作用，需要相关部门通力合作，不仅要扩大居住供给量，而且要扩大优质教育资源的供给。只有这样才能缩小教育质量差距，促进教育公平，从而实现公共权利均等化。

（3）从市场调控的角度看，住房租赁市场是完全充分竞争的市场。而在我国房地产租售调控的市场中，没有很好地将居住和投资需求区分开。然而，租购同权后，房屋随着住房自有率的下降，租房需求会增加，租金势必会上涨。因此，要将政府“有形的手”与 市场“无形的手”有机结合起来。一是用财政、税收调节房屋租赁的价格，同时借助市场的力量。二是抓好“保障性住房”和“公共租赁”住房建设，弥补市场失灵，稳定市场价格，促进房地产市场持续健康发展。

三、“租售同权”住房改革实现的路径分析

（1）统筹立法，完善顶层设计。鉴于房地产市场的现状，国家应尽快制定出相关法律法规，推进“租售同权”立法进程。用法律来规范和指导市场的行为，规定租赁当事人的权利义务，涉及租金、合同制定、押金收取、居住空间标准等多个等方面的制度。逐步使租房居民在基本公共服务方面享有与买房居民同等待遇。鼓励社会各界积极参与政策制定，并向社会公开征求意见。大中城市可以根据本地方的实际情况，在法律允许的范围内开展租赁市场试点工作，之后再以点到线、以线到面全面展开。

（2）供需多元化，发挥市场作用。首先，推进需求侧改革，增加租房数量，扩大房源。盘活空置的存量房，多渠道增加住房供给，使其物尽其用，缓解大城市日益增长的居住需求与住房有限之间的矛盾。一是将经济适用房住房变卖为租，鼓励收入低者租房入住。二是为青年职工提供合适的租赁房，鼓励毕业生租房入住。其次，增加租赁住房的土地供应，鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地的有效供应。可以通过联营、入股等方式建设租赁住房，从而增加租赁租房的供给量。引导房地产企业出租库存的商品房，培育住房租赁企业，加强住房租赁企业和房地产开发企业合作。

（3）规范租赁市场，保障承租人利益。发展租赁市场，需要国家从各个方面着手，加强各部分之间的联动和协同，从土地、税收等方面加强调控，搭建房屋交易平台，建立完善的租赁市场法律体系，规范租赁市场，同时限制租金的不合理上涨，严厉打击转租走人的“二房东”、骗租金的“黑中介”，保障当事人的合法权益。

（4）培育租赁企业，实现多元化发展。“租售同权”的落地一方面鼓励房屋租赁市场发展，另一方面会使出售市场相对减速，房地产的高速增长会受到适当限制，作为房地产租赁市场，需要把握契机，在品牌和品质方面进行创新，而不是扩大规模。房地产企业应该转型升级，树立创新理念，拓展产业范围、进军相关产业领域来做强做大自己的企业，比如进军医疗农业的绿城、多元化的恒大、轻资产的万达。所以，“租售同权”这一政策的出台，可能会减缓房地产企业规模化发展，从长远来看会促进房地产企业由规模化向多元化转变，实现跨越发展。

（5）科学分工，保障公平。住房问题既是民生问题也是发展问题。租售同权，不仅仅涉及解决住房的问题，而且涉及子女上学、就业、养老等一系列公共利益的问题，单靠一个部门的力量无法解决，需要多个部门协同推进。从目前的情况来看，“租售同权”的推进需要住房城乡建设部门、公安部门、税务部门、教育部门、民政部门等的互相配合。住房城乡建设部门负责住房租赁市场管理和相关协调工作，公安部分负责户籍问题，教育部门负责上学问题，各职能部门明确分工，齐抓共管，协调推进。

参考文献：

[1]谢鸿飞.租售同权的法律意涵及其实现途径[J].人民论坛，2017（27）：100-102.

[2]黄志龙.“租售同权”，落地前景并不乐观[J].金融博览（财富），2017（9）：18-19.

[3]符启林.租售同权时代的政府角色定位[J].人民论坛，2017（27）：103.

责任编辑：孙瑶