教你如何拥有一座属于自己的酒庄!

文、编|梁同正

自2008年中国资本首次在法国波尔多投资酒庄之后，截至上月的统计数据，中国资本在法国投资的酒庄已达158家。短短的10年间，中国资本在法国领土上遍插红旗。而拥有一家在法国的酒庄，成为了让许多成功的投资者蠢蠢欲动的诱惑。事实上，拥有一个带有古堡的酒庄并非镜花水月，如果你也动了心，怎么操作？别急，这期我们都给你梳理了。

As in 2008,the first Château from Bordeaux France was purchased by Chinese investor.Within 10 years,there are 158 wineries in France became Chinese.Having a beautiful Château with classic fortress in the heart of Bordeaux become the dreams of Chinese investors.But,I will tell you,having a Château inside Bordeaux is not just a Dream.

闭上眼睛想一下，在漫山遍野的葡萄园间拥有一座古堡，倚靠在中世纪的石制窗台上眺望郁郁葱葱的绿茵，看葡萄园的四季变幻。窗台边路易十四时期的木质圆桌上已经放上古堡地下酒窖里陈酿多年的美酒……而拥有这一切的成本，也不过是在国内一线城市的CBD地段买下一套3居室的价格。

听起来很美好对不对？事实上，这并不是一个缥缈的幻想！越来越多中国投资者将目光放在了收购酒庄上。拥有一片10多公顷葡萄园，带一座小古堡的酒庄不再是镜花水月，而是一项确实可行的投资选择。

但毕竟收购一间酒庄和买下一套房子存在许多不同：投资酒庄我们买下的不仅仅是一处产业，收购流程上也相对复杂些。但也不必过于担心，这一篇带你认识收购一家酒庄需要经历的流程。

投资酒庄前，明确您的投资目的

首先需要明确的是，拥有一座酒庄并不容易，但也没有想象中的困难。正如购买一辆汽车，付款，办好手续提车就好。然而后续的一系列保养、维护，尤其是要挂牌运营甚至要考虑盈利和投资回报，那才是最让人头痛的事情。收购酒庄不同于购买一栋房子这样的不动产，它是一项产业。能够让一座酒庄有效高质地产出才是投资的意义所在。否则我们获得的仅仅只是一座附带有数十公顷花园的城堡住宅。

当然，正如上文所说的，拥有一家酒庄的价格并不昂贵。拿目前占据酒庄投资市场90%以上份额的法国来说，一个10多公顷葡萄园附带城堡的波尔多酒庄可能只需投入两三百万欧元便可轻松拥有。如果你愿意走出波尔多，选择更南部产区的话，价格将会更便宜。对于许多有意投资移民的人来说，这有着莫大的吸引力。

在国外投资一家酒庄大多都没有对投资者的国籍作出限制，有些国家如西班牙和葡萄牙为了吸引外资甚至可以开出很优惠的投资移民政策。酒庄投资的热门国家法国，尽管一直以来移民政策相对比较紧缩，但投资酒庄依然不失为一个相对稳妥的投资移民选择：葡萄酒是法国第二大支柱产业，相对地，各类农业补贴也较多。根据法国管理农业用地买卖的机构Safer近10年来的数据统计来看，波尔多、勃艮第、香槟区三大产区自2012年后均有明显的增幅，日后如果希望将酒庄转手也较为容易。相关的数据统计，如果你还感兴趣，敬请留意我们下期的深度报道。

一次泥石流固体冲出物按照《泥石流灾害防治工程勘查规范》(DT/T 0220-2006)附录I提供的计算公式进行计算：

如果你希望将酒庄收购作为一个产业投资，优先考虑的依然是能够将酒庄正常运营下去。这时候，你需要考虑的是如何转化酒庄每年的产出。一般来说，每公顷葡萄园一年能够出产6000瓶葡萄酒，那么一个10公顷的酒庄一年的产量可达6万瓶。这些酒是用来送人、自用还是出售？自身拥有的渠道资源能够消化掉多么大的产量？这些都需要在投资酒庄之前对自身的实力作真实的评估。

法国葡萄酒庄一般收购流程

1.委任一位法国政府注册的房地产测量师。

2.向当地政府递交酒庄买卖申请，法国批准土地交易的制度叫做SAFER。

3.贷款评估。贷款酒庄买卖须经第三方担保，担保方须有长期居留权及相关产业，或委托房产买卖代理机构协调解决。

4.了解所购买酒庄的库存情况。这将是酒庄价值的一部分。

5.申请一份保险。

6.商业价值评估。

7.买卖双方律师确认合同，达成一致后，签约并付款。

筹备阶段

如果偶尔还需要带公司的客户到自家酒庄参观度假，彰显公司的实力，那么一座带城堡甚至是度假设施的酒庄会是更好的选择。尽管这样的酒庄很符合酒庄投资者对“法式生活”的审美要求，但同时带有古老城堡及葡萄园的酒庄相对来说比较难找。实际上，许多被命名为“Château”的酒庄，主体建筑往往只是一栋较大的独栋房子，虽然装修上通常以古典风格为主，但外形上离我们心目中尖塔围墙版的“古堡”相距甚远。不过这也并非没有解决方法，佳士得拍卖行酒庄部的中国区负责人李莉娟（Lily LI）女士透露：其实有不少的投资者目前会考虑在波尔多的市郊购买一座超漂亮的城堡，而酒庄实际的生产部分则是深入产区里面。这样打“组合牌”，一来免去了客户参观酒庄的舟车劳顿之苦，二来也能把更多专心酿酒的精力放在优质产区的葡萄园里面。

在酒庄收购的筹备阶段，主要的工作是物色符合需求的酒庄。但与普通的房产买卖比较类似的是，通过公开信息可以查到的待售酒庄往往性价比不高。酒庄出售的原因有很多，例如老一辈庄主退休而子女无人愿意继任，又或者因为继承人无法承担高额的遗产税而选择出售产业等。在波尔多，因为继承问题而导致出售的家族酒庄占了大多数。对于这样的酒庄来说，他们并不是因为经营不善而导致出售。所以他们往往倾向于低调处理酒庄的转让信息，交由专业的酒庄中介机构私下物色新的投资人，以免影响现有的销售渠道。据李莉娟介绍：目前大多数在公开渠道能够看到的酒庄出售信息往往属于资不抵债，濒临破产的低价值酒庄。

除了酒庄中介手中拥有更优质的资源外，在异国收购酒庄时往往还面临着语言不通，不懂当地法律及税务等难题。所以在收购酒庄的筹备阶段，如果能够物色到一家靠谱的中介可以让整个收购流程变得省心许多。

如果你是拍卖行的高净值客户，那么选择一站式服务的具备酒庄交易资质的拍卖行将会让你整个收购流程变得轻松不少。如目前已经主理过数十家酒庄交易的佳士得拍卖行酒庄部，提供了从待售酒庄资源到收购后一系列的代理招聘、管理等的中英法多语种服务。此外，中介服务公司的专家团队在酒庄收购过程中将会让你避免不必要的弯路和掉坑风险。如WI&NE就是这样一支由葡萄种植和葡萄酒酿造领域专业人士组成的顾问专家协会。对于想要保证收购的酒庄能够有效优质产出葡萄酒的投资者来说，这样的顾问协会将起到保驾护航的作用。

在与中介沟通选定2-3家待售的酒庄后，投资者需要书面的投资方案，附带上收购时间表递交给法国大使馆申请投资者签证（对于法国酒庄收购来说）。在整个收购流程里面，投资者可能需要计划多次前往法国实地考察。WI&NE主席董大伟建议去法国实地考察的最好时机是春天。因为法国的年度审计通常在3月份完成。有助于你更好地了解酒庄的业绩。当然也可在夏季或任何时候去看酒庄，但这些时间过去考察只能用截至去年年底的财政数据判断酒庄的经营情况。

实施阶段

酒庄考察及出价，确定独家限期

在拿到投资签证或者商务签证之后，投资者及其团队需要在法国呆上一周的时间，在此期间，投资者及其团队需要完成以下任务：

· 参观待售的酒庄，与团队商讨感受。

· 选定或者继续参观1-2个酒庄。

· 与不同领域的专家会面，听取专家分析意见。

· 签署求购意向书，确定独家期限。

在这一阶段，买家可以在根据中介的专业意见指导下完成对酒庄的出价，并签署求购意向书。买家的出价包括两方面：净负债所有者资产，以及葡萄酒库存和种植预付款。买家的出价需要符合市场价格，要按照葡萄地价格、建筑物实况、葡萄园风土的品质和葡萄酒的市场售价等因素综合考虑。而对于卖家来说，购买者的出价是谈判能够继续进行的前提。在买卖双方对出价达成一致并表达继续进行项目的意愿后，便可以让专业律师介入，按照待售酒庄所有的具体内容起草一份求购意向书。

在买家签署求购意向书后，买家还需要向卖家确定独家期限。独家期限的意思是买家向卖家提出排除其他购买者的期限。独家期限通常为2个月，而且往往无法延长。在独家期限内，买家需要尽快完成对待售酒庄的所有问价的审计估价工作，并完成尽职调查。

专家介入审计及估价

因为独家期限仅有两个月的时间，所以买家需要尽快书面委托各领域的专家对待售酒庄进行审计工作。这里面会涉及专业会计师、法律顾问、土地测量专家、建筑师、获法庭认可的葡萄酒经纪人等专业人士，围绕对酒庄葡萄园、酒庄城堡和酒窖的工程费用、各类投资的预算等展开审计和估价工作。在审计估价环节完成后，投资者便可以通过专家的分析更好地理解酒庄的整体状况和购买内容。这一步也许是酒庄收购整个流程里面十分繁琐，但也是相当重要的一环，而且花费不菲。按照李莉娟女士提供的资料，可以看出酒庄收购过程中的支付给各类专家的费用可以占到收购酒庄总体费用的13%-15%。

但这一步是值得的，收到审计结果后投资者便可以明白自己购买的是什么，如何购买，如何在经济结构允许的情况下建立或者保持何种法律架构。另外很重要的是，投资者也需要知道在原产国所需要吸收哪部分市场。如果卖方无法提供相应信息，则需要会计专家上场提供经营预算、投资预算、资金图表等。并将这些预算与酒庄目前的实际经营联系起来。

起草初步出售承诺书，交付订金

如果上述流程都没问题，那么便来到了对于买家来说至关重要的一步：准备初步出售承诺书。

事实上，早在审计阶段，审计专家已经会确定初步出售承诺书里面所有终止收购的先决条件。但买方依然需要确保他即将购买的和所向他展示的是一致的。如果买方对审计结果有异议，就必须毫不犹豫地请另外的专家介入，当然费用就得自己掏荷包了。不过一旦起草了初步出售承诺书后，买家应该说对投资已经能够足够放心了。这里将会涉及收购酒庄的第一笔转账，通常为整体收购金额的10%作为订金。10%的订金是确认买家的收购意图，通常只会比10%更多，很少低于这个数值。另外，初步出售承诺书还需要制作一份法庭认可的中文翻译，这对买家理解整个采购流程很有帮助。

签署最终收购协议，交付尾款成为庄主

其实来到这里，已经离拥有一家酒庄十分接近了。在买家向卖家的银行账户转入10%的订金后，双方律师或公证人在获得双方首肯，便需要删除上文提到的审计阶段所列的终止收购的先决条件，并起草最终收购协议。当然，只有在剩余的90%尾款到达卖家的银行账户后，整个交易流程才算完结。买卖双方的顾问将会商定一个适合双方的时间来签署最终收购协议。从起草最终收购协议到最终签字，往往需要等待2-4个月，甚至更长的时间。

在最终收购协议上签上自己的大名后，你就可以打开藏在酒窖里已久的香槟，庆祝一下自己成为一间酒庄的主人啦！

管理阶段

希望上面所介绍的酒庄收购流程没有让你晕头，事实上在筹备阶段考察酒庄、在实施阶段完成出价、审计估价，再到签署初步出售承诺书，和最后一步签署最终收购协议，整个流程里中介可以说完成了90%的工作，剩下交给投资者的工作更多是做决策及付款。然而实际上收购后如何让一家酒庄有生命力地运作起来才是关键。

通常来说，大多选择收购酒庄的投资者，酒庄只是其中一项业务。他们往往没有足够的时间和精力花费在酒庄的日常事务上。于是保留原来酒庄的团队，并派驻一名中方代表作为双方沟通桥梁成为了大多数投资者的选项。但对于有意要按照自己想法经营一家酒庄的投资者来说，如何搭建一支属于自己的技术团队依然需要花费不少心思。

在为本期专题查找各类资料时，常见到哪家中国投资者收购的酒庄邀请了诸如米歇尔·罗兰（Michel Rolland）或者其他著名酿酒师加盟担任顾问的消息。原本以为只要肯投入资金什么大咖请不到？但是在阅读了董大伟先生所写的《波尔多概况》一文里面，才发现请动这些酿酒界的明星大咖做顾问，可得向其展示你对酒庄雄心勃勃的计划。这份计划应该是独一无二，且在时间和想法方面都要有创新之处，否则依然会被这些大咖无情拒绝。其实细想也是，毕竟像这样有名气的酿酒师不乏名庄的邀约。如果没法有打动他们的计划，金钱起到的作用也许没有我们想象中的大。

相对要邀约明星酿酒师作为顾问，搭建自己的团队所涉及的招聘问题要容易解决得多。这部分可以继续交给中介公司代劳。很让人感叹的是，2008年中国资本才第一次投资法国波尔多的酒庄。而短短10年后，如WI&NE及佳士得拍卖行酒庄部等酒庄收购服务公司已经可以提供从酒庄收购到后续运营的“售后”一条龙服务。如管中规豹，从这里可看出，中国投资者在境外收购酒庄，真的已经成为一个产业了。

由于篇幅所限，本期的专题只能先概括性地为有意投资酒庄的读者介绍酒庄收购的一般流程。涉及酒庄收购中法律及税务的处理未能详细提及，包括不同的地价，以及大家更关心的收购流程中的决策问题我们将会在下一期进行更深度的分享。想要投资不掉坑，或者少走弯路？想要了解更多法国以外的酒庄投资故事分享？别急，我们下一期更多干货为你们奉上！敬请期待。