楼市20年的红与黑

江寒秋

楼市20年，一方面是中国城市建设“青春期”的到来，举世无匹的城市化进程和房地产建设热火朝天；另一方面低水平的重复建设和大量复制使不断膨胀的城市同步感受到不安。

改造城市以及城市的一切

2000年秋天，策展人黄专希望举办一个《居住改变中国》的展览，希望用展览的形式表现居住形态的巨大变化对中国社会结构产生的影响。后来，冯仑作了一个关于《居住改变中国》的演讲，打动了杨澜，打动了阳光卫视，于是经过将近一年多的筹划与思考，决定推出大型电视系列专题片《居住改变中国》。

很快，这个主题便火遍了全中国、全行业。一场史无前例的城市化运动正在兴起，一个个大大小小的房地产企业在这场历史进程中脱颖而出，成为城市的更新者、运营商。数据统计显示，2000年至2016年间，中国城镇常住人口共计增长3.6亿人。大量的人口进入城市并定居下来，实现了生活水平的巨大提高，也创造了前所未见的经济繁荣。

始于1998年的住房制度改革，让地产商成为这20年中中国经济舞台上的主角，也使得现代居住模式成为可能，深刻地影响了我们的生活方式。

不过，这个影响是快速而又粗暴的。我们的生活中，处处都有房地产的烙印。小户型告诉你，做单身贵族；大戶型告诉你，要一步到位步入成功；别墅又告诉你，人生要有品位。如何选择，除了看好恶之外，最重要的还是经济实力。

人被自动地分成了三六九等，住经济适用房的自然是中低收入者，住高档社区的自然是律师、高管、私企老板。就像“POLO”被私下称之为“二奶车”一样，在南方，一些楼盘也被唤作“二奶村”。楼盘，俨然成为一个人身份地位的识别码。

开发商把一个社区变成一个部落，他就是这个部落的决策者，掌握着几万人的起居住行。

人的生活圈层越来越明晰，当你住在一处按开发商设计和构造的、能体现生活方式的楼盘里时，自然也是无比惬意、无比满足的。你在社区里又能认识到同一阶层、同一年龄段、相同趣味的新朋友。最重要的是，它带给你一种安居乐业、事业有成的感觉。两相权衡，可谓房地产带来的悲喜剧。

20年来，不断征服城市、改造城市的是房地产，从工业化城市到建筑化城市的是房地产，让经济提速的是房地产，让文化附着的还是房地产。房地产在办小区、办教育、办艺术、办展览、办景观、办建筑、办交通、办公园……

房地产改变了建筑，改变了城市规划，改变了艺术，改变了人际关系、社交网络、阶层定位、消费观念、生活方式……并把这一切变成了一种绝对理性的经济工具。

大建设时代的到来

我们几乎可以用经济理性解释房地产市场所有的热门话题、讨论和争鸣，这是毋庸置疑的，正如德国思想家韦伯所说，在这个“除魅的世界”里，不但单一的终极价值已不复存在，各种传统的权威制度也失去了理据，唯一还具有普适性的只有工具主义意义上的理性化。

房地产市场不仅是一门营销艺术的路演场所，在它的发源地，在它的意念诞生之初，就已经在多个维度上形成交集：制度与政策/城市与空间/开放与合围的建筑形态/利益共同体的集成与分散，甚至，细心的商人需要评估创意所带来的收益与风险。

经济理性的要义之一就是“交换”，如果商人看中了一块地，去找政府谈条件，政府会说，这块地可以给你，但你得把附近的马路修了、公园建了、绿化搞了。这是商人与政府间的“共谋”吗？不是，从经济理性来看，这不过是交换的一种方式。

它唯一的不好在于：它并非在一个完全市场的环境下完成的交易，甚至于它也不是在一个部分完全市场下完成的交易，恰恰相反，交易往往是在隐蔽的秩序下发生的，因此，交易是否公正与公平，很难得知。

这是一个制度性难题：一方面，即使行使权力的人动机十分高尚，由于他无法掌握许多个人根据变动不居的信息分别作出的决定，因而他也难以为目标的重要性等级制定出公认的统一尺度，所以经济学家哈耶克说，“即使是一心为民造福的权力，其范围也是应当受到严格限制的”；另一方面，为什么说大建设时代是“被迫”交换到商人手中的？这是在替行政权力开脱责任吗？事实并非如此，恰恰是因为行政的“权力”是有边际的，甚至于是有边际递减效应，越到具体落点和需执行力的时候，就越是虚弱无力，所以，它也无时无刻不倾向于寻找能替代的权杖和职能，哪怕它很不情愿却不得不。

地产商人因此脱颖而出，他们接受了这个机遇和挑战的双重作用力，他们之所以被选择首先是因为他们不会与行政方进行权力竞争，另外还能有效弥补行政力量之不及之处。

房地产套牢中国人，这确乎是一个让人“抓狂”的命题：一方面是中国城市建设“青春期”的到来，举世无匹的城市化进程和房地产建设热火朝天；另一方面低水平的重复建设和大量复制使不断膨胀的城市同步感受到不安。正是这样一个“伟大的实验”和“痛苦的感觉”在市民心中的双重作用，使得被“套牢”的心态日益彰显。

如果我们以未来的眼光来评判现在的时刻，在2050年回望当下中国，“城市大跃进”式的房地产建设将留下什么是个巨大的问号：留下的是GDP的一些贡献值，是开发商的利润，还是几十年挥之不去的遗憾？

然而，这是一个无比快速的时代，在欧洲需要400年完成的建设时期可能我们只需要40年，在这个速战速决的时期，谁会想着延误战机呢？

社会的裂痕

2016年4月初，刚买房不久的“房奴”陈强，和他的朋友、30岁的“屌丝”李辉结束了两年的友情。

原因几乎不值一提：在一次聊天中，陈强表示出希望房价能够继续上涨（尽管上涨下跌对于只有这套房子的他本人来说其实毫无实际意义），他明显还沉浸在终于告别无房的耻辱、跻身于“有房一族”的狂喜中，而没有顾及连首付的钱都没有的李辉的感受。这刺激到了痛恨高房价的李辉。双方争吵，分道扬镳。

这只是房地产撕裂中国社会的无数例子之一。从“房叔房婶房姐房祖宗”到房奴，到“没有房子结婚”的无数屌丝，有无房子，有多少套房子，因为它的财富分量、利益预期、身份认同、婚恋选择时的排序，整个社会出现深深的裂痕。

这并非房地产本身有原罪。但它确实已经非常过分地被弄成一种资本，一种房子的“资本主义”：牟利的资本、抗通货膨胀的资本、娶老婆的资本、跻身于市民阶层的资本。这是对一个人的身份认同。与此相反，买不起房子的人，实际上在利益预期上、社会认同上、婚恋选择上，都处于一个被剥夺、被排斥的地位。依赖于高房价这一经济手段，房地产行业，在对社会洗牌的同时，也完成了对底层社会的社会排斥。

整个社会因此而“房地产化”，变得浮躁、功利，投机心理盛行，对道德顾虑毫不在乎。

它甚至威胁到社会最基本的构成单元：婚姻家庭。历次的调控，尤其是“限购”这类政策，都引发了大量的“假离婚”。仅仅是为了钻合法性存在疑问的政策的空子，或者规避房地产政策带来的伤害，原本神圣的婚姻，可以抵押给利益的考虑，而且看上去似乎没有什么不正常。一个行业，“规范”这个行业的政策，当它可以轻易地瓦解一个社会的基本单元，像赶一群鸭子那样迫使人们拿婚姻当儿戏，其杀伤力，可谓深入骨髓。

2016年中央经济工作会议上，以习近平同志为核心的党中央指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

“房子是用来住的，不是拿来炒的”，这是多么直白的表述，整个行业以及地方政府都要全面反思多年来房地产政策的政治、经济和社会后果，剥离它作为商品（市场）和居住（保障）的功能，定位好政府的角色，这正是新一届政府被寄予的厚望。这也是一种社会拯救。