地产商的城市赋能

江寒秋

作为城市化的主要载体，中国的房地产业在起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于高速和成熟。开发商与城市的关系发生了进一步的演化，城市运营成为地产企业的一大新使命，其深度介入城市布局的理念，改变了城市的生长状态，也为自己的发展拓展了新的机遇。

与此同时，新的技术手段也让住宅——这一产品发生了革命性的变化，住宅对接黑科技，也成为了地产商的新风口。

华润们的转型：从住宅开发商到城市运营商

2012年，记者在采访一家房地产老总时，询问该老总如何看待诸多房企提出的“城市运营商”概念。该老总不屑一顾，“噱头而已，城市运营的主角始终是政府，一个企业能有多大能力说自己去运营城市？”

事过五年，记者注意到，2017年时，该企业的战略定位发生了变化，“新生态城市运营商”的概念成为了该企业的战略定位。

那一年，“城市运营”成为了行业的关键词，中国房地产企业中具备一定实力者，对于“城市运营商”这个角色都表达了高度的注意。

在住宅开发面临天花板时，包括万科、绿地、龙湖、首创等开发商纷纷提出转型“城市运营商”。这样的动向，或许能为行业提供新的启发。

过去十余年来，中国国民经济的持续快速发展，居民可支配收入和消费能力的提高以及不断加快的城市化进程，带动了城市中产阶级的膨胀，这为房地产市场提供了日益扩大、具实际支付能力的刚性需求。

城市化的進程往往都有建筑作为见证，产生了诸如万科、华润置地、中海、保利、恒大、碧桂园、万达等大批房企。虽然一些房企在发展规模上处于领先水平，从业务角度看却多以住宅开发为主，商业只是配角。这种发展理念决定它们毋庸置疑能成为好的住宅开发商，而非商业运营商。

相比于快周转、流量型的住宅开发，“经营城市”在外界看来却也折腾得多。有市场人士指出，经营城市难言轻松，最核心的痛点就包括开发周期过长，不仅预算庞大，耗费管理精力，还无法抵抗市场周期风险。

考虑到开发的复杂性，“城市运营商”主要存在几方面发展思路：第一是整合能力，能有效地进行资源整合；第二是创新力，创造出个性产品；第三，在开发定位上，由单一项目的市场定位到城市区域功能的选择定位；第四，对房地产的理解上，由居住空间的提供者到城市公共生活空间的提供者。

从开发商到运营商，在过去十年间转型城市运营商并取得一定成效的，华润置地是其中一家。实际上，华润置地是极少有的一家在城市运营、商业地产方面跻身一线阵营的房企。

2018年6月26日，关于授予华润置地广场“跨国企业总部基地”和“现代服务业集群示范项目”的揭牌签约仪式在济南山东大厦举行。被官方授予济南首个且唯一的跨国企业总部基地，体现了政府对华润品牌以及产品的实力肯定。

华润的地产业务于2009年12月进入山东，目前已布局济南、青岛、烟台、淄博、威海、日照、临沂等地。2018年2月26日，华润置地以96.47亿元成功竞得济南市中区兴隆片区六地块，总占地面积约55万平方米，其中包含1宗商业商务用地及5宗居住用地，总计容建筑面积约105.3万平方米。

兴隆板块作为济南南部传统宜居区域，以优质生态环境广受品牌房企青睐，区域内多成熟住宅产品，居住氛围浓厚，但商业商务氛围较为欠缺，产业基础薄弱。

随着《山东省新旧动能转换重大工程实施规划》《关于推进新旧动能转换重大工程的实施意见》出台，济南作为三核引领高地之一，需集聚集约创新要素资源，大力发展高端高效新兴产业。

据了解，在此城市发展战略的规划要求下，华润意将此项目打造为济南首个产业综合体，构建居住+办公+产业三位一体的共融空间，实现功能融合、空间整合，做到产城融合、职住平衡，引领区域更新及城市升级。

与此同时，华润万象城项目落户济南CBD，这个总投资达100亿的项目也将于明年五一开业。

从住宅到商业地产再到产业综合体，华润深度介入城市运营，为城市的发展赋予了新的能量和方向。记者也注意到，在华润集团近期的业务架构调整中，华润置地已最新定位为城市综合投资开发运营商。

从绿地到万科：住宅黑科技与房企的多元化尝试

从阿尔法狗挑战李世石开始，人工智能成为了全社会关注的焦点，几乎每一个行业都在考虑与人工智能对接的方式，房地产企业也不例外。城市运营商的角色变化导致房地产企业在城市化进程中，开发模式的转变。而对接人工智能则体现了房企对住宅本身的关注，当然，在行业天花板之下，这个技术新风口无疑也是他们试图多元化的一种尝试。

2018年4月25日，绿地控股与上海万科先后宣布：未来要与人工智能、智能制造共舞。

绿地控股执行副总裁茆君才表示，“我们要打造的这个人工智能建筑科技，是以人的幸福生活、幸福感知为内容的科技。具体应用场景包括电梯、社区安保、社区短途接驳、无人售卖、物流等。”

数小时之后，上海万科首次推出“万科智造”概念。其首批合作伙伴共有6家，分别是阿里智能、商汤科技、海康威视、科大讯飞、安亭上海国际汽车城以及蔚来汽车。

所谓“万科智造”，即将智能技术融入生活场景、工作场景，以新技术、新算法为基底，将智能科技与场景体验两相结合。

据了解，“万科智造”不仅涉及住宅领域，也面向万科的其他多元化业务，在产业领域、租赁业务领域均会有落地。

除上述两家房企外，目前进军人工智能相关领域的房企还有恒大、保利等。

4月9日，中国科学院与恒大集团签署战略合作协议，双方将在生命科学、航空航天、集成电路、量子科技、新能源及智能交通、人工智能、机器人、现代科技农业等领域开展科技合作。此外，恒大集团董事长许家印投资贾跃亭旗下的法拉第未来也让人对恒大的产业图谱产生了更多的想象。

保利方面，人工智能应用场景已在其保利北京商办项目中逐步落地。

综合来看，已宣布进军人工智能、智能制造领域的房企，虽然在投资力度、切入方式等方面各有不同，但共同的一点是均关注人工智能等新技术的落地。记者注意到，绿地、万科已经将布局人工智能等新技术领域上升到集团战略层面。

为何这些龙头房企都开始着力布局人工智能等新技术领域？

高盛的经济学家Jan Hazius曾指出，新技术对生产力的贡献主要在缩减成本和缩减劳动力的需求，像房地产等劳动密集型行业可以通过新技术进一步降低成本，提高生产效率。

那么在未来，提前布局智能新技术的房企，会不会因为生产力的有效提升，实现规模上的阶级跨越？

这或许是每一个房企都需要思考的一个问题。