农村宅基地地籍调查的关键内容与技术

程远达

(上海绿路工程技术服务有限公司,上海200030)

0 引 言

上海市农村地籍更新调查工作从2014年开始,计划在2018年底完成。农村地籍更新调查工作的目的是全面查清农村地区宗地的权属、界址、面积、用途等信息,掌握真实准确的土地基础数据,完善农村地籍调查、统计和登记制度,实现地籍成果多元化运用,探索城乡一体化地籍管理,可提高规划国土管理水平,并可为农村产权制度改革和经济社会发展提供服务和保障。与城市测量工作相比,农村地籍更新调查工作的重心与关键是按照法律法规的规定开展宅基地调查和相关取证工作。本文对实施农村宅基地地籍调查的关键内容与技术做了一些思考。

1 主要任务与工作流程

农村地籍调查的主要任务是开展集体土地使用权地籍更新调查工作,调查范围为农村集体土地,具体内容是完成集体建设用地和农村宅基地调查、集体土地使用权宗地调查、地籍测量和全覆盖的地籍更新,为不动产统一登记提供数据基础。本次农村地籍更新调查主要内容之一是农村宅基地调查。

农村宅基地地籍调查是以户为单位,通过收集权源证明材料、梳理与对比宅基地权源证明材料与现状的差异,形成梳理结论,根据梳理结论采取适当的外业调查方式,开展地籍测量,形成地籍数据库成果和调查成果,经验收检查后完成的调查工作。农村宅基地调查主要由前期准备、工作启动、宅基地梳理、宅基地调查、地籍测量、数据处理、检查入库和整理验收等工序组成。

2 实施的关键内容与技术

与城市一般工程测量项目相比,农村宅基地地籍调查的主要内容是宅基地梳理、宅基地调查和地籍测量。

2.1 宅基地梳理

农村宅基地梳理以村为单位,逐户对调查范围内的农村宅基地进行使用权权属梳理,为开展农村宅基地调查打下基础。

(1)制作宅基地索引图。以村为单位,利用现有地形数据或现场实测的地形数据,结合土地管理部门提供的地籍基础数据,叠加村的行政村界线和队界线,制作《宅基地索引图》。图中应能完整反映村行政村界线范围内所有地形、门牌号,是开展外业调查时制定调查计划的重要依据。

(2)收集权源证明材料。先收集土地管理部门现有的地籍成果,以村为单位向镇(乡)土地所、村民委员会收集权源证明材料(表1)。

表1 收集权源证明材料的单位及内容

(3)整理归类权源证明材料。以户为单位,按照宅基地目录表和宅基地索引图为线索,逐户整理收集到的审批材料,并将整理好的审批材料与每个现状宅基地户进行关联,按户扫描所有的权源证明材料,分目录存放。

(4)宅基地信息梳理。依据权源证明材料记载的内容进行材料间的比对分析后,提取相关信息填写到以现状宅基地户为梳理对象的《幢表》《审批信息表》《现状户表》《立基人口表》和《现状人口表》中,并对梳理表及各表之间通过“序号”进行关联(表2)。

(5)形成梳理结论。对每户现状宅基地都应开展外业现场调查,对新使用的宅基地且无立基户信息即“关联序号”栏为空的现状宅基地制作《地籍调查表》。

(6)制作《地籍调查表》。根据梳理的材料,按户把立基户、审批信息、人员信息、权属信息和审批附图填入《地籍调查表》中对应的封面、审批信息栏、现状信息栏、产权宗地附图栏,表格背面需要现场核实与调查的,在调查后填写。

表2 宅基地信息梳理要素及记录

2.2 宅基地调查

在宅基地梳理的基础上,对每户农村宅基地进行使用权调查,确定其合法使用范围。对农村宅基地的调查主要按以下方法和步骤进行。

(1)制定外业调查计划。根据《宅基地索引图》中宅基地的分布情况,将调查范围分成若干个调查区域,根据调查区域的大小及其内部宅基地的数量,指界人的时间安排,确定调查时间与顺序。

(2)开展外业调查。根据外业调查计划,调查人员携带《宅基地索引图》和相应的《地籍调查表》,逐户开展宅基地外业调查。

(3)核实产权与现状使用情况调查。依据《地籍调查表》中审批附图和记载的立基成员信息、坐落和四至,现场对宅基地进行产权的核实,确认现场与审批信息记载的是否一致;根据宅基地使用人对宅基地内房屋及建筑物、构筑物归属的指认,对宅基地的现状使用情况进行调查,并将核实结果填写在《地籍调查表》。

(4)开展地籍测量与绘制宗地草图。根据地籍测量技术要求,对宅基地开展地籍测量,测量地形地物,填写《地籍调查表》。在“工作底图/宗地草图”区域,绘制现场的房屋及建筑物、构筑物、围墙、栅栏和其他地形地物,并标注幢号;在“实测点记录”栏中,填写实测点号和位置,同时将实测点号标注在已绘制的宗地草图中。

(5)检核房屋及建筑物边长。在地籍测量的同时,对宅基地内房屋及建筑物的边长进行测量检核,边长的起点与终点应与地籍测量时的实测点吻合,点号应与“实测点记录”中的点号吻合,将检核结果填写在《地籍调查表》中。

(6)判断能否解算合法范围。依据审批附图中建筑物尺寸和记载的四至,结合房屋及建筑物边长检核结果,将宅基地的权属和现场房屋及建筑物的尺寸与权源证明材料记载的相符为“能”解算为合法范围,否则为“不能”,填写相应记录。

(7)调查取证。在现场调查过程中为最终成果的真实性和准确性提供事实依据,同时保障使用权人和调查人员的合法权益。取证方式包括定位取证、要素取证、影像取证、文字取证、现场照片取证等。

(8)整理外业调查成果。完成规定的外业调查程序后,调查人员应在《地籍调查表》中对结果进行签字确认,并填写现场是否配合调查和配合调查人员的姓名。同时将外业调查的信息输入在相关Excel表中,扫描《地籍调查表》存放在对应的目录下。

(9)解算合法使用范围。根据外业调查成果,结合调查中对合法使用范围能否恢复的判断,解算宅基地的合法使用范围。要严格依据产证宗地附图记载的尺寸、结合外业实测的宗地草图,判断是否能恢复记载的宗地界线,并计算宗地面积并进行判断。当解算的面积与权源证明材料记载不一致时,调整的界线应确保权源证明材料记录的房屋及建筑物的现场位置位于合法使用范围内。

(10)调查成果签章。应对本次调查成果进行集中指界签章:对合法使用范围界线明确,且无相邻使用权关系的宅基地,由宅基地指界人对成果签字认可;对合法使用范围界线明确,有相邻使用权关系的宅基地,由宅基地指界人和相邻土地指界人共同对成果签字认可。最后成果需经所在村的村民委员会和镇(乡)人民政府盖章后,确认调查成果。

2.3 地籍测量

对调查范围内的农村宅基地和其比邻的集体建设用地,按技术要求规定的精度开展地籍测量。

2.4 更新调查处理系统

农村宅基地地籍调查过程中既有地籍测量内容,又有地籍信息的调查、取证与入库;在外业过程中主要使用GNSS RTK测量,但更多的是对地籍调查信息的梳理、录入、检查、管理,因此建立更新调查处理系统是保证调查成果质量的关键。

更新调查处理系统可自动实现数据录入、逻辑性检查、数据完整性检查、输出《地籍调查表》、数据交换功能,具备基本的GIS功能。

3 结 语

农村宅基地地籍调查工作是农村土地管理的重要内容之一,也是农村宅基地登记发证和房屋确权的基础,具有政策性强、工序的作业规则多、取证程序严格的特点。作业过程必须时时遵守“依法合规、全面覆盖、尊重历史、实事求是”的基本原则。在整个作业流程中宅基地梳理是基础,现场调查是关键,形成的成果具有法定意义。抓住关键作业工序是确保农村宅基地地籍调查成果质量的保障。