探析房屋承租人优先购买权制度及完善

摘 要：伴随着社会的发展及民众对自我权益的醒悟，人们更加注重日常生活中的各种权利，而重合的权利主张之间又容易产生冲突。房屋承租人优先购买权在解决承租方和买卖方之间的权利冲突中有着不可替代的作用，但由于国内在房屋租赁的法律法规存在漏洞，致使房地产交易矛盾频发。本文出于对承租人权益的维护，以最高院新出台的司法解释为导向，通过对承租人优先购买权行使要件进行分析和探究，进而平衡各民事主体之间的权益。

关键词：：承租人优先购买权；“同等条件”；“合理期限”

一、承租人优先购买权行使中存在的问题

优先购买权随着该制度不断发展和经济社会需要，我国《合同法》第230条规定及最高院《房屋租赁合同解释》都主张优先购买权制度。在笔者看来仍存在问题需要分析，即行使要件阐述不明，其解决直接影响该制度能否充分发挥其应有的解决私权纠纷的作用。

（1）“同等条件”不明确

按照国内《合同法》第230条规定，房屋优先购买权需要基于“同等条件”下主张，但司法解释并没有明确界定“同等条件”的衡量标准，按照《沪高法民一[2005]15号文》的主张，出租人和第三人在签合同条款时，其中的价格及给付方式同样适用承租人。但其中同等的含义满足“绝对”或者“相对”没有表明。因此，首先要明确其归属于“绝对同等说”还是“相对同等说”，其次，再就其应当包含的具体因素进行明确。

（2）行使期限的不明确

根据国内法律明文规定出租人必须在“合理期限”内履行通知义务，我国关于“合理期限”的规定较为表面化，第一，“合理”一词根据字面理解是一个半确定概念，主要涉及起算点和时长问题的不明确。第二，“合理期限”针对的对象不明确，其对承租人优先购买权的期限或者是对出租人履行法定义务的期限也没有表明。

二、国外关于承租人优先购买权制度的法律规定

（1）德国关于承租人优先购买权行使要件的立法

德国在立法上主张“绝对同等说”，《德国民法典》第505条第2款的规定即承租人优先购买权行使必须与出租人和第三人之间的合同条款项保持一致为基础提出，德国“同等条件”的限制很苛刻，追溯设定设立承租人优先购买权制度的角度剖析，不能体现立法价值。

（2）瑞士对于承租人优先购买权行使要件的立法

《瑞士民法典》在当今各国民事立法上有极大的借鉴意义，我国一直秉持的“民商合一”原则就是源于瑞士民法的启迪。其对于“合理期限”的例外情况采取了相应处理，主要体现于《瑞士民法典》第681条第2款之中，即若承租人应该行使其有权利，然而出租人并未提示承租人，在此情况下，承租人仅需知晓出租人和第三人之间存在合同事实和款项内容即可，且在知晓之日起，以三个月为期限进行行使。瑞士的法条表明，瑞士以承租人知道出租人和第三人有签约关系和款项内容为起点。

三、关于承租人优先购买权制度的完善方案

针对本文提出的承租人优先购买权制度存在的问题，笔者认为应当从完善规则和平衡各方权利人之间利益角度入手加以解决。

（1）明确“同等条件”的定义

从上文对德国立法的分析可以了解到，“绝对同等说”的主张更加严厉，而“相对同等说”一方面保护了民事活动中处于不利地位的承租人，另一方面其又指出优先购买权是为了平衡当事人之间的权利而赋予处于弱势地位的承租人以顺位上的优势。因此笔者更赞成“相对同等说”。

关于承租人优先购买权中“同等条件”的具体释义，其主要从价款，给付方式及期限长短三个方面分析。就相同价格来说，基于保护出卖人的合法权益，房屋在出卖时，承租人发挥优先购买权时的款数要和第三人的合同款数保持相同。就相同的给付方式来说，对于价款的给付方式关系到出卖人的权益，一次性给付和分期给付有较大的差距，若针对第三人适用分期给付，则同样适用于承租人，如果对承租人适用一次性给付则不符合相同的给付方式。就相同的付款期限来说，出租人和第三人的协议成立后，承租人才可以和出租人签订合同。因为要维护承租人的优先购买权同时要满足“同等条件”，要以签订协议到付款截止的日期作为优先购买权的期限，而不是用出卖人和第三人之前签订协议中的时间为交付期限。

（2）明确 “合理期限”的内涵

对于房屋承租人优先购买权中的“合理期限”的明确主要涉及两点，第一，“合理期限”的起算点，第二，“合理期限”的时长。

首先，对“合理期限”的起算点，笔者主应当为双方相互认可后，条约签订前必须告诉承租人。通知内容为拟认定的合同项，并且，出卖人应告知第三人由于存在优先购买权而存在的合同风险。

其次，对“合理期限”的时长，笔者认为应考察其设立的最初目的，若目的是给予承租人思索是否行使优先购买权，那么期限要短。若将“合理期限”理解为承租人优先购买权的行使期限，则应需要较长期限。其行使期限限制为：首先，如果出租人于转让不动产前没有告知承租人，则承租人的优先购买权自房屋出卖之日起一年以后消灭。其次，若承租人已经知道房屋被出卖的情况，但出租人于转让不动产时并没有告知承租人，应承租人从知道之日起的十五天内行使权利，超过期限的视为自动放弃。

结束语

本文在我国现有法律规定的基础上，参照了德国、瑞士立法及学说，并对相关理论提出了自己的见解，针对承租人优先购买权中的行使要件进行提出问题及分析，并对“同等条件”及“合理期限”给出了相应的解决方案。

本文在行文思路上，以现有的国内外理论为基础，以确保公民在现实生活中的具体应用为目的，通过分析现有制度从而完善制度中的漏洞，希望为承租人优先购买权制度的完善提供一些解决方案。

参考文献

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作者簡介：

赵青云（1996—），女，陕西省西安人，西北政法大学2014级民商法专业本科生。

（作者单位：西北政法大学）